Жилищное право – одна из самых сложных отраслей права, спросите у любого юриста. Основная проблема заключается в том, что единого контролирующего органа нет. Наоборот, существует огромное количество госорганов с нелогичным и часто дублирующим распределением обязанностей. Жилищный кодекс вроде как есть, но многие нормы носят отсылочный характер. Порой, чтобы разобраться в какой-то ситуации, нужно помимо кодекса изучить еще тонну подзаконных актов. Однако, несмотря на это, некоторые основные жизненные ситуации я для вас разобрал.
В период пандемии коронавируса государство в качестве одной из мер поддержки бизнеса ввело так называемые арендные каникулы. Но это только для бизнеса, на физических лиц данные правила не распространялись. Соответственно, у населения возник резонный вопрос: «Почему предпринимателям можно не платить арендную плату, а простым гражданам нельзя?»
Во-первых, у юридических и физических лиц разные ситуации. Предпринимателям можно не платить, потому что в связи с неожиданным изменением обстоятельств они временно не могут использовать арендуемые помещения по назначению. Сняли помещение под кафе, а кафе работать временно не может. Физлицам же использовать квартиру по прямому назначению ничего не мешает.
К слову сказать, даже если бы этого закона не было, предприниматели с грамотными юристами могли бы получить каникулы со ссылкой на пункт 4 статьи 614 ГК РФ[15]. Закон принят для того, чтобы успокоить общественность и разгрузить суды.
А во-вторых, кто сказал, что нельзя? Можно. Просто алгоритм другой.
Предположим, вы снимаете квартиру и хотите уменьшить платеж или получить отсрочку. Есть две тактики действий.
Краткий ликбез
Аренда – пользование нежилым помещением.
Найм – пользование жилым помещением.
Наймодатель – владелец квартиры.
Наниматель – квартирант.
Готов поспорить, что 90 % нанимателей жилья скачали договор аренды из интернета и особо в него не вчитывались. Пришло время это исправить. Открывайте договор и на последней странице в самом конце наверняка что-то написано про форс-мажор. Если да, то можете потребовать (или попросить, в зависимости от того, что написано в договоре) от наймодателя – владельца квартиры – изменения условий: временного снижения платы или отсрочки платежа.
Эта статья говорит о том, что при существенном изменении обстоятельств условия договора можно изменить.
В этой статье много букв, и грузить ими я вас не буду. Поделюсь лишь выводом: в текущей ситуации с COVID-19 по статье 451 ГК РФ квартирант может попросить об изменении условии договора, а хозяин квартиры может отказать.
Какой вывод из всего этого? Если при аренде нежилой недвижимости между юрлицами установлены жесткие правила (арендатор вправе потребовать каникулы и арендодатель их обязан предоставить), то при коммерческом найме жилых помещений жестких правил нет: наниматель может попросить финансовое послабление, но наймодатель идти на уступки не обязан.
Что же делать?
1. Внимательно изучаете договор найма, особенно пункты про форс-мажор и изменение условий договора.
2. Решаете для себя, какой вариант снижения финансовой нагрузки вы хотите получить. Например, можете попросить о временном уменьшении ежемесячного платежа или о предоставлении отсрочки – как с последующей компенсацией, так и без таковой. Лучше предложить несколько вариантов.
3. Сообщаете владельцу квартиры о желании изменить условия договора. Как это сделать технически, тоже решать вам. В одном случае будет достаточно просто позвонить собственнику жилья, в другом – придется направить письмо, в третьем – готовить аргументы и проводить переговоры. Универсального варианта по этому пункту нет. Лично я изложил бы все доводы в одном сообщении и отправил его наймодателю в мессенджере.
4. Если согласие получено, подписываем дополнительное соглашение к договору найма. Если согласия нет, остается суд. Но целесообразность подобного шага очень сильно зависит от ситуации. Рекомендовать его всем квартирантам я не могу.
Такси – это коммерческий транспорт, который не должен храниться на придомовых территориях, как это допускается для личного автотранспорта. Если ваш двор оккупировали таксисты, то звоните в местное ГИБДД и жалуйтесь. Вот юридически выверенный текст, который следует просто продиктовать в трубку дежурному: «В нарушение приказа Минтранса от 17.05.2018 (вступил в силу с 01.01.2020) № 199 на стоянке во дворе жилого дома по адресу такому-то припарковано такси. Прошу принять меры». Приедет эвакуатор.
Часто возникает вопрос о том, предусмотрена ли какая-либо ответственность для владельцев шумных тюнингованных автомобилей, которые заводят их в вечернее/ночное время под окнами жилых домов. И как действовать по закону, если завелись такие соседи?
Во-первых, стоянка с работающим двигателем в жилой зоне – это нарушение ПДД, за которое статья 12.28 КоАП[17] устанавливает штраф 1,5 тысячи рублей. Во-вторых, за эксплуатацию транспортных средств с незарегистрированными конструктивными изменениями предусмотрена административная ответственность по статье 12.5 КоАП. Есть еще и «в-третьих»: нарушение требований СанПиН по шуму, но эта норма на практике не реализуема, поэтому особо расписывать не буду.
