Как купить квартиру, или Сам себе риэлтор - читать онлайн

Иногда в разговоре с клиентом, который находится в самом начале пути к покупке квартиры своей мечты, я вижу сомнения в его глазах. Ему неясно, что лучше: купить квартиру в новом доме или искать вариант среди вторичного жилья. Есть покупатели, которые уверены, что покупать квартиру важно только на первичном рынке. Есть и те, кто отстаивает качественные кирпичные постройки середины прошлого века.

Каждый по-своему прав. Ведь, например, некоторые сталинки, построенные много лет назад, более надежные по качеству строительства и многим другим параметрам, нежели современные новостройки. К тому же, не всегда есть уверенность, что современные дома, облаченные в разноцветные дешевые утеплители, с ненадежной проводкой и однокамерными пластиковыми окнами, станут хорошим убежищем на время холодных зим и надежно изолируют от шумных соседей.

Идеальных вариантов не существует. Даже если вы построите свой дом сами, со временем подумаете, что многое сделали бы в нем по-другому.

В каждом виде жилья есть свои плюсы и минусы. В этом разделе мы подробно их обсудим. Разберемся в видах новостроек и вторичного жилья, а также основных параметрах, на которые стоит опираться при выборе между этими двумя видами квартир.

А еще в этом разделе мы поговорим о застройщиках и о том, с какой стороны к ним подходить, чтобы в итоге не остаться и без денег, и без заветных квадратных метров. Я расскажу все, что сама знаю о выборе и покупке квартир в домах, которые пока находятся на стадии строительства.

К концу раздела вы сможете определиться – покупать квартиру в новом доме или вам больше подойдет вариант вторичной недвижимости.

Новостройки: разновидности и особенности

Поиск квартиры в новом доме – дело не из легких. Только по состоянию на 2019 год в Киеве и Киевской области предлагаются квартиры в 719 новостройках (по данным сайта lun.ua). Часть из них уже введена в эксплуатацию, другая часть пока находится на стадии строительства.

Как же выбрать? Как правило, покупатели сначала пытаются верить рекламе и ищут варианты подешевле, но утонув в море разноплановой информации, обращаются к специалистам или решают покупать вторичку, чтобы минимизировать риски и опасения. Но самые усердные – те, кто решил разобраться, – получают квартиру в новом доме по хорошей цене. Поэтому я предлагаю пройти этот путь вместе, чтобы вы не упустили возможность выбрать для себя лучший вариант. И для начала давайте рассмотрим какими бывают новостройки.

Все квартиры в современных домах – как сданных в эксплуатацию, так и находящихся на стадии проекта или строительства – можно разделить на четыре вида (перечисляю от самого бюджетного к самому дорогому):

• бюджетное (социальное) жилье,

• жилье комфорт-класса,

• жилье бизнес-класса,

• жилье премиум-класса.

Что учитывается при делении на эти категории:

1. Проект дома. Индивидуальный или стандартный. На сегодняшний день некоторые проекты домов комфорт-класса по дизайну и наполнению (и даже по качеству строительства) могут конкурировать с проектами домов бизнес-класса.

2. Отделка квартиры. Присутствует или нет. И если да, то из каких материалов она выполнена. Важен также вид общих зон пользования внутри и снаружи дома.

3. Качество остекления. Стеклопакеты могут быть дорогими деревянными, алюминиевыми или обычными пластиковыми.

4. Общая площадь квартиры и ее планировка, а также возможность эту планировку изменить.

5. Коммуникации, счетчики и отопление. Здесь все зависит от их фактического наличия и разновидности (если они имеются).

6. Безопасность. Наличие охраны, видеонаблюдения, консьерж-сервиса, домофона.

7. Социальная инфраструктура. Наличие детских площадок, школ и садиков поблизости, вид из окон, транспортная развязка и даже характер соседей.

8. Наличие внутренней инфраструктуры дома или жилого комплекса (в основном, это касается жилья бизнес- и элит-класса).

