ЧАСТЬ 3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Глава 12. Индикаторы рынка недвижимости
Главная задача индикатора – показать сигнал на рынке. По индикаторам нельзя оценивать конкретный объект недвижимости. По ним можно понять, куда будет двигаться цена на рынке.
По какими индикаторам мы можем увидеть рыночную ситуацию?
Недвижимость – инструмент сбережения денежной массы. Чаще всего избыточная денежная масса или доступность «дешёвых» денег (например, низкая ипотечная ставка) являются опережающими индикаторами спроса на недвижимость.
Показатель накопления денежной массы официально публикуется всеми центральными банками стран. В частности, в России такой показатель маркируется M2.
На примере 2020–2021 годов видно, что прирост накоплений у физических лиц достиг максимума к середине 2020 года.
Население, обеспокоенное снижением ставок в банках, падением цен на нефть (в России это ассоциируется с большим кризисом), падением курса национальной валюты, побежало перекладывать деньги в недвижимость.
То есть мы можем выделить сразу целую группу индикаторов, которые указывают на возможные изменения цен на рынке недвижимости.
– Ключевая ставка Центрального банка. Она определяет размер процентной ставки по депозитам и доходность от покупки облигаций, косвенно влияет на размер ипотечной ставки. Как правило, рост ключевой ставки приводит к снижению спроса на недвижимость и, как следствие, темпов роста цен, а в некоторых случаях и к падению.
– Ставка ипотечного кредитования. Снижение ставок ипотечного кредитования ведёт к росту спроса на недвижимость и, как следствие, росту цен. Повышение ставок даёт обратный эффект.
– Цены на нефть. В такой стране, как Россия, индикатором благополучия экономики до сих пор считается цена на нефть. При резком (!) падении цен на нефть россияне опасаются проблем с экономикой и торопятся переложить денежные сбережения в недвижимость.
– Показатель M2. При росте депозитных ставок население предпочитает накапливать деньги на счетах. Поэтому в определённый период денежная масса не попадает на рынок недвижимости. Если накоплений становится много, а Центральный банк снижает ключевую ставку, часто население перекладывает деньги в недвижимость.
– Курс национальной валюты. При падении курса многие предпочитают сберегать деньги в недвижимости.
Если внимательно посмотреть на индикаторы, то можно увидеть, что большинство факторов, толкающих людей на покупку недвижимости, носят негативный характер.
____________
Страх и инстинкт самосохранения сподвигают население многих стран прибегать к покупке недвижимости в самый неблагоприятный момент.
__________
Поэтому, если мы посмотрим на индекс недвижимости – график, который показывает именно направление цен, то увидим закономерности. В годы, когда цены на нефть в России падали, девальвировалась национальная валюта и резко снижались ключевые ставки, мы видели резкий скачок цен на недвижимость.
К основным индикаторам рынка недвижимости стоит добавить ещё один интересный показатель – арендную ставку на жилую и коммерческую недвижимость.
____________
Как только арендные ставки на жилую недвижимость начинают резко расти, арендаторы «перебегают» в покупку недвижимости в ипотеку.
__________
Поэтому агент не может фокусироваться только на определённом рынке. Если агент по недвижимости не изучает, что происходит на рынке аренды, сосредоточившись только на операциях купли-продажи, то он не может провести грамотную консультацию с клиентом.
Грамотный эксперт обязан следить за основными индикаторами рынков, которые мы перечислили в этой главе.
Глава 13. Что определяет цену, стоимость и ценность недвижимости?
Теперь давайте выясним, что же влияет на цену, стоимость и ценность недвижимости. Этим тонким и важным для рынка недвижимости понятиям, существенно влияющим на понимание предмета, необходимо дать определения.
Цена – это сумма денежных средств, которая была передана покупателем продавцу. Цена прописывается в договоре купли-продажи.
Стоимость – это денежное выражение трудозатрат на производство товара и себестоимость расходов.
Ценность – это потребительская оценка товара покупателем.
____________
Цена недвижимости определяется рыночным способом. Существует такое выражение: «Покупатель голосует за цену деньгами». Цена недвижимости в прошлом не гарантирует получения её в будущем. По сути, она определяется рынком в моменте.