Чтобы наказать любителей ночного автошума, достаточно снять факт нарушения на видео (чтобы были видны и читаемы госномера автомобиля) и приложить запись к заявлению в ГИБДД.
Начнем с того, что шуметь можно, но в пределах разумного. Нормы и уровни допустимого шума закреплены в специальном документе – Санитарных Правилах и Нормах (Приложение 3. СанПиН 2.1.2.2645-10[18]).
По этим правилам, максимальный шум в жилом помещении не должен превышать 55 дБ днем и 45 дБ ночью. В праздничные и выходные дни действуют нормы как для ночи. Для сравнения шелест листьев дает 10 дБ, обычная речь человека – 40 дБ, громкий крик – 80 дБ, самолет при взлете – 130 дБ.
Осталось понять, что такое день и ночь юридически, и правила станут окончательно ясны. Удивительно, но какие часы относятся ко дню, а какие к ночи, тоже прописано в специальных законах – «О тишине». Сложность в том, что в каждом регионе законы различаются. Например, в Москве[19] ночь длится с 23 ч. до 7 утра, а в Санкт-Петербурге[20] с 22 ч. до 8 утра.
Как показывает практика, не все готовы соблюдать эти нормы. Часто соседи шумят очень сильно. Как быть в такой ситуации? В первый раз я рекомендую провести беседу и рассказать об этих правилах. Вдруг люди действительно об этом не знают? Если беседа не помогла, то необходимо вызывать полицию и привлекать непонятливых соседей к ответственности. Наказание за шум – предупреждение или небольшой штраф.
Этот вопрос часто поднимают в интернете недобросовестные юристы, которые намеренно вводят в заблуждение аудиторию, чтобы в дальнейшем получить плату за юридическую консультацию. На самом деле законодательство в сфере ЖКХ не предусматривает «списания долгов» по желанию собственника или квартиросъемщика. Задолженность субъекта всегда находится на балансе какой-нибудь управляющей компании (УК) или ресурсоснабжающей организации (РСО).
Теоретически избавиться от долгов можно:
1) через банкротство (но стоит ли игра свеч?);
2) если управляющая компания пропустит срок исковой давности (он составляет 3 года, так что рассчитывать на это не стоит);
3) если пристав вынесет постановление об окончании исполнительного производства (но в ходе самого производства неприятностей не избежать).
Иногда возникают ситуации, когда за предоставленные коммунальные услуги можно получить перерасчет. Например, если вы какое-то время проживали не по адресу регистрации (например, находились на учебе или в командировке), то в таком случае вы можете потребовать перерасчет.
У многих из нас случаются переезды: из одного города в другой, из страны в страну, по учебе или работе. Переезжаем мы, приезжают к нам. При проживании у своих родственников или друзей, а также в арендованной квартире, многим необходима временная регистрация для трудоустройства, записи в детский сад и так далее.
Рискует ли собственник жилья, предоставляя временную регистрацию кому-либо в своей квартире? Не останется ли он без своих законных, кровью и потом нажитых квадратных метров?
Ответственно заявляю, что причин для переживаний нет. В силу ст. 30 Жилищного кодекса[21] собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или пользование свое жилье другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник также может предоставить своему жильцу временную или постоянную регистрацию – на выбор владельца квартиры.
При этом человек, которому разрешили зарегистрироваться по месту жительства или пребывания, не становится собственником предоставленного ему жилого помещения, но обязан нести бремя по содержанию данного жилого помещения. Это означает, что подселенный гражданин обязан оплачивать коммунальные услуги и иные расходы по содержанию жилого помещения в пригодном для проживания состоянии.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса России[22] собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения.
Таким образом, собственник жилого помещения имеет полное право обратиться в суд с требованием прекратить предоставленное иному лицу право пользования жилым помещением и выселить его. Так что человек, будь он зарегистрирован в квартире хоть 15 лет, не имеет никаких оснований претендовать на эту жилплощадь.
Итак, вас затопили. В этой ситуации кое-что нужно сделать быстро, а с некоторыми моментами можно не торопиться.
Не нужно спешить:
• выяснять отношения с соседями;
• рассуждать о том, отдаст виновник деньги сам или придется судиться;
• искать юриста.
Поспешить нужно только с одним – зафиксировать факт затопления.
В каком порядке следует действовать?
1. Фотографируем «зону поражения», снимаем видео.
2. Звоним в управляющую компанию и требуем прислать представителя для составления акта о затоплении помещения.
3. Ищем парочку незаинтересованных соседей (свидетелями будут).
Если представитель УК не приехал, составляем акт сами. Пишем в свободной форме и обязательно указываем:
• адрес пострадавшего;
• дату подписания документа;
• фамилии пострадавшего, виновного (если пришел и согласился) и свидетелей;
• установленную или предполагаемую причину затопления;
• перечень повреждений квартиры (укажите, что они выявлены в день осмотра, так как потом могут обнаружиться новые разрушения);
• подписи осматривающих квартиру (или пометки о том, что кто-то из них отказался ставить автограф).
Про экспертизу, суд и доказывание вы легко сможете почитать в спокойной обстановке и на следующий после потопа день.