Основания введения публично-правовых ограничений оборота недвижимости и прав собственников объектов недвижимого имущества.
Политические ограничения. Ограничения в приграничной зоне. Запрет на приобретение недвижимости иностранцами.
Социальные ограничения. Отмена частной собственности на землю. Ограничение максимального размера землевладения.
Экологические ограничения. Исключительная собственность государства на отдельные природные объекты. Установление обязанности использовать земельные участки определенным образом.
Экономические ограничения. Горное право.
Технические ограничения. Строительные, противопожарные и тому подобные правила.
Изъятие объектов недвижимого имущества для публичных нужд.
Коль скоро недвижимость является не только имущественным активом, но и территориальной основой государства и важнейшим фактором социальной жизни любой страны, вполне естественно, что в отношении нее устанавливается немало публично-правовых ограничений. В принципе, их можно поделить на ограничения оборота и ограничения прав собственников. Если первые влияют на возможность распоряжаться недвижимостью, ее правовую судьбу, то вторые в большей степени связаны с фактическим использованием имущества. Соответственно различаются и основания введения тех или иных ограничений. Разумеется, все они, будучи установлены правовыми (социальными) нормами, по сути, ограничения социальные. Однако в основаниях установления такого рода ограничений могут лежать мотивы, собственно относящиеся к политической жизни общества, а равно основывающиеся на природных характеристиках недвижимости. Общественные причины в большей степени характерны для ограничений оборота недвижимости, ограничения же в использовании имущества зачастую связаны с его природными характеристиками.
Публичные ограничения намного более различаются от страны к стране, нежели частные, ввиду чего затруднительно построить их классификацию. Поэтому предлагаемое в дальнейшем изложение не следует рассматривать как исчерпывающее и систематизированное перечисление всех мыслимых форм публично-правовых ограничений. Оно является, скорее, некоей инвентаризацией, примерным перечнем возможных ограничений с сортировкой их по основаниям установления.
Земельные участки в праве выступают в двояком качестве: как объекты гражданского оборота и как часть территории государства. Долгое время понятия принадлежности земли в гражданско-правовом смысле и территории в конституционно-правовом смысле не различались и собственность на землю рассматривалась так же, как и определенная степень власти. Так, в средние века собственник земли являлся и носителем публичной власти на соответствующей территории. Разумеется, к настоящему времени такие представления утратили актуальность, однако некоторые их пережитки сохраняются до сих пор. В Великобритании, например, эти пережитки заключаются в том, что формально верховным собственником всех земель в стране является корона, т. е. государство. Однако никаких практических последствий это не влечет: верховная собственность короны давно уже представляет собой не более чем «голое право».
Гораздо более существенны имеющиеся в других странах ограничения политического характера. Так, во многих государствах собственниками земли могут быть только их граждане, иностранцам же доступно владение и пользование недвижимостью лишь на основании договора аренды, эмфитевтического права или узуфрукта. К этой же группе относятся запреты на передачу в частную собственность земельных участков в пределах определенного расстояния от государственной границы. Предполагается, что допущение частной собственности в непосредственной близости от границы способно ослабить контроль за нею. Однако ограничения этой группы в наше время все более и более сходят на нет: так, в рамках европейской интеграции страны, входящие в Европейский Союз, обязываются применять к гражданам всех стран-членов Союза те же нормы, что и в отношении своих граждан, а это исключает возможность запретов на передачу в собственность иностранцев объектов недвижимости. Пограничные ограничения в настоящее время также заключаются в основном только в особом порядке пользования такими земельными участками, но не запретами на их нахождение в частной собственности.
Ограничения могут быть обусловлены и социальными причинами. Так, во многих странах, вставших на социалистический путь развития, была отменена частная собственность на землю. В результате использование ее осуществлялось на основании административного предоставления земельных участков отдельным пользователям – сельскохозяйственным кооперативам, фермерам и т. д. В странах Латинской Америки в ходе земельных реформ, проводимых с середины XIX в. и направленных на ликвидацию существовавших там гигантских плантаций – асиенд и энкомьенд, создавались условия для развития мелкого крестьянского землевладения. В этих целях, в частности, вводились ограничения на предельный размер земельных участков, которые могли находиться в собственности одного лица. К настоящему времени эти ограничения отменены.
В странах, основу экономики которых составляет туризм, а не сельское хозяйство, аналогичные ограничения устанавливаются в отношении объектов, которые используются для туристической деятельности. Во многих странах земельные участки в прибрежной полосе могут находиться в собственности лишь граждан этих стран или же вообще частная собственность на них отменена.
Как ни странно, едва ли не самыми давними из всех являются ограничения экологические. Вопросами сохранения природной среды были озабочены еще средневековые феодалы, ограничивавшие сельскохозяйственное и иное использование больших земельных угодий и создававшие в них охотничьи заказники. К нашему времени экологические ограничения устанавливаются не только в охотничьих целях, но и для сохранения редких видов животных и растений, уникальных природных ландшафтов. Можно выделить два подхода к введению таких ограничений.