Переезд на море. Свой человек на Юге - читать онлайн

В этой главе:

1. Определяемся с местом.

2. Изучаем рынок недвижимости.

3. Приезжаем на место.

4. Выбираем районы.

5. Выбор квартиры.

6. Как выбрать дом.

7. Как избежать мошенничества при покупке недвижимости.

8. Как сохранить уровень дохода при переезде.

9. Необходимые документы и формальности.

1. Определяемся с местом

Если вы счастливо отдохнули на море, вернулись в серые будни и сразу задумались продать своё жильё и переехать на море, обратно в сказку, то поверьте, это неправильный и слишком поспешный выбор. Всё надо обдумать как следует, не торопиться, посмотреть, за сколько можно продать свою квартиру или дом, продумать доход семьи и самое главное – выбрать комфортное место для переезда.

Я сама выбрала пригород Анапы по двум причинам: там доступные по цене дома. В самой Анапе дома либо нереально дорогие, например, от 30 млн, либо это старые ветхие дома под снос, и, приобретая их за те же 10-12 млн руб., по факту покупаешь захламлённый участок, а дом всё равно придётся строить заново. Вторая причина: песочные пляжи.

Я рассматривала ещё два города: Сочи и Геленджик. Сочи – город-сказка с экзотическими растениями, шикарной архитектурой и массой красивых мест, начиная от морвокзала и заканчивая Красной поляной. В целом я очень люблю этот город, его архитектуру и природу, мне подходит климат и море. Но увы, не совсем подходят цены на недвижимость. Стоимость нормального дома начинается от 30-40 млн. руб., поскольку это горы, большая часть участков в продаже будут иметь уклон, а построенные дома – подпорные стены.

Но даже не это останавливает, а то, что Сочи – город земельного беспредела и обмана. Люди продают дома по низкой цене, а потом оказывается, что участки арестованы, поскольку земля объявлена заповедной зоной. К сожалению, самый красивый город в РФ (ну, для меня, конечно) в плане недвижимости очень ненадёжен. Большая часть объявлений в Авито является фейками, а дешёвые участки и дома могут быть арестованы в любой момент. А жаль, Сочи – действительно красивый город (см. рис. 25).

Проще купить там квартиру, чем дом. В новостройках стоимость за маленькие однушки начинается от 10 млн. руб., и то на этапе застройки и без ремонта… Можно рассмотреть квартиру в центре в старом фонде, но цены там тоже сильно кусаются, и очень много «рекламных» объявлений, то есть фейковых, так что будьте осторожны.

Ещё я рассматривала для переезда город Геленджик, но и там уровень цен на дома меня огорчил. Квартиры там в прошлом году сильно взлетели в цене. До моратория на строительство цены на квартиры были примерно такие, как в Краснодаре: помню, тогда можно было купить однокомнатную за 3-4 млн руб. Но в Геленджике есть проблемы с водой, и потому администрация города наложила мораторий на строительство новых многоэтажных домов. После этого цены на квартиры взлетели в два раза. Стоимость домов в хорошем месте начинается также от 20-25 млн. В поисках дома или участка я забрела на улицу Островского (улица в центре, выходит на пляж), и там продавался старый дом (ветхая мазанка под снос) с участком в 8 соток за… 65 млн руб.

Я рассматривала и пригороды Геленджика, например, Голубую бухту. В своё время там можно было купить участки от 4 млн руб., но сейчас цены на дома сильно возросли (посмотрите скриншот с Авито, рис. 26). Конечно, можно купить маленький домик в СНТ или ДНТ, от 15 млн. Но такой вариант подойдёт тем, кто привык к сельской жизни.

Рис. 25. Закат в Сочинском морпорту

Рис. 26. Цены на дома в Голубой бухте: от 17 млн руб.

Поэтому из курортных городов остаётся доступной по ценам Анапа, а точнее – её пригороды: станица Анапская, Супсех, Сукко, Варваровка, Гай-Кодзор и район Витязево. Там можно присмотреть дом за 10-12 млн руб. Дома с площадью 150-200 кв. м на участке в 6 и более соток продаются от 15 млн руб.

Вывод: прежде чем думать о переезде, внимательно выбирайте место, соотнося его со своими финансовыми возможностями. При наличии сорока миллионов можно шикарно жить в Сочи, да и в любом другом курортном городе, а вот если весь ваш бюджет – это 7-13 млн, тогда надо искать место в Анапе или небольших городах. Недорого можно купить дома в пригороде Темрюка и в станицах возле Азовского моря (от 5 млн руб.).

Ещё надо определиться: хотите вы жить в центре города с пробками, суетой, но развитой инфраструктурой, школами, детскими садами, магазинами и т.д. или выбираете место потише, подальше от людей и цивилизации, например пригород или станицу на море. Я считаю идеальным местом пригород с частными домами и с близким расстоянием до города.

