Как купить квартиру, или Сам себе риэлтор - читать онлайн

В наш век высоких скоростей и развития информационных технологий, а также моды на духовное развитие и необходимости в нем, одни уверены, что наличие имущества – показатель того, что ты живешь по материальным законам и получил то, что заслуживаешь. Другие же считают владение материальными ценностями ненужным и устаревшим атрибутом жизни.

При этом в необходимости владеть собственным жильем мало кто сомневается. Но с чего начать путь к покупке своей квартиры знает не каждый. Поэтому я и пишу эту книгу.

Для начала давайте разберемся, что же это такое – недвижимость, и как с ней можно и нужно обращаться.

В этом разделе я вкратце расскажу вам:

• о материальных ценностях,

• о рынке недвижимости,

• о том, как законно владеть квартирой и распоряжаться ею,

• что такое правоустанавливающие документы,

• что такое государственная регистрация,

• чем государственная регистрация отличается от приватизации,

• какими налогами облагается недвижимость,

• где взять деньги на покупку квартиры и чем поможет ипотека,

• зачем покупать квартиру.

В конце раздела вас ждет практическое задание, выполнив которое вы определитесь с тем, зачем вам нужна квартира и готовы ли вы ее покупать.

Что такое недвижимость

Материальные ценности делятся на движимое и недвижимое имущество. Движимое имущество – это вещи, которые можно перемещать в пространстве: автомобили и прицепы, мебель, коллекции, деньги, ценные бумаги, акции и даже ваше любимое старенькое кресло или неисправная соковыжималка.

А недвижимое имущество невозможно переместить никуда, не разрушив его, потому что оно крепко связано с землей. Это дома, земельные участки, квартиры, здания и сооружения (даже если они недостроенные), нежилые помещения, водоемы, леса, земельные недра, предприятия и имущественные комплексы. Самолеты, морские и космические корабли тоже считаются недвижимостью, несмотря на то, что они могут перемещаться в пространстве. Это связано с тем, что они, как и обычное недвижимое имущество, стоят дорого и требуют регистрации права собственности.

Когда вы задумываетесь о покупке жилья, то чаще всего подразумеваете квартиры или частные дома с фундаментом. А в мире все большую популярность набирают передвижные дома, которые можно поставить как на собственном участке земли, так и на арендованном. Передвижные домики изготавливаются по современным технологиям, они укомплектованы всем необходимым, приемлемы по цене, недороги в обслуживании и просты в эксплуатации. Они подходят как для путешествий, так и для стационарного проживания почти в любой климатической зоне.

Я вот мечтаю о таком мобильном доме, как говорится, для пенсионного возраста – чтобы путешествовать по миру. А внуки пусть ловят меня в разных странах. И вот такой дом – это тоже недвижимость.

В любом случае, чтобы купить тот или иной вид недвижимости (например, ту же квартиру), нужно выйти на рынок. И чтобы вы не были растерянным покупателем, дальше я расскажу подробнее, что на этом рынке может происходить, при каких условиях и на каких законных основаниях.

Рынок недвижимости и виды сделок

Что такое рынок? Это то место, где происходит обмен денег на товар в процессе взаимодействия продавцов и покупателей. В основе такого взаимодействия лежит спрос и предложение: продавец продает то, что покупатель хочет купить по цене, которую формирует спрос на товар. Чем больше спрос, тем выше цена.

Как и на любом рынке, на рынке недвижимости тоже есть свои правила и игроки: продавцы, контролеры, наблюдатели и др. Правилам игры со стороны покупателя, по сути, посвящена моя книга. А кто еще будет играть?

Товар здесь – это объекты недвижимости. Есть и продавцы – это собственники или их доверенные лица, которые продают недвижимость или сдают ее в аренду. Есть поставщики (на языке недвижимости – это застройщики или непосредственно заказчики строительства). Также есть оптовики (или перекупщики) – компании, которые скупают недвижимость и занимаются ее перепродажей. А еще – подрядчики застройщиков, которые за свои услуги получают оплату в виде квартир, которые впоследствии они продают (как правило, по более привлекательной цене, чем у застройщика).

Есть и профессиональные участники рынка недвижимости. Например, риэлторы и агентства по недвижимости, а также те, кто представляет интересы государства и действует от его имени: нотариусы, органы технической инвентаризации, органы экспертизы проектной и градостроительной документации, оценщики, финансисты, аналитики и маркетологи.

То есть, по сути, рынок недвижимости ничем не отличается от обычного товарного. Разве что суммы оборотов здесь больше. Хотя, если смотреть глобально, оптовый рынок бытовых товаров Барабашово в Харькове по оборотам может конкурировать даже с крупными застройщиками.

Кто-то приходит на рынок и сам выбирает то, что хочет, а кто-то обращается за помощью к профессионалам. В любом случае, каждый получит то, за чем пришел, потому что рынок есть рынок и сделки здесь могут быть самыми разными.

Разумеется, имущество можно не только продавать и покупать. Любой договор на рынке недвижимости – это о том, чтобы приобрести, прекратить или изменить право собственности или право пользования имуществом. Вот какими они могут быть:

• Аренда – это договор, при котором одна сторона (арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне (арендатору) квартиру за плату на определенный срок.