9. Экологическое состояние района.

10. Наличие парковки, охраняемой стоянки или паркоместа.

А теперь подробнее остановимся на каждом виде новостроек.

Бюджетная недвижимость эконом-класса. Как правило, такие дома располагаются в отдаленных от центра районах, со слаборазвитой или только зарождающейся инфраструктурой, чаще всего без выделенной придомовой территории и мест для парковки машин. В таких домах нет охраны и видеонаблюдения.

При покупке квартиры в таком доме, вы получаете стены, окна, новый чистый подъезд с домофоном и если повезет – с консьержем. Коммуникации (свет, вода, реже – газ и тепло) заведены в квартиры, но не проходят внутрь дальше входной двери. Поэтому, как правило, их надо разводить самостоятельно. Даже отопление в таких домах в последнее время электрическое – то есть централизованного нет, но есть электробатареи или двухконтурные электрокотлы, которые используются как нагреватели воды и проводники тепла в квартиру (также за отопление могут отвечать отдельные котельные на весь дом).

В пригородах Киева и большинстве областей Украины для этого используются газовые котлы. В самом Киеве автономное отопление запретили, и очень немногим застройщикам удается получить разрешение на такой вид отопления.

Еще в подобных квартирах, как правило, свободная планировка: вы можете кроить площадь на свой вкус, хоть поставить посередине квартиры ванну.

То есть, рассчитывая на невысокую цену за квадратный метр, рассчитывайте также и на последующие траты на проведение коммуникаций в квартиру и ее ремонт. Но если есть золотые руки и светлая голова, такой вариант подойдет молодой и перспективной семье. А также тем, кто не может заплатить всю сумму сейчас, а в рассрочку или в ипотеку ввязываться не хочет. То есть это для тех, кто решил купить сейчас и подкопить на ремонт.

Благоустройство таких домов, как правило, оставляет желать лучшего. Обычно в проекте это все есть, а по факту благоустройством впоследствии занимаются жильцы вместе с обслуживающей организацией. Вот и получается: купил квартиру в новостройке эконом-сегмента – можешь поставить галочку, что дом построил и дерево посадил.

Если панельные дома относят к бюджетному жилью, то жилье комфорт-класса – это монолитно-каркасные дома или дома из цельной кирпичной кладки. Очень часто бюджетное жилье – это тоже монолитно-каркасные дома, но разница между ними в качестве утепления и звукоизоляции.

Обычно их строят в спальных районах. Как правило, такие квартиры находятся в благоустроенных жилых комплексах закрытого типа со своей инфраструктурой. В пешей доступности находятся больницы, поликлиники и остановки общественного транспорта, парки или скверы.

Пример комплекса комфорт-класса – ЖК «Комфорт Таун» в Киеве (застройщик – KAN development). 25 домов располагаются на площади 40 Га. Также на этой территории есть зоны отдыха и прогулок, детские и спортивные площадки, стадион и фитнес-центр, теннисные корты, торговый центр с супермаркетом, аптеки, кафе, отделения банков, салоны красоты, химчистки, офисные помещения. Есть даже свой детский сад и специализированная детская школа искусств. Для машин есть большие паркинги и стоянки, круглосуточно охраняемая территория с системой видеопропусков и автоматическим шлагбаумом. Цена за квадратный метр жилплощади здесь относительно невысока, и все эти факторы создают образ недорогого, но комфортного и безопасного ЖК.

Моя дочь любит этот комплекс за яркие краски и ухоженную территорию. Очень радуется, когда мы ездим туда на просмотры. По всем параметрам этот и подобные ему ЖК очень подходят для молодых семей с детками.

В отличие от эконом-жилья, квартиры комфорт-класса сдаются, как правило, уже с черновой штукатуркой (а иногда стены уже полностью готовы под покраску или оклейку обоями), стяжкой, звуко- и гидроизоляцией. Коммуникации подведены к квартире, установлены индивидуальные счетчики на свет, воду и отопление, имеются батареи. В таких квартирах установлены окна и входные двери (порой застройщики даже застекляют балконы или лоджии).