Центр курортного города, той же Анапы, например, представляет собой не самое комфортное место для проживания. Зимой там тихо, но вот летом, когда население города увеличивается в десять раз за счёт отдыхающих, в центре становится очень дискомфортно. Гремит музыка, шумят пьяные туристы, кричат дети, на дорогах образуются длинные пробки и т.д. Жить в глухом селе или хуторе тоже не всегда хорошо, за нормальными продуктами приходится ездить в город, преподавание в сельских школах не всегда на высоте, мало развлечений, нет нормальной медицины, и сельский образ жизни не соответствует привычному темпу жизни для горожан.

Поэтому новые пригороды, которые примыкают к городу, являются наилучшим вариантом. Дома здесь можно купить по приемлемым ценам, и до города рукой подать, есть все блага цивилизации. Таким местом является станица Анапская (5-7 км от Анапы), но в ней нет выхода к морю. Или Супсех, село, которое примыкает к району новостроек Анапы – «Горгипии». Там расположен ТРЦ «Красная площадь» с магазинами и кафе. В другую сторону, немного дальше (10 км от Анапы) расположен район Витязево, где тоже можно рассмотреть покупку дома. В следующих главах я подробно распишу плюсы и минусы этих районов.

Рис. 27. Новое Витязево, дома от застройщика

2. Изучаем рынок недвижимости

После того как вы примерно определились с местом (городом) для переезда, необходимо самим изучить рынок недвижимости в выбранном населённом пункте. Не стоит доверять это риэлторам, которые сильно увеличивают цены. Для начала изучите предложения на сайтах объявлений недвижимости. В первую очередь уровень цен можно проверить на сайте Авито. Только обращайте внимания на фейковые объявления.

Их легко отличить от настоящих по низким ценам и абстрактному описанию объекта (не указана улица дома, количество и метраж комнат, не описаны коммуникации и т.д.) или путаному тексту, в котором речь идёт об ипотеке и нет конкретного описания объекта. Это так называемые «рекламные» объявления риэлторов, созданные лишь для привлечения клиентов. На сайте Авито в фильтрах можно поставить галочку – искать объявления только от собственников.

Это первый круг поисков и установка примерной цены в каждом конкретном месте. Помните, если недвижимость продаёт агентство, то там заложена большая сумма сверху. Одна моя знакомая продавала дом, и её покупатель переплатил агентам (их было два) 700 000 руб., и ещё 400 000 руб. банку за снижение процента по ипотеке. Отсюда напрашивается вывод: искать надо собственника дома или застройщика и покупать у них напрямую. Однако с квартирами это сделать проще, чем с домами, у которых собственников часто нет на месте.

Кроме Авито, можно поискать предложения на других сайтах. Вот примерный список сайтов по продаже недвижимости в Краснодаре:

https://realty.yandex.ru/krasnodar – ЯндексНедвижимость.

https://krd.besposrednika.ru/prodam.

https://www.1bezposrednikov.ru.

https://krd.antiagent.ru.

https://youla.ru/krasnodar/nedvijimost/arenda-kvartiri – Юла, есть сайт и есть приложение.

https://domclick.ru – ДомКлик.

https://krasnodar.etagi.com/realty.

https://neagent.info/krasnodar.

https://krasnodar.move.ru/krasnodar/kvartiry/ot_sobstvennika.

https://krasnodar.kupiprodai.ru/realty/krasnodar_kvartiry/param803.

https://onrealt.ru/krasnodar/kypit-kvartiru-ot-sobstvennika.

https://krasnodar.restate.ru/kupit-kvartiru-ot-sobstvennika-krasnodar.

https://krasnodar-nedvizimost.ru/kvartiry/prodam/bezposrednikov.

https://www.domofond.ru.

https://krasnodar.irr.ru/real-estate/apartments-sale/ – сайт газеты «Из рук в руки».

https://krasnodar.vsn.ru/sale-flat/from-owner.

https://krasnodar.sobstvennikitut.ru/продажа-квартир.

Кроме самостоятельного поиска, можете привлечь и риэлторов, только не тех, которые работают в крупных компаниях и накидывают на недвижимость сверху миллион рублей. Есть частные специалисты, которые за сумму в 100-200 тысяч руб. занимаются поиском и подбором недвижимости, не набавляя сверху на цену свой процент. Так стоит сделать, если вы хотите найти хорошие варианты и у вас совсем нет возможности приехать на место и всё осмотреть самому.

По итогу у вас должно получиться не менее десяти вариантов недвижимости в выбранном районе и по подходящей цене. Например, вы можете сохранять все варианты в «избранное» на Авито (см. рис. 28).

Рис. 28. Дома в Анапе в избранном на сайте Авито

3. Приезжаем на место

После того как вы выбрали место и определились с конкретными предложениями, надо приехать на место и всё перепроверить. Многие считают, что это необязательно или хлопотно и пренебрегают этим шагом, доверившись риэлторам или застройщикам, и покупают дома онлайн. Я очень настоятельно рекомендую всё же приехать самим и осмотреть не только будущее жильё, но и окрестности.

