География Москвы
* * *
Вы никогда не задумывались, почему Москва появилась там, где она появилась? Что необычного в ее расположении?
Москва находится внутри сплошного лесного массива, как и вся территория в радиусе 100 км во все стороны от нее. Но есть 3 существенных различия между местоположением самой Москвы и окружающими ее территориями:
1. Холмистая местность. По легенде, Москва, как и Рим, построена на 7 холмах. Главный и самый значимый для Москвы холм – Боровицкий, стал местом расположения Московского Кремля, обеспечив контроль над всей соседствующей местностью;
2. Река. Московский Кремль находится в излучине Москвы-реки. Москва-река делает несколько изгибов в границах города. В древности, когда по рекам осуществлялись основные перевозки товаров, именно такая местность предоставляла максимальные преимущества для хозяйственной деятельности;
3. Центральное положение. Если посмотреть на карту, мы убедимся, что Москва расположена в точке, от которой кратчайшее расстояние до двух основных рек Центральной России – Оки и Волги. До XIX века большая часть торговли велась по рекам, это расположение сделало Москву естественным торговым и логистическим центром достаточно большой области.
Москва-река течет с северо-запада на юго-восток, в границах города начинаясь с Химкинского водохранилища и заканчиваясь самой низкой точкой Москвы в районе Капотни
7 холмов Москвы
Боровицкий Холм – Кремль
Чертольский Холм – Храм Христа Спасителя
Сретенский Холм – Сретенский Монастырь
Ивановская горка – Ивановский Монастырь
Тверской Холм – площадь Пушкина
Швивая Горка – Дом на Котельнической набережной
Три Горы – Храм Святителя Николая
Наивысшая точка города находится на северо-западе в районе Крылатских Холмов. Низшая точка – на юго-востоке Москвы – в районе Бесединских мостов (район Капотня). Русло Москвы-реки в пределах города естественно повторяет карту высот и течет с северо-запада на юго-восток, начинаясь с Химкинского водохранилища и заканчиваясь Люберецкими полями аэрации. Роза ветров также повторяет эту тенденцию: ветры дуют преимущественно с северо-запада на юго-восток.
Исторически основу производства Москвы составляли кузницы. Так как огонь от кузниц мог перекинуться на Кремль, учитывая направление ветра, было запрещено ставить кузницы к западу от Кремля. Именно поэтому первый «промышленный» район Москвы появился в районе современной Таганки – к востоку от Кремля.
Несмотря на то, что Москва сильно выросла в размерах, географические и природные условия остались прежними. Поэтому и сейчас характер жилой застройки сильно различается на Востоке и Западе Москвы.
Правило 1: Особенности ландшафта Москвы предопределяют ценообразование. Недвижимость в районах, находящихся к западу от Кремля, стоит дороже недвижимости в районах, расположенных на аналогичном расстоянии к востоку.
Радиально-кольцевое развитие Москвы
Исторически Москва развивалась по радиально-кольцевой схеме, которая характерна и для современного города. Радиальную структуру создавали главные дороги города, а кольцевую – кольца, опоясывавшие его. На различных исторических этапах развития города преобладал либо кольцевой, либо радиальный принцип развития территории.
Первым появилось поселение на Боровицком Холме, позже превратившееся в Московский Кремль.
К Востоку от него сложился посад торговцев и ремесленников – Китай-Город.
Город рос и местности к северу и западу от Кремля также были заселены – появился так называемый Белый Город.
Белый город был окружен мощными крепостными стенами, оснащенными башнями с воротами. В конце XVII века крепостные стены были снесены, а на их месте разбили мощеные бульвары. Первым, в 1796 году появился Тверской бульвар, после 1812 остальные 9 бульваров Москвы. На месте снесенных башен расположились 13 площадей, которые по привычке называли «воротами» – Никитские ворота, Покровские ворота и другие. Так появилось первое московское кольцо – Бульварное.