Еще в домах этой категории часто предлагают квартиры с ремонтом “под ключ” за дополнительную оплату. В целом, это может быть даже выгоднее, чем делать ремонт самостоятельно, так как застройщику доступны стройматериалы по большим скидкам, а также он берет на себя расходы по оплате труда рабочих. Так что жилье комфорт-класса – это уже более-менее привлекательная история для будущей жизни. Во многом оно похоже на бизнес-класс, но есть и отличия.

Жилье бизнес-класса почти никогда не располагается в отдаленных от центра районах. Не может статусный дом быть выстроен в промышленной зоне каким бы красивым ни был проект. Лишь иногда жилой комплекс может быть расположен в удалении от центра, но это должно быть оправдано наличием неких других бонусов и преимуществ, о которых мы поговорим ниже.

Для дома или ЖК бизнес-класса обязательно наличие развитой и разнообразной инфраструктуры: крупные торговые центры, рестораны, ночные клубы, а про парковки, аптеки, поликлиники и школы я и вовсе молчу. Без них в этой категории совсем никуда. В пешей доступности должны быть остановки общественного транспорта и лесопарковые зоны.

Дома бизнес-класса отличаются также архитектурной концепцией и своими изюминками. Это могут быть, к примеру, террасы, отделка из натуральных материалов, вентилируемые фасады, уникальная подсветка, панорамные окна, бассейны на крыше, улучшенные системы безопасности и контроля, презентабельные холлы в подъездах, наличие в доме коммерческих помещений с услугами для жильцов (кафе, салоны красоты, детские комнаты), консьерж-сервис. Все, что экономит время обеспеченных владельцев квартир на передвижение по городу и добавляет комфорта в их насыщенную жизнь, отличает жилье бизнес-класса от жилья класса комфорт. Кажется, что еще может быть престижнее и оригинальнее домов этой категории?

В элитном жилье премиум-класса изюминки превращаются в алмазы. Если это отделка дома – то выполненная из самых качественных материалов, если это окна – то от ведущих мировых производителей. Сервис в таких домах обязательно на уровне пятизвездочной гостиницы и даже выше. Так, квалифицированная охрана не только оберегает сон жильцов, но и за детьми на детской площадке присмотрит и чужих на территорию ЖК не пропустит.

Для таких комплексов не важна близость к центру или наличие развитой инфраструктуры. Потому что квартиры в элитных домах покупают люди, у которых есть водитель, помощница по дому и другие специально обученные люди, создающие комфорт для всей семьи.

Такие квартиры покупают, в первую очередь, для того, чтобы почувствовать себя комфортно и безопасно в кругу себе подобных. Подобные ЖК – это своего рода закрытый клуб для тех, кто окунулся в мир больших денег.

Соберем же все отличия между разными классами новостроек в одну таблицу. Чтобы развеять грусть тех, кто пока не может позволить себе премиум-класс, давайте придумаем юмористические названия категориям жилья.

Бюджетное жилье назовем “Дерево” – как символ того, что, купив квартиру, вы уже сделали что-то полезное. Жилье комфорт-класса – это “Кирпич” – как символ надежности и начала пути успешного человека. Жилье бизнес-класса пусть называется “Изюм – как символ того, что мода меняется, и в любые времена найдется инструмент, чтобы выделиться.

“Изюминки” будут меняться со скоростью развития современных технологий. И за этой категорией жилья будет интереснее всего наблюдать (в том числе и чтобы инвестировать в него). И последняя категория – элитное жилье, метафорический “Алмаз” – как символ того, что всем он нравится, но не каждому по карману (а на самом деле, он и нужен далеко не всем).

Отдельно стоит уточнить, что к новостройкам относятся и многие уже заселенные дома, построенные после 2000 года. Они тоже отличаются современной архитектурой и новыми строительными технологиями. Таким зданиям почти 20 лет. По человеческим меркам уже не младенец, но еще и не старик. Как говорится, в самом расцвете сил.