Приведу пример: есть неплохие дома в Анапе, которые продаются напрямую от застройщика (село Цибанобалка, не доезжая Витязево). Там есть газ и все коммуникации, недалеко от моря. Но по приезде в это место я пообщалась с местными и узнала, что вдоль домов идёт ручей с красивым названием Можепсин. Берега этого ручья не укреплены, он никогда не чистился, и потому во время сильных дождей имеет свойство разливаться и затапливать дворы.

Другой посёлок, который мне очень понравился, – хутор Красный (Анапа). Там я тоже нашла дома по очень привлекательной цене, но по приезде обнаружилось, что рядом находится полигон ТБО. В следующих местах, например в хуторе Воскресенском и в Пятихатках, рядом с продающимися домами располагается железная дорога, и мне не понравилась близость аэропорта. Ещё одно место показалось мне интересным – хутор Песчаный, но и там оказались свои недостатки: отсутствие газа и близость лимана (неприятный запах, комары). Так что поиски продолжаются, и некоторые детали (например уклон участка или неприятные запахи) можно выяснить только на месте. Рекомендую пообщаться с будущими соседями и спросить, какие недостатки в этом месте.

Рекомендую приехать в Краснодарский край летом, в жару, и осенью, в сезон аллергии, чтобы почувствовать, что такое жаркое лето и проверить, нет ли у вас аллергии на амброзию. Многим переезжающим (особенно сердечникам) становится плохо в жарком и влажном климате. Поэтому ещё раз рекомендую пожить летом пару недель в выбранном месте, чтобы потом не возвращаться обратно к привычному климату.

Покупать недвижимость лучше зимой, когда цены на неё падают, а переезжать весной, когда уже тепло. Осень на Кубани тоже тёплая, подходит для переезда.

Рис. 29. Пальмы в Витязево (Анапа)

4. Выбираем районы

После того, как вы выбрали место для переезда, например город Сочи, важно определиться с конкретным районом проживания. Если вы были на отдыхе в Сочи и вам кажется, что везде там невероятно красиво, растут пальмы, чистота, современная архитектура, то вы можете удивиться, купив квартиру в старом районе. И в Сочи, и в любом другом городе на Юге есть свои проблемные районы. Например, в Сочи есть старый фонд с обветшалыми пятиэтажками хрущёвской эпохи. А в районе Макаренко в домах живут нереально огромные тараканы. Ночью они мигрируют из одного дома в другой, и поверьте, таких жирных тараканов я не видела нигде до и после. К тому же некоторые районы значительно удалены от моря, и добраться туда можно только преодолев долгие пробки.

Насчёт Краснодара я уже писала: есть районы Молодёжный и Музыкальный, в которых низкие цены на жильё, но их затапливает, и под водой таятся гигантские ямы, так что во время ливней оттуда лучше не выезжать. Как правильно выбрать район для проживания – посмотреть видео об этих районах, отзывы местных или переехавших, приехать лично самому и на месте всё узнать. Поверьте, покупка дешёвого жилья в неблагополучном районе может оказаться настоящей бедой: такую квартиру или дом будет тяжело продать.

Есть ещё особенности, которые заочно или онлайн невозможно определить. Например, модный район Краснодара Губернский со слов агентов недвижимости выглядит очень привлекательно для жизни: вся инфраструктура, конечные маршруток, скейт-парк, магазины, пекарни… При этом район ещё строится, и совсем недавно цементный завод был расположен рядом с жилыми домами, его перенесли только недавно. Когда я приходила в этот район, у меня начиналась сильная аллергическая реакция на бетонную пыль. Об этом вам не скажет ни один продавец недвижимости.

Так же обстоят дела с выбором районов в таких городах, как Геленджик, Анапа, Новороссийск. Возле Новороссийска в селе Верхнебаканском находится цементный завод, так что селиться рядом с этим производством будет опасно для здоровья. При этом рядом с Новороссийском расположено волшебное место Абрау-Дюрсо, где работает известный завод шампанских вин с тем же названием. Отдых там великолепен, можно плавать на лодке по красивому озеру, попивая шампанское с завода (см. рис. 30).

Рис. 31. Озеро в Абрау-Дюрсо (Новороссийск)

Ещё пример: в Анапе есть район Высокий берег и посёлок Супсех, которые значительно отличаются от Центрального района Анапы, берег моря здесь не песчаный, а каменистый, купаться надо в резиновых тапочках, иначе поранишь ноги, и в Супсехе есть спуски к морю, 400 и 800 ступенек. Согласитесь, не каждый пожилой человек осилит каждый день такой подъём. Зато море здесь не цветёт в отличие от песчаных пляжей.

Выбирая район города, обязательно посмотрите реальные видеоотзывы об этом месте, чтобы не приобрести неликвидное жилье.

