Итак, уважаемый читатель, мы рассмотрели самую распространенную ситуацию, из которой возникают задолженности в жизни наших клиентов. На первый взгляд, обыденность ситуаций, иногда близкие отношения с теми, кому передаются заимствования и приобретается или продается недвижимость, приводят к тому, что составление договоров и соглашений и оформление получения и передачи денег начинает носить формальный характер. Но даже не намеренные действия со стороны Ваших партнеров по сделке при таком формальном подходе оборачиваются неприятными ситуациями. Я уже не говорю о сценариях намеренных действий в таких случаях.
Поэтому всегда непреклонным условием, с кем бы Вы не заключали то или иное соглашение, является четкое и юридически грамотное составление договоров и всех сопутствующих документов в целом. Не полагайтесь на волю случая или на приятельские отношения. Как только вопрос денег станет ребром – все это отойдет далеко на второй план. Ведь заимствования бывают значительными, да и сделки с недвижимостью дорогое удовольствие. А в случае срыва – каждый будет думать о себе. И что делать Вам, если изначально все было оформлено формально или с неточностями?
Еще одной сферой с высокой степенью риска является взыскание неустойки в долевом строительстве жилья. Думаю, Вы сами хорошо осведомлены о ситуации в этой области. Вам хорошо известны такие понятия «долгострой» или «обманутые дольщики», многочисленные репортажи по телевидению о попытках разрешить эти ситуации. Хочется надеяться, что Вы не в их числе. Нужно сказать, что в итоге никто не застрахован от таких последствий, но опять же – необходимо иметь документы, в которых заранее предусмотрены возможности для отличных судебных перспектив, если дело будет принимать такой неприятный оборот.
Коротко, что предусматривает Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Статья 6 пункт 1 «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости…».
…пункт 2 «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере…».
Статья 8 пункт 1 «Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон».
Пункт 2 «Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».
Пункт 3 «После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором».
Пункт 4 «Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи».
Немного унылой теории. Но без нее никуда. Особенно, если есть намерение защищать свои права в суде. И тем более самостоятельно. А эти выдержки из закона являются фундаментальными в плане подготовки исковых материалов в суд.
Случай из нашей практики показывает, что суды в таких ситуациях принимают решения в пользу участников долевого строительства и не просто потому, что в этой сфере сложилась такая практика, когда дома остаются на стадии незавершенного строительства или вообще, строительство не начиналось, а в связи с логикой и порядком, которые заложены в содержание вышеназванного закона. И судом такая логика учитывается и именно поэтому принимаются такого рода решения как в приведенном примере. То есть, резюмируя, можно заключить, что это крайне перспективные дела и отказываться от участия в таком процессе взыскания денежных средств не стоит.
Еще одной ситуацией в зоне риска является страхование жизни и здоровья при заключении кредитных договоров с банками. На первый взгляд кажется – какая проблема может возникнуть и в таком виде страхования нет ничего удивительного. И в этой взаимосвязи кредитного договора и договора страхования при их подготовке и подписании для клиента есть определенный риск – в дальнейшем отстаивать свои права, а именно право требования вернуть страховую премию и здесь начинаются интересные моменты.
Как правило во всех правилах страхования той или иной страховой компании содержится следующее положение – «Страхователь имеет право отказаться от Договора страхования в первые 14 календарных дней со дня его заключения без потери уплаченной страховой премии/страхового взноса».
В этой связи сразу возникает вопрос – когда именно такой договор заключен? На практике банк и страховая компания делают следующее. По заявлению клиента (гражданина) ему предварительно одобряется кредитное предложение сроком востребования один месяц. Одновременно с этим заключается договор страхования. Прошу обратить внимание на это определение – заключается договор страхования. То есть фактически кредитный договор еще не заключен, а договор страхования уже вроде бы есть. Хотя в данной ситуации он как раз и призван обеспечивать исполнение кредитного договора, которого де-факто пока нет. Слегка нелепо, не правда ли?
И это при том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 957 ГК РФ «Договор страхования, если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого ее взноса». Но как говорится – что есть – то есть!
Страховой взнос еще не оплачен, он вносится в тот момент, когда клиент обращается за кредитом в рамках действия предложения Банка и Банк выдает такой кредит за вычетом страховой премии, предназначенной страховой компании. Но клиент может вообще не воспользоваться кредитным предложением. И такие события могут произойти в любой из 30 дней с момента одобрения Банком заявления клиента или не произойти. Стоит напомнить, что при всех этих обстоятельствах договор страхования уже заключен. Но лишь формально – не с точки зрения требований статьи 957 ГК РФ.
Это делается намеренно, чтобы вести исчисление 14 дней, в течение которых клиент может отказаться от договора страхования. Однако это является незаконным. И такие обстоятельства успешно оспариваются в суде. Так как по логике договор страхования жизни и здоровья при получении кредита и заключении такого договора не могут заключатся отдельно или договор страхования не может заключаться ранее договора кредитования, так как последний еще фактически не заключен и именно договор страхования призван, в первую очередь, обеспечивать исполнение кредитного договора заемщиком в случае наступления страхового случая.
Наш клиент обратился 26 марта 2018 года с заявлением в один из Банков о предоставлении потребительского кредита в размере 2 000 000 рублей. Одновременно с этим с ним был заключен договор страхования жизни – т.е. 26 марта 2018 года.
18 апреля 2018 года он заключил договор потребительского кредита с Банком. При этом денежные средства, согласно выписке Банка, были получены 18 апреля 2018 года и в этот же день с него была списана страховая премия по договору «Страхования жизни» в размере 132 000 рублей.