Такой дом уже проверен на прочность, там уже видно, как работает обслуживающая организация, ухаживает ли за домом и территорией. И про соседей уже можно посудачить с консьержкой. То есть у дома уже есть своя история, и квартиру в такой ситуации покупать проще – потому что становится более-менее понятно, чего ожидать. О критериях выбора уже обжитых квартир мы поговорим в одном из следующих разделов.

Так или иначе, когда ЖК (или просто дом) уже готов, с ним все понятно: приехал, посмотрел, оценил, купил. Но как быть с квартирами в домах, которые еще только строятся? Как покупать квартиру, которой еще нет? Чтобы эта затея увенчалась успехом, нужно определиться с застройщиком. Об этом мы и поговорим дальше.

Покупка квартир от застройщика: как это работает

Покупка квартиры на стадии строительства дома сейчас не редкость. Многие вкладывают деньги в недвижимость, когда будущая многоэтажка находится только на стадии укладки фундамента или строительства первых этажей. Такую покупку называют покупкой квартиры от застройщика.

Для начала давайте разберемся в преимуществах и недостатках такого приобретения.

Да, риски нешуточные, но и плюсы весомые. Так что если хорошо подготовиться к сделке, убрать страхи и сомнения и сфокусироваться на преимуществах покупки квартиры от застройщика, можно стать обладателем собственных квадратных метров в новом доме по очень выгодной цене.

Теперь давайте разберемся, как работает схема купли-продажи квартир от застройщика. С точки зрения обычного человека (будущего покупателя), процесс происходит и выглядит примерно так.

Представьте себе участок земли. Некий архитектор по просьбе своего предприимчивого друга или партнера придумал, какой дом на этом участке можно построить. Начертил проект, сделал макет, кто-то другой нарисовал красивую презентацию и заманчиво расписал все прелести этого дома.

А я увидела картинку в интернете, почитала про проект и поняла – да, я хочу жить в таком доме!

Далее я приезжаю в отдел продаж. Красиво одетая девушка с грамотной речью, свежим маникюром и доброжелательной улыбкой рассказывает, каким прекрасным будет этот новый дом через N месяцев или лет (когда будет достроен). И этой девушке определенно хочется верить – она такая приятная и кажется совсем не умеет лгать. И стройка непременно будет доведена до конца! Вы приносите свои сбережения или накопления и соглашаетесь как Буратино зарыть их на Поле чудес, и даже готовы подождать, когда же вырастет дом, а с ним – и квартира вашей мечты.

Не секрет, что собственных средств на строительство у застройщиков частенько недостаточно – возведение полноценного дома происходит за счет инвесторов. Своими силами застройщики, как правило, могут лишь решить вопрос с землей (снять в аренду, заключить договор с собственником или выкупить ее) и выгнать коробку будущего дома. Этими действиями они создают иллюзию высокой скорости работы с целью вызвать доверие будущего инвестора, то есть вас, и вынудить его вложить деньги в якобы надежный проект. Но не спешите. Каркас без коммуникаций и внутренних работ – это еще не дом. Красивая картинка и профессиональные менеджеры – это не гарантия того, что дом достроят.

Все это – достаточно ненадежная история. Что же делать? Я расскажу, но сначала давайте поговорим об основных участниках большой истории под названием Строительство Нового Дома.

Чтобы начать строительство дома или жилого комплекса, нужно, чтобы этого захотели. То есть должен быть некто, кто решил построить дом. Это может быть как отдельный человек, так и организация или госструктура. Будем называть этого желающего Заказчиком.

За неимением собственного ресурса для возведения жилого здания, Заказчик ищет того, кто на таких работах специализируется – Застройщика, то есть строительную организацию. Именно у застройщика заказываются все строительные и сопутствующие работы, у него же они принимаются и ему же оплачиваются. Если у заказчика цели благие – он ищет только надежного и проверенного застройщика, то у второго бывают и другие цели – например, нажиться на инвесторах. О них мы все наслышаны, и дальше я расскажу, как избежать подобных рисков.