5. Выбор квартиры

Определившись с местом и районом, можно подбирать будущее жильё по объявлениям или сотрудничая с риэлторами. Если вы решили купить вторичку, квартиру, в которой кто-то жил, обязательно обратите внимание на недостатки этого жилья: возможно, старый ремонт придётся переделывать на новый, а это недёшево; могут быть некачественные коммуникации в доме или шумные соседи.

Я сама продавала квартиру, доставшуюся мне от бабушки в Краснодаре, в районе Черёмушки. Дом был 60-х годов и потому весь заражён грибком и плесенью, которые распространялись по водосточной трубе (стояку). Обработка самыми сильными средствами помогала на месяц, максимум на два. Но при отсутствии нормальной вентиляции квартира была влажная после душа, и грибок появлялся вновь.

Кроме того, дома старой постройки обладают хорошей слышимостью, а если ваш сосед – меломан, можно получить не радость от проживания в такой квартире, а сплошное разочарование. Кроме того, частой проблемой старых домов бывают плохие коммуникации, стояки и трубы, которые не менялись по сорок лет и больше. Купив квартиру в старом фонде, готовьтесь к замене труб и сантехники. К тому же в хрущёвках обычно нестабильное напряжение в электросети, и когда летом все включают сплит-системы, происходит отключение электричества. Когда строили эти дома, на сплит-системы не рассчитывали. Кроме того, уточняйте, какая подача воды в вашем будущем доме. Например, в Геленджике люди жалуются, что даже в новом фонде постоянно отключают воду… А в Новороссийске горячую вообще дают по определённым часам.

Если же вы настроились на квартиру в новом фонде, в принципе можно рассчитывать на хорошие коммуникации (в Краснодаре) и относительно слабую слышимость (в монолитно-кирпичных домах, не в панельных). Хотя если включить громкую музыку на сабвуфере, её будет слышно на весь дом. Такова ситуация даже в элитных и полностью кирпичных домах.

Хочу напомнить вам, что Краснодар – очень быстро строящийся город. В Краснодарском крае действует более 90 застройщиков, которые строят многоквартирные дома (сюда не входят те, кто занимаются малоэтажным строительством, даже если строят по 100 и более домов в месяц), это именно строительные компании с лицензиями на строительство.

В среднем в Краснодаре строятся порядка 500 объектов одновременно, 528 на сегодняшний день. Это довольно высокий уровень конкуренции. Для сравнения, в Красноярске, который тоже является городом с населением более миллиона, на данный момент строится 162 объекта, а если вы переезжаете из небольшого города типа Ярославля, то там строится всего 71 объект, а в таких городах, как Брянск или Орёл, строится 42 и 23 объекта одновременно. Поэтому когда вы едете из другого города, уверенные, что новостройки вы сможете посмотреть за один день, то просто соотнесите эти цифры: вы не успеете осмотреть все объекты. Именно поэтому надо сначала определиться с районом для выбора жилья.

Не надо слушать агрессивную рекламу, утверждающую, что рай именно тут, в чудо-комплексе с каким-нибудь ласкающим слух названием: Лучезарный, Морской, Счастье… Сдача таких домов может затянуться на долгие годы, а стоимость квартир будет неоправданно высокой при плохом качестве постройки.

Как бороться с обманом застройщиков? Проверяйте документы и не верьте пустым обещаниям. Если вам обещают множество благ цивилизации через 5, 7, 10 лет, это в большинстве своём только обещания. Смотрите документы и генплан; если не уверены, позвоните в администрацию и спросите: «Когда рядом с этим ЖК планируют построить школу, больницу или торговый центр?». Да, на это уйдёт время, но вы точно получите вразумительный ответ. Задача застройщика – во что бы то ни стало продать всё до срока сдачи, и поверьте, вам расскажут такие сказки, в которые сложно не поверить, поэтому смотрите документы.

Рис. 32. Район новостроек рядом с мкр Губернским

Близкое расположение к уже обжитым районам повышает шансы на удачное и ликвидное жильё. И наоборот, дома, построенные в полях, могут оказаться неблагополучными. При выборе квартиры обратите внимание на пробки в час пик (можно проверить по онлайн-картам). Если пробки в большом количестве, это означает, что утром вы не будете успевать на работу, а вечером возвращение домой займёт 2-3 часа.

Также проверьте отзывы о застройщике: если много негативных, значит, застройщику не стоит доверять. Не верьте красивым буклетам с 3D-картинками, всё это в реальности будет по-другому. Ни один застройщик не расскажет вам о минусах жилого комплекса. Его задача – продать вам свою «чудо-стройку». Многие застройщики после продаж квартир в доме закрывают ИП и исчезают, так что концов не найдёшь, а управляющая компания не может отремонтировать все «косяки» застройщика.

При осмотре квартиры и района вокруг обращайте внимание:

– На нормальные дороги рядом, наличие транспорта, остановок, магазинов.

– На наличие школы и детского садика рядом с домом.

– На вредные производства в округе, например цементный завод.

– На наличие парков, аллей для прогулок.

– На наличие нормальной парковки.

– На сроки сдачи дома и на предыдущие объекты этой компании (насколько были задержки в сдаче и т.д.).