__________
Стоимость товара под названием «недвижимость» определяется чуть сложнее. Например, вы приобрели квартиру в новостройке за условный 1 миллион рублей. Для покупки вы использовали ипотеку в размере 500 тысяч рублей. В результате затрат на страхование и выплаты процентов банку вы потратили ещё 300 тысяч. В квартире был сделан ремонт за 300 тысяч рублей. Таким образом, стоимость недвижимости составляет для вас 1,6 миллиона рублей. Вопрос: можете ли вы получить цену больше, чем 1,6 миллиона рублей?
Вот тут вступает в игру третье понятие – ценность. Если покупатель видит ваш объект, выставленный в рекламу за 2 миллиона рублей, но считает, что ценность этого товара для него выше хотя бы на 1 рубль, чем заявлено в цене, то он выкупит вашу недвижимость. Если же вы увидите, что ценность товара не покрывается для вас ценой в 2 миллиона рублей, вы не продадите товар покупателю.
Глава 14. Анализ цен в локации
Набившее оскомину «правило трёх “Л”» («Локация, локация и ещё раз локация») так и остаётся просто красивым словосочетанием.
____________
Агенты и эксперты в недвижимости на всем постсоветском пространстве так и не поняли, что основной товар под названием «время» сильно экономится и значительно дорожает, если сосредоточиться на работе с локальным рынком.
__________
Локация не просто влияет на цену недвижимости, но и имеет определённые лимиты.
Ошибочный выбор локации для работы имеет для агента финансовые последствия.
Во-первых, конечная цена времени напрямую связана с ценой недвижимости, которая принадлежит тем клиентам, с которыми начинает работать агент.
____________
Чем дешевле недвижимость, тем дешевле своё время продаёт агент.
__________
Во-вторых, важную роль играет средний срок экспозиции недвижимости. Ваш доход зависит от конечного результата.
____________
Если в локации низкий спрос или цены в рекламе завышены, то сделки будут затягиваться и снова упадёт цена вашего времени.
__________
В-третьих, важно оценить количество операций в локации. И тут я покажу интересную закономерность: среднее количество операций в локации никак не зависит от цен на недвижимость и даже от временного ажиотажа.
Перед вами статистика продаж квартир в новостройках в Северо-Восточном округе Москвы с 2018 по 2021 годы. Как видно из статистики, несмотря на всплески спроса и ипотечный бум 2018 года, количество сделок в новостройках в округе оставалось каждый год одинаковым. Говоря профессиональным языком, достигнут предел насыщаемости спроса. Интересное наблюдение.
Большинство агентов при выборе локации останавливаются на благополучных районах повышенного спроса. Однако там проще продать недвижимость, а следовательно, собственники будут сильнее завышать желаемые цены и менее охотно соглашаться на комиссионные.
____________
Гораздо выгоднее работать в районе, где цены тоже немаленькие, но есть проблемы со спросом. В таких районах ценность эксперта будет выше.
__________
Агенту важно изучать свою локацию качественно. Это невозможно сделать с дивана или из кресла в офисе. Вам придётся изучить следующие параметры:
– качество жилого фонда;
– объём жилого фонда (вычисляется по количеству почтовых ящиков);
– количество операций с недвижимостью;
– динамика цен продажи недвижимости за последние 3–5 лет;
– динамика арендных ставок.
В сети Vysotsky Estate мы заставляем экспертов в том числе составлять паспорта домов:
– год постройки;
– материал стен;
– материал перекрытий;
– качество подъездов;
– контингент жильцов.
Отдельно на курсе Сергея Смирнова разбирается тема «Как составлять карту цен и вести бюллетень сделок в локации». Это важные инструменты для работы с клиентами.
Глава 15. Основные методы оценки недвижимости
Начнём эту главу со старого еврейского анекдота:
– Изя, скажи, а сколько будет дважды два?
– А мы покупаем или продаём?
По сути, этот анекдот и раскрывает все наши заблуждения об оценке недвижимости.
Что мы подразумеваем, когда говорим о ней? Определение цены, стоимости или ценности? Для какой цели мы делаем оценку? Можем ли мы ей манипулировать? И какую роль играют в оценке описанные выше характеристики?
Для начала давайте определимся со способами оценки недвижимости. Современная методология рекомендует применять для неё в зависимости от типа и цели один, два, а иногда и все четыре способа:
– сравнительный;
– расходный;
– доходный;
– способ альтернативных инвестиций.
И вот тут при оценке начинают играть роль все те характеристики, которые мы с вами обсуждали ранее.