За крепостными стенами Белого Города были расположены сады горожан, защищенные с внешней стороны земляными валами. Местность внутри земляного вала называлась Земляным Городом. К концу XVII века земляной вал перестал нести оборонительные функции, а после пожара 1812 года было принято решение о радикальном переустройстве города. Валы были срыты, и на их месте появилось второе московское кольцо – Садовое.
Улицы, составляющие Садовое кольцо, зачастую сохранили прежние названия. Названия Крымский Вал, Земляной Вал и Валовая говорят сами за себя.
Центром Москвы считается территория внутри Садового кольца.
Большую часть XVIII, XIX и начало XX века развитие Москвы было более медленным, чем развитие Санкт-Петербурга, ставшего столицей Российской империи в 1712 году. В это время Москва по сравнению с Питером оставалась «большой деревней», местом, где проживали характерные персонажи Островского. Были и объективные предпосылки – Москва была вододефицитным регионом: рост населения тормозился банальным отсутствием питьевой воды. После революции 1917 года все правительственные учреждения были возвращены в Москву. Спустя 200 лет Москва вновь стала столицей. В 20-ые и 30-ые годы XX века в городе произошел взрывной рост населения и промышленности, еще более усугубивший проблему нехватки воды. Этот вопрос был решен в 30-ые годы постройкой канала им. Москвы, перебросившего в Москву воду из Волги. В 1935 году стало понятно, что рост города больше ничего не сдерживает и было принято распоряжение о расширении территории города и строительстве «Паркового Кольца», которое со временем превратилось в Третье кольцо Москвы – ТТК (Третье Транспортное Кольцо).
Годы Великой отечественной войны замедлили рост города, однако уже в 1956 году было принято решение о расширении площади города и строительстве Московской Кольцевой Автомобильной Дороги (МКАД). МКАД стал четвертым и на данный момент последним кольцом Москвы.
В 1961 году в состав города Москвы вошло значительное количество различных поселений, внутри МКАД. Территория города резко выросла после включения в состав Москвы крупных подмосковных городов Тушино, Люблино, Перово, Бабушкин и Кунцево, превратившихся в районы Москвы. Внешней границей Москвы на долгое время стал МКАД.
В 1965 году в состав Москвы вошел населенный пункт Зеленоград, который находился далеко за пределами МКАД, включение которого задало опережающее ускоренное развитие кластера Москвы, расположенного вдоль Ленинградского шоссе.
В 2012 году было произошло последнее значительное расширение границ города. В состав Москвы вошли значительные территории к Югу и Юго-Западу от МКАД. Эти территории получили название «Новая Москва».
Площадь Москвы увеличилась с 900 кв. км до 2500 кв. км. Было задано новое направление развития города – на юг и юго-запад – вдоль Киевского, Калужского и Симферопольского шоссе. В состав новых территорий вошли только 2 города – Щербинка и Троицк; основные территории – это малонаселенная сельская местность и леса.
За прошедшие 8 лет Новая Москва активно развивалась, но масштабная застройка велась в основном на территориях, напрямую прилегающих к МКАД, а также расположенных вдоль Калужского и Киевского шоссе. В рамках данной книги нас будут интересовать объекты недвижимости «Большой Москвы», поэтому мы с Вами будем рассматривать не административные границы районов, а фактическую застройку и глубину интеграции районов, расположенных за МКАД с традиционной Москвой.