– На плотность застройки.

– Необходимо убедиться в наличии разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Стройка должна быть законной и иметь все разрешительные документы. Смотрите договор страхования. По закону объекты строительства страхуются от банкротства застройщика и заморозки строительства. Покупая квартиру по ДДУ, внимательно изучайте договор. В договоре прописывается строительный адрес дома и кадастровый номер участка, этаж и предварительный номер квартиры, планировка, площадь квартиры и высота потолков, дата сдачи новостройки и передачи ключей. Проверьте застройщика на сайте арбитражного суда, смотрите требования о банкротстве застройщика. Проверьте застройщика на сайте «долгострою нет». На нём размещена информация о задержках в строительстве домов застройщиками.

– При покупке новостройки пригласите агента недвижимости для помощи в выборе новой квартиры. Работу агента оплатит застройщик, вам ничего платить не придётся. В отличие от прямого отдела продаж, агент – это независимый специалист на рынке недвижимости, поэтому он будет подбирать квартиру под ваши требования.

– На сайте застройщика проверяйте свежие фотографии этапов строительства или веб-камеру, транслирующую стройку. Посмотрите готовые и сданные дома этого застройщика. Можно найти чаты этих домов и спросить жителей, насколько комфортно им здесь живётся.

– Правильно выбирайте корпус дома, этаж и квартиру (чтобы не попасть на квартиру с видом на мусорку или оживлённую магистраль). Моя подруга продала свою старую хрущёвку и купила новостройку в неплохом новом районе, но приобрела девятый этаж в надежде, что у неё не будет сверху соседей; но оказалось, что над квартирой есть ещё мансардный этаж, который вскоре после сдачи дома был сдан шумным и «весёлым» квартирантам. В соседних домах люди купили квартиры, и через пару лет напротив их окон построили две многоэтажки, закрывшие им свет. Большую часть квартир люди покупают в ипотеку, подписав договор, от которого нельзя отказаться в течение 20, а то и 30 лет. Поэтому будьте внимательны!

– В самой квартире обратите внимание на слышимость, толщину и материал стен. Например, пеноблоки очень гулкие и отлично передают все шумы вниз и вверх. Ищите квартиру с нормальным вентиляционным отверстием и не плесневеющую по углам (у меня была такая новая квартира, через неделю отопительного сезона пошла плесень в углах).

– Смотрите на расположение квартиры по сторонам света: если все окна выходят на юг, это будет жаркая квартира, если на север – холодная. Кто-то даже рассматривает расположение квартиры по фэн-шуй.

– В планировке квартиры выбирайте «бабочку», чтобы не было проходных комнат, смотрите, чтобы кухня была не маленькая, а удобная. Обращайте внимание на расположение санузла (плохо, если он находится напротив входной двери), избегайте квартир с малюсенькими комнатами (менее 9 м).

– Сразу узнавайте, в какую сумму и какой срок выйдет ремонт этой конкретной квартиры. Не стоит въезжать в квартиру без ремонта и надеяться доделать его за ближайший месяц. Ремонт может затянуться на долгие годы и всё это время портить вам настроение. Обратите внимание: квартиры с ремонтом от застройщика могут быстро превратиться в неликвид. Обычно застройщики используют очень дешёвые материалы для ремонта.

– Проверьте, какие соседи живут или будут жить рядом с вами. Нежелательно иметь по соседству съёмные квартиры, шумное студенчество, людей с низким социальным статусом (алкоголиков, наркоманов и т.д.). Наличие нескольких громких собак у соседей – тоже не лучший вариант, а музыкальная студия в соседней квартире – вообще ужас.

При осмотре многоквартирного дома обращайте внимание на:

– количество лифтов;

– входную группу, крыльцо;

– наличие фойе;

– место для консьержа;

– наличие видеонаблюдения;

– паркинги;

– запахи и чистоту в подъезде (разбитые окна, надписи на стенах и пр.).

Также важно узнать тип кухонной плиты – газовая или электрическая. В домах с электроплитами цена кВт/ч ниже, поскольку такие варочные поверхности потребляют довольно много электроэнергии. Газ также является потенциальным источником опасности. Вы можете быть уверены в себе; но надёжен ли сосед?

Что нужно знать о квартире перед покупкой

История объекта. Кто и сколько времени владел этой недвижимостью за последние годы, как она досталась последним собственникам.

Информация из ЕГРН. В едином Госреестре недвижимости содержатся официальные сведения обо всех квартирах в стране. Они должны совпадать с теми, что показывает вам продавец.

Количество собственников. Решение о продаже должно быть единогласным, при этом все собственники должны быть в ясном уме.

Вид инженерных коммуникаций в доме и их состояние. В старых домах может отсутствовать горячее водоснабжение (вместо этого – газовые колонки). А вечные поломки насосного оборудования в подвале могут затруднять подачу воды верхним этажам.

Средняя рыночная цена объектов в конкретном районе. Владение этой информацией позволит вам не переплатить лишних денег.