Сравнительный метод. Этим методом можно точнее всего определить цену объекта недвижимости в моменте для продажи (сдачи в аренду) и, возможно, для покупки, если вы хотите понять, не переплачиваете ли вы за покупаемый объект. Важную роль при использовании этого метода будут играть характеристики недвижимости для выборки схожих объектов:
– по типу;
– по расположению;
– по техническим параметрам;
– по классу.
Для определения цены сравнительным методом выборка должна быть достаточно релевантной. Нельзя для определения стоимости частного дома сравнить цены с двумя-тремя объектами.
Часто мы, как эксперты, не найдя большого количества схожих по всем характеристикам объектов в одной локации, рекомендуем взять объекты из соседних, схожих по качеству жизни.
Не будем углубляться в математические методы работы с выборкой информации, скажем лишь одно:
__________
НЕЛЬЗЯ СЧИТАТЬ СРЕДНЮЮ ЦЕНУ ВЫБОРКИ. А уж если её посчитали, эту цену надо считать ПРИБЛИЗИТЕЛЬНОЙ.
____________
При оценке сравнительным методом цена определяется в виде диапазона, так как точно её можно установить только по факту сделки. Если специалисту удаётся найти цены сделок на схожие объекты из прошлых периодов, то такую информацию тоже следует учитывать.
____________
Но важно помнить: цена сделок прошлых периодов не гарантирует повторения цен в будущем.
__________
Для получения качественной оценки сравнительным методом цены надо извлекать из достоверных источников. К сожалению, чаще всего в России прибегают к сравнительному анализу цен, указанных в рекламных объявлениях, размещённых на порталах для продажи недвижимости. И вот в чём проблема: давайте подумаем, что указывает собственник, который разместил своё объявление о продаже, – цену, стоимость или ценность? Конечно, ценность! То есть портал недвижимости – это цифры, с помощью которых собственники отражают ценность недвижимости для них самих.
Приведём несколько примеров.
Пример первый. Если собственник хочет продать недвижимость, то при оценке сравнительным способом пойдёт смотреть схожие по характеристикам объекты в рекламе порталов. Естественно, собственник знает некую себестоимость (за исключением недвижимости, полученной по программе бесплатной приватизации). Но будет ли собственник изучать ЦЕНЫ по факту реальных сделок? Или попытается посмотреть, какую ЦЕННОСТЬ вкладывают в свою недвижимость соседи?
____________
При оценке рекламных объявлений сравнительным методом мы, скорее всего, получим картину не реальной ЦЕНЫ будущей сделки, а некую ценностную картину, которую частные собственники нарисовали в рекламных объявлениях своих объектов.
__________
Пример второй. Если государственный сотрудник берёт сравнительный метод для оценки и расчёта налогов, то из каких источников он возьмёт информацию? Справедливо ли начислять налоги при расчёте цены сравнительным методом, если для анализа использованы данные не реальных сделок, а ценностных заявлений собственников в рекламных объявлениях?
Так откуда взять цену сделок? Такие данные дают сегодня банки, которые знают цены сделок по залоговым квартирам. Такие данные может дать Росреестр, но по какой-то причине пока не раскрывает эту возможность для обычных граждан.
Расходный метод. Как мы уже знаем из предыдущей главы, цена, стоимость и ценность – разные понятия. Если сравнительный метод, вероятнее всего, при правильной выборке схожих по характеристикам объектов даёт вам цену для продажи и покупки в моменте, то расходный метод поможет изучить стоимость получения такого объекта в собственность. Напомним, что стоимость – это денежное выражение трудозатрат и денежные издержки на получение товара.
Возьмём для примера два земельных участка. Участок А стоит 1 миллион рублей и имеет следующие характеристики:
– 10 соток;
– подведённое электричество;
– расположен от станции Z в 10 минутах пешком;
– получены все документы, участок правильно межёван и правильно стоит на кадастровом учете.
Участок В стоит 800 тысяч рублей и имеет следующие характеристики:
– 10 соток;
– расположен от станции Z в 7 минутах пешком.
