4. Здания и сооружения
Вторым по значимости и, возможно, наиболее распространенным объектом недвижимости выступают здания и сооружения. Зачастую законодатель упоминает здания, наравне с земельными участками, сразу же при определении понятия недвижимости (ст. 518 ФГК, ст. 3:3 ГК Нидерландов[4]). Однако такое, казалось бы, очевидное положение создает значительные юридические трудности. Дело в том, что если признавать здание самостоятельным объектом недвижимости, то неизбежно и признание на него самостоятельного права собственности, не связанного непременно с правом собственности на земельный участок, на котором оно расположено. В таком случае возникает вопрос соотношения прав собственников земли и здания: как быть, например, в случае, когда договор аренды, на основании которого собственник здания пользовался земельным участком, прекратил свое действие?
Если обратиться к истории – к римскому праву, поныне вдохновляющему континентальных законодателей, то мы увидим, что там здания самостоятельными объектами не признавались. Они рассматривались как часть земельного участка, на котором они расположены. Римский подход в настоящее время разделяется немецким правом: в соответствии с § 94 ГГУ здания рассматриваются как существенные составные части земельного участка. Той же точки зрения придерживается эстонское законодательство (ст. 16 Закона о вещном праве 1993 г.). В таком случае уже не возникает вопроса о соотношении права на земельный участок и расположенное на нем здание: коль скоро здание рассматривается как часть участка, все права на участок полностью распространяются и на здание. И все же такой подход, будучи проведенным последовательно, вступает в противоречие с интересами гражданского оборота, который требует во многих случаях разделения собственности на землю и на здание.
Как видим, каждый из двух обозначенных подходов к вопросу о статусе здания, расположенного на земельном участке, имеет свои минусы. Однако и в том и в другом случае обозначенные вопросы решаются с помощью особых ограниченных вещных прав, к которым мы еще вернемся в гл. 4.
Еще более сложные вопросы встают перед законодателем, когда ему приходится регулировать отношения не между собственниками здания и земельного участка, а между собственниками разных помещений в здании. Длительное время континентальное законодательство не допускало возможности деления здания по горизонтали – так, чтобы первый этаж был одним объектом права, второй – другим и т. д. Такое недопущение также было обусловлено тесной связью здания с землей: если само здание не признается самостоятельным объектом, то уж отдельные помещения в нем – тем более. Самым последовательным в этом плане было немецкое законодательство, однако жизненные потребности заставили его отступить от ригористичного подхода и допустить возможность собственности на отдельные квартиры. Указанное допущение было произведено не в самом ГГУ, а в отдельном Законе – о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью 1951 г.[5]. При этом в соответствии с законом наряду с индивидуальной собственностью на квартиры устанавливается общая собственность всех собственников квартир на общее имущество дома (стены, крышу, лестничные клетки и т. п.), а также на земельный участок, на котором оно расположено.
Несколько проще решаются обозначенные вопросы в странах англосаксонского права, где признается расщепленная собственность. Благодаря этой конструкции сохраняется возможность признавать собственниками с разным объемом прав и собственников отдельных квартир, и (в части общего имущества здания) объединение собственников (ассоциацию). Таким образом, индивидуальные собственники появляются и у здания в целом, и у отдельных помещений в нем.