Информация о самом доме. Серия, застройщик, год постройки, был ли капитальный ремонт и когда он ожидается.

Плюсы и минусы новостройки:

Плюсы

Планировки новостроек, как правило, более эргономичные: нет бесполезных коридоров, продуманы ниши под шкафы, бытовую технику и т. д.

В новостройках формируется комьюнити, т. е. активное общество. Чат дома, совместные мероприятия, собрания, общение. Интровертам это может докучать, зато активный сосед – это сознательный сосед.

Новые инженерные коммуникации. Светодиодные лампы, счётчики даже на отопительной системе – возможность экономить на коммуналке.

Через десять лет дом и квартира будут еще ликвидными, и их можно будет легко продать. Мало того, они точно вырастут в цене.

Минусы

За пять лет дом даёт усадку: могут меняться параметры (высота, ширина, длина), смещаться полы и стены – это происходит из-за трансформации конструкций, материалов. Могут появиться трещины в стенах, плесень в углах.

В экономически развитых регионах большинство новостроек сдаются с черновой отделкой.

Первые несколько лет соседи будут нон-стоп делать ремонт.

Если квартал не сдан, то будете жить со строительной площадкой под окном, пылью, грязью на дорогах ещё несколько лет. В виде «сюрприза» вам под окнами могут построить парковку, расположить мусорные баки, построить напротив многоэтажку или беседки для шашлыка (с музыкой, шумом и запахом горелого мяса).

В любом случае, сколько ни давай советов, все равно люди покупают недвижимость, мало что проверяя, не замечая очевидных недостатков, и потом говорят о том, что они разочаровались в городе.

6. Как выбрать дом

Инфраструктура

Выбор дома начинается с выбора места и участка. Обращайте внимание на подъездные пути, есть ли там асфальт, какая инфраструктура рядом с домом (наличие остановки, школы, поликлиники, магазина и т.д.).

Ипотека и стоимость

Если выбирать дом от застройщика на этапе стройки, нужно учесть время для постройки и ремонта. Если вы хотите переехать прямо сейчас и жить на съёмной квартире, то просчитайте все свои расходы перед покупкой. Если вы планируете купить дом в ипотеку, сначала просчитайте ипотеку и все скрытые и дополнительные платежи. Сравните цены у разных застройщиков, найдите недостатки в доме и попытайтесь торговаться; иногда удаётся сбить цену на 100-200 тысяч рублей.

Коммуникации

Если местность вам подходит, до дома есть асфальтированная дорога, то следующим пунктом обязательно проверьте коммуникации будущего жилья: в каком состоянии электрическая подводка (сколько фаз и какое напряжение), водоснабжение и канализация (желательно центральные), газ. Близко к морю продаются недорогие дома от застройщиков, но в большинстве из них нет и не предвидится центрального газоснабжения. Риэлторы и продавцы утверждают, что на юге так тепло, что можно не топить дом, а вполне достаточно в зимний период обогрева от тёплых полов. Так вот, это ложь. В Краснодаре, Анапе и Геленджике бывают зимние холода, и не пару недель, а начиная с конца ноября и до середины марта. Отопление в эти месяцы электричеством может обойтись в 12-15 тысяч рублей. В то время как газовое отопление стоит 2-3 тысячи. Я думаю, разница есть.

Более тёплый климат в Сочи, но и там бывают холода. Как-то я приехала встречать новый год в Сочи и попала на снегопад, пальмы стояли в снегу, красота была нереальная. Но в гостинице, где не было батарей отопления, мне принесли электрические обогреватели, иначе там было невозможно жить. Представьте, во сколько обойдётся отопить электрообогревателями дом 200 метров (см. рис. 33-34).

Ремонт

Наличие ремонта тоже является важным фактором. Если вы покупаете дом у собственника, надо проверять скрытые дефекты, такие как: плесневеющие углы, разрыв труб коммуникаций, трещины в стенах и фундаменте. Также смотрите на окна и двери, сантехнику, скорее всего, их придётся менять. Краснодарские застройщики редко ставят хорошие стеклопакеты, как в домах, так и в квартирах. Дешёвые окна будут продуваться, и жильё всегда будет холодное зимой и жаркое летом.

Ремонт от застройщика – не всегда лучшее решение, обычно при этом используются самые дешёвые материалы (я имею в виду готовый дом). Если же вы решили делать ремонт сами (нанимать мастеров), то имейте в виду добавочную стоимость к дому от нескольких миллионов и время. Многие ремонтники утверждают, что сделают ремонт за месяц, но часто не соблюдают сроки. Всё это надо учесть, особенно если вы в это время живёте на съёмной квартире.

Рис. 33. Новый год в заснеженном Сочи, 2016 г.