Если бы мы применяли для оценки сравнительный метод, то участок B c виду выглядел бы более привлекательно. Но при расходном методе мы вычисляем стоимость получения документов на участок В и стоимость подвода электричества. Допустим, выясняется, что электричество нам обойдётся в 180 тысяч рублей, поскольку нужно купить столбы, провода, заплатить за работу и подключение к сети. Также выясняется, что приведение всех документов в порядок требует от нас полугодовой беготни и оплаты юриста в 150 тысяч рублей. Получается, стоимость доведения участка В до состояния участка А составит:
800 000 + 180 000 + 150 000 = 1 150 000
В итоге при оценке таким способом мы обнаруживаем, что участок А по стоимости выгоднее, хотя по цене сделки, на первый взгляд, дороже.
____________
Тут мы выясняем ещё одну важную деталь: технические условия и состояние документов на недвижимость отражаются в цене, стоимости и ценности.
__________
Ценность участка А в том, что «бегать уже не надо».
Расходный метод идеален при покупке или продаже частных домов с земельным участком и недвижимости под реконструкцию или ремонт.
Сравнительным методом вы можете отобрать подходящие вам по цене дома и отсечь переоценённые. Но, чтобы понять стоимость дома, учтя ремонт, приведение коммуникаций или документации в порядок, нужно использовать расходный метод оценки. Он покажет, какой из выбранных домов в итоге может оказаться дороже по стоимости.
Доходный метод. Этот метод используется для оценки инвестиций с целью получения коммерческой прибыли. Например, перед вами стоит задача покупки двух помещений, которые вы впоследствии хотите сдать в аренду. Доходный метод оценки – это расчёт, который должен включать в себя:
– оценку будущего денежного потока (то есть вы проводите анализ арендных ставок на выбранные вами помещения и делаете прогноз по выручке на несколько лет вперед);
– оценку расходов на содержание помещения;
– оценку расходов на налоги на имущество.
Простая формула «доходы минус расходы» даст вам посчитать прибыль. Оценка срока возврата инвестиций покажет, какой из объектов недвижимости покупать выгоднее.
Часто у моих клиентов возникает вопрос: в какую недвижимость выгоднее вложиться? Для этих целей можно купить квартиру в новостройке под сдачу или коммерческую недвижимость. Так, сначала мы смотрим цены и используем для этого сравнительный метод оценки, отбирая определённые объекты по расположению и техническим параметрам. Потом с помощью расходного способа мы считаем стоимость получения объекта, готового к сдаче. Ведь квартиру в новостройке придётся отремонтировать и меблировать. А коммерческое помещение можно попробовать сдать без отделки, предложив арендатору сделать её в счёт арендных платежей. И вот, чтобы оценить выгоду и сделать окончательный выбор, применяется доходный метод оценки, который позволяет понять, какое из предложенных решений будет приносить большую годовую прибыль.
____________
Методы оценки варьируются и комбинируются в зависимости от стоящей перед нами задачи.
__________
Это главный вывод из этой главы.
Глава 16. Задача эксперта при анализе ценностей
Ценность – это иррациональная величина, основанная на субъективном подходе к оценке недвижимости.
В цене мы часто отражаем ценность, но не всегда готовы принять тот факт, что другой человек не разделяет наши ценности.
Но как эксперту оценить вид из окна? Играет ли ключевую роль расположение частного дома на берегу красивого озера?
Однажды наш клиент высказал такое пожелание: «Не хочу, чтобы мой дом располагался близко к реке или озеру, так как летом шумные компании, которые будут приходить загорать и купаться, не дадут мне побыть в тишине».
Ценность субъективна. Один хочет высокий этаж, а другой боится жить выше третьего этажа.
Профессиональные маркетологи каждый год изучают каталог основных трендов. Тренд – это массовое явление, которое показывает ценности у определённой целевой аудитории. К примеру, пандемия 2020–2021 годов задала тренд на покупку частных домов. У молодых людей, которых относят к поколению «зумеров», отмечается тренд на совместное проживание (co-living).
Тренды формируют ценности массового потребителя. Поэтому эксперт по недвижимости не может не отслеживать тренды и ценности, которые разделяет та или иная целевая аудитория на рынке недвижимости.
Отдельно стоит выделить такое понятие, как позиционирование.
Согласно Дэвиду Огилви, позиционирование – это ответ на вопрос «Что делает продукт и для кого он?». Одним из важных элементов позиционирования и является понятие ценность.
____________
Задача эксперта — при оценке и анализе объекта рассмотреть ценности, которые могут быть использованы для позиционирования объекта недвижимости.