Помимо территорий Новой Москвы, в состав Москвы за пределами МКАД входят следующие районы:
На юго-западе: Солнцево, Новопеределкино, Внуково
На западе: Инновационный Центр Сколково (часть Можайского района); Пос. Рублево, Мякинино и Рублево-Успенский эксклав (части района Кунцево)
На северо-западе: Митино, Куркино, Молжаниновский
На севере: Северный
На востоке: Восточный, Новокосино
На юго-востоке: Некрасовка, Жулебино (часть района Выхино-Жулебино за пределами МКАД), Косино-Ухтомский
На юге: Северное Бутово, Южное Бутово;
С учетом вышеперечисленных районов, Москва выглядит следующим образом:
Каждый из районов, расположенных за пределами МКАД, имеет свои специфические особенности, но зачастую они формируют зоны сплошной застройки с городами ближнего Подмосковья, создавая единую транспортную и социальную среду, поэтому с точки зрения оценки недвижимости, мы будем рассматривать укрупненные локации, включающие как административные районы Москвы, так и города Подмосковья. В рамках данной книги районы Москвы, районы Куркино и Молжаниновский будут рассматриваться вместе с городом Химки, Жулебино и Некрасовка – с городом Люберцы, Митино – с Красногорском и т. д.
Внутри МКАД в основном преобладает кольцевой принцип формирования территорий:
Внутри Садового кольца;
Между Садовым и ТТК;
Между ТТК и МКАД;
За пределами МКАД преобладает радиальный характер формирования территорий. Вдоль основных шоссе – Ленинградского, Киевского, Калужского, Дмитровского, Ярославского, Горьковского, Новорязанского, Минского – формируются смешанные территории, состоящие из районов Москвы и населенных пунктов Московской области.
Эти территориальные формирования называют кластерами.
Правило № 2. Центр Москвы – это территория внутри Садового Кольца. Московская недвижимость – это недвижимость, расположенная внутри МКАД. Недвижимость в районах Москвы, расположенных за пределами МКАД, целесообразно рассматривать вместе с соседними населенными пунктами Московской области.
На конец 2018 года официальное количество москвичей составило 12630829 человек. Это делает Москву самым крупным мегаполисом России и Европы. Радиально-кольцевая структура города отражена в административном делении. Город (без учета территорий Новой Москвы и Зеленоградского АО) разделен на 9 административных округов, названных по сторонам света – Центральный, Северный, Северо-Восточный, Юго-Восточный и т. д. Обычно применяют аббревиатуры – ЦАО, ЮВАО, ЮЗАО, СВАО.
При поиске недвижимости перед Вами встанет вопрос, какую карту использовать. В основном, Вы сможете найти карты с указанием административных округов и районов. Как, например, эта[2]:
Такая карта правильна с точки зрения администрирования города, но бесполезна для нас.
Более полезны карты с указанием природных зон и основных магистралей.
Карта 2[3]
2-я карта дает гораздо больше информации о Москве, чем первая. Мы видим лесные массивы, реку, основные автомагистрали. Тем не менее, этого тоже недостаточно.
Карта 3
Карта 3 наиболее информативна. То, что на первой карте выглядит как граница между районами Пресненский и Беговой, здесь превращается в район с промзонами, кладбищем, ж/д и ТТК. На этой карте совершенно отчетливо видно, что граница между районами проведена именно здесь не случайно.
Но чтобы разобраться даже в 3-й карте, нам требуется совершить определенное усилие.
Почему же нам так сложно извлекать информацию из административных карт? Потому что они непонятны. Сравните административную карту Москвы и какую-нибудь средневековую карту[4].
Для нас сразу очевидно, что остров разделен с севера на юг горной грядой. Западная часть острова – лесистая, а восточная более пустынная. Восточная часть острова в свою очередь разделена еще на 2 части – Северо-Восток и Юго-Восток. Можно предположить, что Северо-Восток более засушливый, чем Юго-Восток, потому что там совсем нет лесов. Из карты очевидно, что хотя это единый остров, доступ из Западной части в Восточную возможен только по морю или вдоль реки, проходящей среди гор в центральной части острова; доступ из Северо-Восточной части в Юго-Восточную возможен опять же только по морю, либо через горную гряду, окруженную пустыней в центре Восточной части острова. Если бы перед нами стояла задача построить на острове единственный город, наверное, мы бы его разместили рядом с бухтой, в которой можно разместить порт, и реками, которые бы обеспечили наш город питьевой водой.