Чаще всего застройщик покупает землю, на которой будет проводиться строительство, или арендует ее, чтобы уже вместе с готовым домом передать на баланс города или обслуживающей организации.

Итак, заказчик должен оплатить работу застройщика. Но полная сумма у него есть не всегда. Поэтому заказчик призывает на помощь Инвесторов.

Бывают инвесторы большие, а бывают маленькие. Большие инвесторы – это компании или просто очень богатые люди, которые хотят вложить деньги в строительство с целью их преумножения. Ведь пока дом находится на стадии котлована, цена за будущий квадратный метр жилья в нем намного ниже, чем тогда, когда дом уже полностью готов или, тем более, сдан в эксплуатацию. Цена квадратного метра в то время, когда строительство находится на стадии проектов и разговоров, еще привлекательнее, но покупка квартир для обычных людей на такой стадии недоступна. Тех денег, которые вкладывают крупные инвесторы, хватает на запуск стройки. Но хватит ли их до ее окончания? Какие могут быть варианты – читайте ниже.

Кстати, застройщики тоже могут выступать инвесторами, вкладывая свои ресурсы в строительство и, соответственно, получая свое вознаграждение после его завершения. Иногда такие компании получают расчет квадратными метрами и параллельно с основным отделом продаж пытаются их обменять на денежные знаки, то есть продать нам с вами. И цены у них чаще всего ниже, чем в отделе продаж, потому что деньги (свое вознаграждение) они хотят получить быстрее, чем тот, кто продает (не путайте с тем, кто строит).

Но даже этих вложений не всегда достаточно. Чтобы получить нужное количество средств на завершение стройки, отдел продаж начинает продавать квадратные метры в будущих домах. И тут на сцене этого представления появляемся мы, простые покупатели. Мы знакомимся с проектом, слушаем представителей отдела продаж (а это уже представители объединенных усилий заказчика, застройщика и крупных инвесторов) и, если мы очень хотим квартиру в этом будущем доме и условия ее покупки нам подходят, то соглашаемся участвовать в его строительстве и подписываем договор долевого участия (про виды договоров с застройщиком я детальнее расскажу в одной из следующих глав).

То есть когда договор подписан, нам выдают счет и мы его оплачиваем. И начинаем ждать, когда достаточное количество таких же желающих принесет уже в нашу стройку еще больше денег. Мы объединяемся на форумах, в группы поддержки, пытаемся контролировать застройщика и выдвигать ему какие-то требования, если он делает что-то не так, как нам хочется. И с волнением ждем, пока дом будет достроен.

Хорошо, когда денег обычных инвесторов хватает и дом сдается в срок. Но иногда продажи заветных квадратных метров идут не так быстро, как хотелось бы. И мы начинаем нервничать, смотреть на календарь и названивать девушке из отдела продаж с вопросом: «Когда же мне наконец отдадут ключи от моей, уже построенной, квартиры?» На что она всегда отвечает: «Скоро». И кладет трубку. А на самом деле, никто не знает точных сроков завершения строительства. Потому что подобных строек очень много, и борьба за инвесторов идет не на жизнь, как говорится, а на демпинг цен.

Итак, сроки сдачи новостройки в эксплуатацию зависят от количества поступающих от инвесторов денег. А их поступление максимально зависит от работы Девелопера (с англ. “Разработчик”). Многие переводят это слово как “Застройщик”, но это не совсем корректно.

Девелопер – это компания, которая руководит всем процессом строительства нового дома или жилого комплекса, начиная с разработки проекта и заканчивая выбором застройщика. А еще подготовкой бизнес-плана, приобретением земли и организацией рекламной кампании. Цель работы девелопера – сделать все возможное и невозможное, чтобы проект принес максимальную прибыль.

Девелопер организовывает процесс стройки и ее финансирование, а также отвечает за продажу квадратных метров.