__________
Эксперт смотрит на оцениваемый объект не как оценщик недвижимости, а как специалист, который будет заниматься поиском покупателей или арендаторов.
Нужно посмотреть на объект глазами покупателя и понять, какой целевой аудитории ценности объекта будут ближе.
Собственник в 100% случаев переоценивает свой объект, что доказано группой учёных. Они назвали такой феномен «эффект Ikea». Это когнитивное искажение, которое способно оказать значительное влияние на то, как человек воспринимает ценность товара (продукта). В ходе ряда экспериментов с группами людей, которые собирали в том числе мебель из магазина Ikea, выяснилось, что люди готовы заплатить за товар, собранный своими руками, больше, чем за товар, собранный профессионалами.
____________
Вещь, в которой есть часть нашего труда, мы ценим выше, чем чужую такую же. Поэтому все собственники видят в своём объекте недвижимости большую ценность, чем в похожем объекте на соседнем этаже.
__________
Эксперты должны принять этот факт как нечто естественное. Однако чаще всего агенты позволяют себе тратить время на пустой спор с собственником. Чтобы доказать ему что-то, нужно получить отзывы покупателей в письменном виде, а не тратить время впустую.
В следующей части мы разберём, как мыслят клиенты и как не совершать банальные ошибки в общении с ними.
Глава 17. Сравнительно-маркетинговый анализ конкурентов (СМАК)
В 2010 году мы внедрили это понятие на российский рынок. И до сих пор большая часть агентов, говоря «сравнительно-маркетинговый анализ конкурентов», не может объяснить, в чём его смысл.
Приставка «сравнительный» берётся из названия способа оценки объектов недвижимости. Очевидно, что мы сравниваем схожие по определённым параметрам объекты, расположенные в одной локации.
Откуда же появляется слово «маркетинговый»? Многие трактуют это понятие, отталкиваясь от того, что мы проводим оценку объявлений, которые находятся в рекламе. Но главное отличие от классического сравнительного анализа, который проводят оценщики, заключаются в том, что агент по недвижимости принимает во внимание не только технические и локационные характеристики анализируемого объекта, но и ценности, которые в глазах покупателя могут повлиять на конечную цену сделки.
Какие технические параметры мы сравниваем при оценке квартиры в многоквартирных домах? Это:
– материал стен дома;
– общая площадь;
– количество спальных комнат;
– площадь кухни;
– количество санузлов (стояков водоснабжения).
Естественно, мы принимаем к сравнению квартиры в одной локации. Но тут начинают сказываться потребительские ценности.
К примеру, как оценить историю «профессорского дома»? Или какую роль будет играть в оценке объекта информация, что в этом доме живут «переселенцы из пятиэтажек»? Как оценит покупатель школу с высоким рейтингом во дворе?
Из этих, казалось бы, субъективных параметров и сказывается конечная цена объекта.
Как это меняет подход к оценке? Такую оценку эксперт должен делать не просто с выездом на осмотр объекта. Он должен изучить историю района, местности, историю конкретного многоквартирного дома, квартала.
Играет ли роль в оценке квартиры в элитном жилом комплексе расположение на невысоком этаже? Конечно! Дисконт от объектов с хорошими видовыми характеристиками может доходить до 10%.
Мы не просто осматриваем объект, говорим с соседями, жителями района, оцениваем шаговую доступность от точки общественного транспорта, читаем форумы и собираем объективную информацию об истории квартала или конкретного жилого комплекса.
____________
Агент не может себе позволить не знать исторические факты о локации. Потенциальные клиенты тут же поймут, что агент ничего не понимает в ценностях конкретного объекта в конкретной локации.
__________
К сожалению, на рынке недвижимости появилось целое поколение «цифровых агентов». Они полагают, что из офисного кресла можно оценить объект недвижимости и его ценности.
Итак, какие «ценности» мы собираем:
– качество и рейтинг района (играет как в плюс, так и в минус);
– инфраструктура района;
– расстояние от точки общественного транспорта;
– качество квартала или жилого комплекса;
– информация о жителях (контингенте);
– история строительства, реконструкции (особенно актуально для домов в историческом центре);
– вид из окна;
– этаж;
– соседи;
– состояние подъезда (мест общественного пользования);
– основание вступления в собственность у каждого собственника;
– история возникновения собственности у каждого собственника;
– обременения на объекте (непогашенный ипотечный займ, материнский капитал, несовершеннолетние собственники или собственники, находящиеся под надзором органов опеки);
– состояние отделки (дата последнего ремонта);
– качество планировочного решения;
– законность перепланировок;
– отношения между собственниками (участниками сделки).
