Налогообложение договоров аренды – Ирина Бродецкая
Ирина Бродецкая – аудитор и налоговый консультант с 1997 года, судебный эксперт, автор безопасных налоговых схем и финансовых моделей, а также основатель компании «BROFINANCE».
Компания «BROFINANCE» оказывает аудиторские, юридические и бухгалтерские услуги, а также консалтинговые услуги – комплекс мероприятий, направленный на развитие и масштабирование бизнеса.
Команда Ирины Бродецкой использует актуальную налоговую и законодательную базу России для оказания качественных финансовых и юридических услуг клиентам. По итогам работы выстраивается грамотная налоговая стратегия компании, которая даёт клиентам безопасность и уверенный рост на многие годы вперёд.
На старте работы агенту по недвижимости важно определиться с формой предпринимательской деятельности и выбрать систему налогообложения, в соответствии с которой будут платиться налоги и страховые взносы. От этого выбора зависит количество и размер платежей, их периодичность, а также то, как часто придётся взаимодействовать с налоговыми органами.
Некоторые участники рынка недвижимости предпочитают оставаться в «тени», иметь лёгкий пассивный доход и желают не афишировать его. Однако опыт показывает, что зачастую, как только владельцы недвижимости, арендаторы или агенты расширялись и выводили свою деятельность на более высокий уровень по количеству сделок и собственным доходам – они тут же становились мишенью для контролирующих органов, сталкивались с проверками и неприятными финансовыми последствиями. Как говорится в пословице: «Пока петух не клюнул…».
Помните: если вы планируете работать в долгосрочном режиме, масштабировать свой бизнес, стать крупным игроком рынка, занять лидирующие позиции среди конкурентов и при этом чувствовать себя спокойно и уверенно, я рекомендую вести хозяйственную деятельность в «белую» и обеспечить себе тем самым юридическую и финансовую безопасность. Это позволит Вам минимизировать налоговые риски, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности.
Под предпринимательской деятельностью мы понимаем экономическую деятельность, направленную на систематическое получение дохода от производства и продажи товаров или оказания услуг.
По гражданскому законодательству РФ, предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение дохода от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).
Понятие «систематическое» трактуется как «два раза и более в течение календарного года» (п. 3 Статьи 120 НК РФ). Это означает, прежде всего, наличие систематической деятельности: системы операций, действий и решений, направленных на получение дохода или другого ожидаемого результата. Даже в случае систематического получения убытков, а не доходов, Вы всё равно являетесь участником предпринимательской деятельности.
Любой предприниматель должен быть зарегистрирован в соответствии с законодательством в качестве ИП, самозанятого или юридического лица.
Признаки того, что вы ведёте предпринимательскую деятельность:
– Владеете капиталом, собственным или заёмным.
– Осуществляете управление, надзор и контроль за процессами производства.
– Движение капитала направлено на извлечение прибыли.
– Свободно принимаете решения с целью обеспечения способов и методов предпринимательской деятельности.
– Направляете свои предложения на обеспеченность общества товарами и услугами.
– Расположены к экспериментам, новаторству и риску для достижения максимального экономического результата.
Как ФНС узнает о Ваших нарушениях?
У налоговых органов есть несколько источников информации, посредством которых они выявляют нарушителей:
– Главное управление по вопросам миграции МВД России.
– Росреестр. У данной службы есть сведения о собственниках двух и более квартир. Это даёт повод налоговой предположить, что одна из квартир сдаётся, останется только доказать.
– Риэлторы. При проверке риэлтора, который уклоняется от уплаты налогов.
– Крупные организации (наниматели). В рамках проверки инспекторы могут получить доступ к документам организации, в том числе к копиям договоров аренды.
– Информация от ЖКХ, участковых, соседей, бывших арендаторов, управляющих компаний или ТСЖ.
– Безналичные расчёты. Перевод на карту – наиболее удобный способ получения арендной платы, чем наличные, но ежемесячное пополнение вашего счёта на одну и ту же сумму одним и тем же человеком да ещё и примерно в одно и то же число месяца вполне может насторожить автоматическую систему ФНС.
– Публикация рекламных объявлений в интернете.
В настоящее время НК РФ выделяет несколько налоговых режимов, под действие которых подпадают налогоплательщики-организации и индивидуальные предприниматели:
– общий режим налогообложения (ОСНО);
– специальный режим налогообложения (УСН);
– патентная система налогообложения (ПСН);
– налог на профессиональный доход – НПД (самозанятые), относящийся к специальным налоговым режимам, введённым в порядке эксперимента (пп. 6 п. 2 ст. 18 НК РФ).
Налоги для ИП и юрлиц на ОСНО
Общую систему налогообложения (ОСНО) любая организация или ИП применяет по умолчанию. На ОСНО надо платить НДС и налог на прибыль, а также НДФЛ и взносы с зарплаты работников. Налог на имущество, транспортный, земельный и другие налоги платят, если есть объекты налогообложения.
Общий режим налогообложения закреплён в ст. 12 НК РФ и предусматривает уплату всех действующих на территории РФ налогов и сборов.
НДС начисляют на все продажи и предъявляют покупателям, выставляя счета-фактуры. Ставка налога – 20%.