Рис. 34. Пальмы в снегу, Сочи

В разных городах есть свои особенности – «подводные камни» при покупке готового дома. Например, в Анапе нужна проверка археологии. Может оказаться, что ваш дом стоит на каком-то археологическом объекте. Если застройщик не сделал такую проверку (не нанял археолога), то археологи могут перекопать весь участок и выставят требование об уплате штрафа (говорят, что такой штраф может доходить до 5 млн руб. для одного дома).

В Сочи, особенно в посёлке Сириус, участок может оказаться арестован (или объявлен заповедной зоной), и тогда вы вообще потеряете свой дом. Требуется тщательная проверка перед покупкой.

В Краснодаре могут продавать дома с проблемами.

Грустная история о доме в Краснодаре

Один мой знакомый рассказал такую историю: он купил недорогой дом в районе Ростовского шоссе. Двухэтажный дом с большой площадью продавался подозрительно дёшево, но он не обратил на это внимания. Первые два года он жил и радовался, а потом начались первые проблемы. Сначала перестал работать тёплый пол. Мастера, которые приходили его ремонтировать, только пожимали плечами и не могли определить проблему поломки. Потом начали трескаться стены. Только тогда владелец дома всерьёз задумался о том, что с домом что-то не так.

Вызвал экспертов, которые определили проблему. Дом был построен не на ровной местности, а на яме, которую засыпали камнями. Но яма не просто так появилась, возможно, в этом месте были подземные источники воды (частая история в Краснодаре), и геологическую разведку, конечно же, никто не проводил. Так вот, за два года вода подмыла камни, они стали проваливаться, и под домом постепенно образовался провал.

Что, как вы думаете, сделал мой знакомый? Да, правильно, переклеил обои, чтобы закрыть трещины, и быстренько продал дом новому страдальцу, естественно, умолчав о яме под домом. Я осудила своего знакомого за ложь, на что он ответил: меня ведь тоже обманули, и что было делать? Вот такие случаи бывают…

Ещё одним плохим вариантом для покупки является дом, который был «мини-гостиницей» (распространено в курортных городах).

Виды домов на Юге:

– Дома, которые построены для сезонного проживания – мини-гостиницы – имеют неблагоприятные условия для комфортной жизни (маленькие неудобные комнаты, грязь, плохой ремонт и т.д.).

– Современные новые строения от застройщиков, которые предусматривают круглогодичное проживание со всеми условиями для комфортной жизни; их можно назвать коттеджами или индивидуальными домами. Зачастую такие дома продаются без финишной отделки, в такие дома нужно добавлять стоимость ремонта (от 1 млн. руб. и выше).

– Дома на вторичном рынке недвижимости, которые также, как и предыдущие, предусматривают круглогодичное проживание. Такие дома имеют естественный износ и амортизацию, поэтому, как правило, после покупки необходимо делать ремонт внутри и снаружи дома, проводить ревизию всех инженерных систем, менять септик и т.д.

– Дуплексы, таунхаусы – дома на нескольких хозяев с общей стеной и небольшим участком земли.

– Дома в станицах.

Важные критерии при выборе дома:

– Уровень зарплат на новом месте. Сколько времени будет уходить на дорогу до работы?

– Шаговая доступность моря.

– Необходимы ли вам школа, поликлиника, детские учреждения?

– Хотите ли вы иметь рядом магазины, торгово-развлекательные центры?

– Размер участка. Планируете ли вы заниматься выращиванием агрокультур или разведением домашних животных? Это повлияет на выбор участка, его категорию, вид разрешённого использования и функциональную зону, в которой он находится.

– Размер дома. При выборе площади стоит учитывать, что через 5-7 лет ситуация может измениться, у вас появятся дети; поэтому, может, имеет смысл сразу рассмотреть дом побольше. Но, как правило, большие дома требуют больше вложений и времени на ежемесячное содержание и ремонт.

– Обратите внимание на то, что прописано в договоре купли-продажи с застройщиком. Имеется ли в виду покупка только участка, а дом вам предлагают регистрировать самостоятельно, или продают участок с уже зарегистрированным домом? В первом случае необходимо дополнительно заключить с застройщиком договор на выполнение подрядных работ по строительству индивидуального жилого дома. При отсутствии такого договора застройщик не несёт гарантийные обязательства за качество строения.

– Обращайте внимание на материалы, из которых построен дом. Одним из лучших решений будет кирпичный дом, он более долговечен. Каркасные же дома в России относят к эконом-варианту, хотя в западных и европейских странах ситуация противоположная. Виной тому разный подход к строительству по данной технологии. Лично я – только за каменный дом, я не рассматриваю дома из бруса, ж/б панелей, экспериментальных материалов и построенных по каркасной технологии.

– Проверяйте соблюдение градостроительных нормативов. Всё это можно увидеть на Градостроительном плане.

– Проверьте качество строительных материалов и работ перед сдачей или покупкой дома. Ещё обратите внимание на соседние объекты. Рядом с домом не должно быть водоёмов, рек, ручьёв, озёр (может оказаться, что ваш участок находится в водоохранной зоне). Водоохранная зона в законодательстве Российской Федерации – это территория, которая примыкает к береговой линии моря, реки, ручья, канала, озера, водохранилища и на которой устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления водного объекта и истощения его вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

– Проведение геодезических работ, а именно вынос кадастровым инженером границ участка в Натуру.