Мы не ошиблись. Это всё – значимые факторы, влияющие на финальную оценку объекта покупателем. Заметьте, обычный оценщик не примет и половину факторов в оценочный альбом. А эксперт по недвижимости должен обратить внимание на все детали.
Рассмотрим пример. Мы отобрали три схожих объекта в одной локации: А, В и C.
Объект А
Тип: квартира
Количество спальных комнат: 2
Количество санузлов: 1
Общая площадь: 54 м²
Площадь кухни: 10 м²
Этаж/этажность: 4/10
Расстояние от точки общественного транспорта: 100 м
Материал стен и перекрытий: монолит-кирпич
Год постройки: 2006
Планировка: две изолированные комнаты
Площадь комнат: 18–14 м²
Состояние подъезда: 3 из 5 баллов
Соседи: есть проблемные, курят в подъезде
Вид из окон: на шумную дорогу
Состояние отделки: 4 из 5 баллов
Основание вступления в собственность: 2 собственника, договор купли-продажи 2007 года от застройщика
Обременения: нет
Перепланировки: присоединена лоджия (неузаконенное присоединение)
Отношения между собственниками: муж и жена продают с целью увеличения площади
Заявленная цена в рекламе: 6,3 миллиона рублей
Объект B
Тип: квартира
Количество спальных комнат: 2
Количество санузлов: 1
Общая площадь: 56 м²
Площадь кухни: 11 м²
Этаж/этажность: 9/10
Расстояние от точки общественного транспорта: 300 м
Материал стен и перекрытий: монолит-кирпич
Год постройки: 2005
Планировка: две изолированные комнаты
Площадь комнат: 19–14 м²
Состояние подъезда: 4 из 5 баллов
Соседи: судя по состоянию МОПов (подъезда), соседи хорошие
Вид из окон: во двор
Состояние отделки: 3 из 5 баллов
Основание вступления в собственность: 3 собственника, договор купли-продажи 2015 года
Обременения: использован материнский капитал для погашения ипотеки
Перепланировки: нет
Отношения между собственниками: муж и жена продают с целью увеличения площади
Заявленная цена в рекламе: 5,95 миллиона рублей
Объект С
Тип: квартира
Количество спальных комнат: 2
Количество санузлов: 1
Общая площадь: 54 м²
Площадь кухни: 10 м²
Этаж/этажность: 6/10
Расстояние от точки общественного транспорта: 150 м
Материал стен и перекрытий: монолит-кирпич
Год постройки: 2006
Планировка: две изолированные комнаты
Площадь комнат: 18–14 м²
Состояние подъезда: 4 из 5 баллов
Соседи: судя по состоянию МОПов (подъезда), соседи хорошие
Вид из окон: во двор
Состояние отделки: 3 из 5 баллов
Основание вступления в собственность: 2 собственника, договор купли-продажи 2017 года
Обременения: непогашенная ипотека (1,2 миллиона) рублей
Перепланировки: нет
Отношения между собственниками: муж и жена продают по причине развода
Заявленная цена в рекламе: 6 миллионов рублей
Очевидно, что анализировать информацию по схожим объектам удобно в табличной форме, поэтому всегда предоставляйте собранную информацию об объекте клиенту только в таком виде.
Теперь давайте внимательно проанализируем собранную информацию. Все объекты находятся в шаговой доступности от точки общественного транспорта. В этом отношении объект А находится ближе всех, но окна у него выходят на шумную дорогу, что с учётом 4 этажа, скорее всего, превращается в минус для покупателя.
По техническим характеристикам объекты имеют, казалось бы, схожую площадь. Но если пересчитать цену квадратного метра, то мы заметим различия. Тут же важно отметить, что в варианте А соседи и состояние подъезда хуже, чем в варианте В и С. Но отделка квартиры в варианте А лучше.
____________
Запомните правило: ремонт переделать можно, а вот соседа поменять сложно.
__________
Если смотреть на цену метра, вариант В интересный, даже вложения в ремонт могут оправдать покупку. Поэтому всегда считайте цену за 1 м². Так проще учитывать отделку.