Согласитесь, что такая карта гораздо информативней трех предыдущих.
А какой бы мы увидели Москву в виде такой средневековой карты? Карта не города, а ландшафта, в котором архитектурные объекты равноправная часть вместе с реками, холмами и прочим? Представьте горные массивы вместо железных дорог, МКАД и ТТК; болота вместо промышленных зон; реки вместо дорог и дремучие леса вместо лесопарковых зон.
Для нас такая карта будет гораздо полезнее, потому что мы будем видеть не границы абстрактных административных районов, а места, застроенные объектами недвижимости.
Давайте вспомним несколько терминов из школьного курса географии[5]:
Массив – ограниченный район с однородными свойствами;
Граница – линия, разделяющая районы с разными свойствами;
Барьер – линейно вытянутое препятствие;
Канал проницаемости – канал, через который осуществляется доступ к закрытой территории.
Применим эти термины для наших целей.
Массив – район, обладающий однородностью (невысокий разброс цен, однородный социальный состав, похожие типы жилья) и связностью (население данного района совершает большую часть социальной активности внутри своего района). В риэлторском сообществе уже давно прижился термин «жилой массив», и мы для определения таких районов будем использовать именно его.
Граница – в случае города границы между жилыми массивами обычно проходят по улицам, магистралям, или по Москве-реке.
Барьер – железные дороги в черте города, промышленные зоны, лесные массивы, Москва-река.
Канал проницаемости – в некоторых случаях, дороги и Москва-река служат не барьерами, а «каналами проницаемости», т. е. дорога/река не разделяет жилой массив, а соединяет его.
Обратите самое пристальное внимание на железные дороги! На обычных картах их, в отличие от МКАД и ТТК, обычно не показывают, но железные дороги выступают аналогом горной гряды в природе (барьер) – они всегда разделяют местность.
Вдоль железных дорог в Москве, как правило, находятся промышленные зоны. Промышленные зоны также являются барьером. С 2013 года правительство Москвы начало программу жилой застройки промышленных зон. Как только промышленная зона превращается в жилой комплекс, мы фиксируем изменение ландшафта – аналог осушения болот. Новый жилой комплекс становится частью прилегающего жилого массива.
Для правильной оценки недвижимости, руководствуемся следующим алгоритмом:
1. Определение зоны города;
2. Определение жилого массива;
3. Оценка объекта жилой недвижимости (жилой комплекс, многоквартирный дом или что-то другое);
4. Оценка лота – рассматриваемой квартиры или другого объекта недвижимости.
Для иллюстрации такого подхода давайте рассмотрим формирование жилых массивов на примере Пресненского района.
Часть Пресненского района расположена внутри Бульварного Кольца, часть – между Бульварным и Садовым кольцом, самая значительная часть района – между Садовым Кольцом и ТТК и, наконец, последняя часть – за ТТК.
Но непосредственно Пресней считается только Центральная часть этого района – часть между Садовым кольцом и ТТК.
Несмотря на то, что локация Москва-Сити полностью находится на территории Пресненского района, она выделяется как отдельный жилой массив со своей неповторимой архитектурой, равно как и район Патриарших Прудов, расположенный в Северо-Восточной части Пресненского района. Улицы Пресненского района, непосредственно примыкающие к Тверскому Бульвару, считаются частью Тверского района, а переулки к югу от Малого Никитского – частью Арбата.
Также обратите внимание, что часть Пресненского района, расположенная за ТТК (Шелепиха). относится к совершенно другой локации – формирующемся жилому массиву «Большой Сити».
Правило № 3. Для анализа объекта недвижимости нам требуется определить не административный район города, а жилой массив, в котором он расположен. Железные дороги являются барьером между жилыми массивами – аналог гор в природе. Промышленные зоны – аналог болот в природе – являются препятствием, но после осушения становятся обычными городскими территориями и входят в состав соседних жилых массивов.