Причины высоких цен на дома

Основная причина – расположение дома, локация. На стоимость будет влиять: близость моря, наличие коммуникаций рядом с участком, инфраструктура, подъездные пути, статус курорта. Не меньшее значение имеет площадь дома, ремонт, качество строения и размер самого участка.

Причины низких цен

При поиске объявлений недвижимости можно заметить, что есть дома, которые стоят дешевле других, примерно таких же по размеру и другим параметрам. Обычно такая недвижимость находится в станицах или в ближайшем пригороде. Из недостатков – отсутствие близости моря, менее развитая инфраструктура, чем в городе, и соответственно, меньше предложений для трудоустройства. Но в станицах будут более демократичные цены на подключение коммуникаций и содержание дома. Если вам не нужен крупный город с ночной жизнью, огромные торговые центры, и при этом есть автомобиль, – то такой вариант может вам подойти.

Также цены на дома бывают занижены из-за отсутствия газа (если написано «газ» в перспективе, это означает, что он будет лет через десять. Вы можете покупать только тот дом, где газ подключён, либо получены ТУ на газ). Низкая цена также указывает на скрытые недостатки (расположение ТБО по соседству, ручей во дворе, плохие соседи, неблагоприятный район, ошибки в ремонте или постройке дома и т.д.).

Как выбирать объявления о покупке недвижимости

Существует огромное количество сайтов, на которых размещаются объявления о продаже недвижимости. Иногда цены, которые вы видите на таких площадках, не являются реальными ценами сделок. Продавцы часто завышают цену объектов на сумму торга, а также скрывают недостатки, которые будучи выявлены специалистами при проверке, помогут снизить окончательную цену.

На таких сайтах обычно есть фильтры по многим параметрам: можно выбрать определённый район на карте, бюджет, этажность, квадратуру, материал стен и другие важные параметры, которые вы для себя определили значимыми.

Смотреть лучше не самые новые объявления, а более старые. Обычно вначале продавцы заходят со своим предложением на площадку с большими амбициями, но после того как они в течение нескольких недель устают платить за размещение объявления, становятся более сговорчивыми при торге.

Бывает, что нечестные риэлторы размещают красивые фото и объявляют очень низкую цену на дома, чтобы привлечь внимание к своему агентству недвижимости. Такие объявления называют «фонариками» или фейками. Потенциальные покупатели звонят по этим объявлениям и слышат примерно следующее: «этот объект уже продан, но есть другой, чуть-чуть дороже».

Очень много объявлений размещают не сами продавцы, а агентства недвижимости и частные риэлторы. В начале разговора лучше сразу прояснить этот момент и уточнить условия их работы, а именно: стоимость комиссии, а также что входит в их услуги – просто показ или полное сопровождение сделки с составлением договора-купли продажи. Если начинаете сотрудничать с агентством или риэлтором, выбирайте тех, которые работают в статусе предпринимателя или юридического лица, заключая с ними договор оказания услуг. И, конечно, помните, что процент риэлтора может быть очень высокий – от двухсот тысяч до нескольких миллионов рублей.

7. Как избежать мошенничества при покупке недвижимости

К сожалению, из-за высоких цен в сфере недвижимости в этой области орудует целая армия мошенников, в том числе «чёрные риэлторы». Рассмотрим примеры и виды мошеннических схем, чтобы вы были заранее предупреждены и сразу распознали обман.

Схема номер один: завышение или занижение цены в договоре.

Покупатели недвижимости иногда просят продавца завысить стоимость недвижимости в договоре, якобы чтобы получить больший вычет. Скорее всего, это аферисты, которые хотят вернуть потом квартиру или дом по закону о защите прав потребителей и получить с продавца в суде в больше денег. Следите, чтобы в ваших договорах (если вы продаёте дом) была указана реальная стоимость объекта недвижимости.

Заниженная цена в договоре (оправдана тем, что не хочется платить лишний налог) также может обернуться проблемой при расторжении сделки.

Схема номер два: подделка фото квартиры с незаконной перепланировкой, чтобы банк одобрил ипотеку.

Риэлторы иногда предлагают купить квартиру с незаконной перепланировкой (например, кухня перенесена на место зала) и делают фото другой квартиры, чтобы получить одобрение ипотеки. Схема такая: оценщик приходит и делает фотки совсем другой квартиры в этом же доме и выдаёт за продаваемую, банк одобряет ипотеку, всё хорошо. Хорошо всем, кроме покупателя этой квартиры: если кто-то обнаружит незаконную перепланировку, то нового владельца заставят вернуть всё в изначальное состояние за его счёт.

В сделках с домами часто продают дома, у которых нет отступа по три метра от соседей. Такой дом легко купить, но не так-то просто поставить на учёт.

Схема номер три