В части планировки все квартиры имеют примерно одинаковые параметры. А вот что является минусом варианта А, так это неузаконенная планировка, которая точно не станет ценностью для покупателей.
Вариант А интереснее с точки зрения простоты проведения сделки. Вариант В кажется более сложным на первый взгляд. Но если понимаешь, что собственники всё равно будут покупать квартиру взамен, то вариант В не так и плох. А вот вариант С сложный: не погашен ипотечный займ, и собственники находятся в конфликте.
____________
Запомните правило: сделки с разделом имущества – одни из самых сложных как с точки зрения продажи, так и с точки зрения покупки такого объекта.
__________
Однако часть покупателей может попробовать вытащить из варианта С дополнительный дисконт. То есть если мы продаём вариант С, то для нас такая ситуация усложняет возможность получить хорошую цену. Если же мы проводим сравнительно-маркетинговый анализ для клиента-покупателя, то для нас это возможность снизить цену.
Подведём итоги. Вариант А имеет существенные недостатки, перекрывающие плюсы от близкого расположения к точке транспорта и хорошей отделки: плохие соседи и плохой подъезд, шумная дорога при низком этаже и планировка, которую невозможно узаконить. Это практически неустранимые недостатки.
В варианте В при самом дальнем расположении от точки транспорта плюсов больше, чем минусов: ремонт можно сделать, а вот хороших соседей ещё надо поискать; высокий этаж; приобретаемая площадь больше; пройти согласование продажи и покупки с органами опеки будет вопросом времени.
Вариант С при всех плюсах имеет главный недостаток – сложность проведения сделки, что ставит продажу объекта под большой вопрос.
Какие выводы можно сделать из такого примера?
Агенту по недвижимости важно научиться собирать информацию, которая зачастую не видна на поверхности, и работать с ней. Но из фактов и собранных деталей мы даём более точную оценку перспективам работы с объектом недвижимости.
На курсе «Сертифицированный агент в недвижимости» Сергея Смирнова мы проводим разбор проведения сравнительно-маркетингового анализа, собираем данные в таблицы, разбираем примеры с оценкой частных домов и коммерческой недвижимости.
Глава 18. Методы сбора и обработки информации
Главная проблема сегодня – лень российского агента. Признаемся честно: иногда мы тоже задаём себе вопрос: «Зачем ехать, если есть “Яндекс.Панорамы”, карта, отзывы, обзоры жилых комплексов в YouTube, Telegram-каналы?»
Но первостепенная задача агента – ходить и смотреть недвижимость. Основное задание новичку на первые два-три месяца работы – отсмотреть 30-50 объектов. Если это частные дома, необходимо на месте собрать информацию о частном секторе вокруг. Если это городская недвижимость – составить данные о жилом фонде и районе, оценить инфраструктуру. С коммерческой недвижимостью приходится возиться ещё больше, потому что приходится наблюдать за трафиком машин, потоком людей, оценивать плотность застройки в районе.
____________
Когда вас просят сделать предварительную оценку перспектив объекта недвижимости на рынке, вы не обязаны сообщать точную цену сделки.
__________
В следующей части мы как раз разберём, почему этого делать не стоит.
Ваша задача – собрать об объекте и его основных «конкурентах» ту информацию, которая позволит дать ценностную оценку. Такие данные чаще всего невозможно найти в Сети. Они собираются на территории.
Когда вы сравниваете свой объект с другими в рекламе, важно научиться «качать» информацию при прозвоне объявлений. Это тренировка. Актуализация информации при прозвоне – адский труд. Но он даёт массу полезной информации.
Рекомендуем к просмотру на YouTube-канале «Сергей Смирнов про инвестиции и недвижимость» посмотреть видео из серии «Кухня Агента». Там мы разместили большое количество материала для тех, кто хочет научиться правильно собирать информацию о рынке недвижимости.
Важный навык – работа с агрегаторами. В следующих частях этой книги мы более подробно разберём, чем агрегаторы отличаются от рекламных порталов недвижимости и почему надо научиться пользоваться и тем и другим инструментом.
Итак, давайте сделаем главные выводы:
– собираем информацию из общения с жителями района;
– учимся качественно актуализировать информацию из рекламных объявлений;
– работаем с массивами информации из агрегаторов.
Качественная аналитика – лучшая демонстрация экспертности агента.