• Субаренда – передача арендатором прав пользования квартирой другому арендатору, которая совершается исключительно при наличии согласия на это собственника имущества.

• Мена – договор, при котором каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность одну квартиру в обмен на другую квартиру. Договором мены может быть установлена доплата за квартиру большей стоимости.

• Договор пожизненного содержания – договор, по которому одна сторона передает другой стороне свое имущество взамен на пожизненное содержание в виде получения материального (натурального или денежного) обеспечения, ухода и услуг, в которых она нуждается.

• Дарение – договор, при котором одна сторона передает или обязуется передать в будущем другой стороне имущество в собственность без оплаты.

И, наконец, то, чему посвящена эта книга –

• Купля-продажа – договор, при котором одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и заплатить за него определенную денежную сумму.

Любые сделки с недвижимостью регулируются законом. И по закону совершать такие сделки могут только дееспособные и правоспособные лица (физические и юридические). Для каждого вида сделок существует установленная законом форма. Для недвижимого имущества – это нотариальная форма плюс государственная регистрация. При несоблюдении установленной формы сделка считается недействительной с момента подписания договора.

Также сделка считается недействительной, если она совершается против воли одного из участников или если нарушены требования о государственной регистрации (обо всем этом я расскажу в отдельной главе). Кроме этого, сделка не будет считаться действительной, если одна из сторон недееспособна (то есть не в состоянии понимать значение своих действий). По этой причине иностранцы, например, могут купить квартиру только в присутствии переводчика.

В следующей главе мы с вами выясним, что значит считаться законным собственником недвижимости.

Законное владение недвижимостью: правоустанавливающие документы

Собственники недвижимости могут распоряжаться ею на свое усмотрение: проживать там лично, сдавать в аренду, продавать или дарить.

Право собственности на квартиру возникает с момента ее государственной регистрации. До 27.01.2016 года обязательным была выдача правоустанавливающего документа (о видах таких документов мы поговорим немного позже), а с этой даты государственная регистрация может происходить и без него. Право собственности после 2016 года можно подтвердить выпиской из Государственного Реестра имущественных прав на недвижимое имущество.

До 2016 года правоустанавливающим документом считалось:

• свидетельство о праве собственности на квартиру,

• свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию,

• свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов,

• свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов,

• договор купли-продажи, мены, дарения и др. (подробный список – в приложении в конце книги).

С самыми простыми видами правоустанавливающих документов покупатель может разобраться и сам. Но есть ряд случаев, когда лучше обратиться за помощью и консультацией к нотариусу или юристу, потому что в некоторых нюансах без юридического образования сложно. Например в случае, когда правоустанавливающим документом является решение суда. Или если право собственности принадлежит сразу нескольким лицам (например, семье). Или на одну квартиру есть несколько разных документов (например, свидетельство о праве собственности после приватизации + свидетельство о праве на наследство доли в квартире). Согласитесь, что разобраться в таких нюансах простому обывателю крайне сложно.

Сейчас нам важно знать главное: на сегодняшний день правоустанавливающего документа о праве собственности физически может и не быть в наличии. Для этого достаточно подтверждающей информации из Государственного Реестра имущественных прав на недвижимое имущество.

Важно знать и о том, что технический паспорт не является документом на квартиру. Это всего лишь документ, в котором описаны ее технические характеристики: общая площадь, площадь жилая и других помещений, а также высота потолков, материал стен, материал перекрытий и т. д.

Государственная регистрация имущественных прав на недвижимость

Объекты недвижимости – это дорогостоящие и важные вещи для их собственников. Поэтому, чтобы не было путаницы и сомнительных прецедентов, все сделки с ними регулируются законом и регистрируются в Государственном Реестре имущественных прав на недвижимое имущество https://kap.minjust.gov.ua/.

Буквально это значит вот что: право собственности на ту или иную недвижимость должно быть зафиксировано в Реестре. Из него всегда можно узнать, что данный дом, например, по закону принадлежит гражданину Н., а эта квартира – гражданину Х. Также там доступна информация об обременениях, арестах, арендах и претензиях к собственнику (если такие имеются) со стороны государственных органов или других лиц. Электронный реестр функционирует с 2013 года. До 2013 года регистрацию прав на недвижимость проводило Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Кстати, если у вас в собственности есть недвижимость, и она до сих пор не зарегистрирована в Реестре, по вашему желанию (во избежание различных махинаций) я бы советовала внести данные о ней в Государственный Реестр имущественных прав на недвижимое имущество. Сделать это можно в Центре Предоставления Административных Услуг (ЦПАУ), который есть в каждом районе любого города Украины. Обратиться за получением данной услуги лучше в том районе, где находится имущество, которое вы хотите зарегистрировать. Это будет стоить недорого (в разных регионах страны стоимость регистрации отличается друг от друга; в Киеве она составляет 180 гривен). А если вы хотите сэкономить время и готовы заплатить за это, вы можете зарегистрировать имущество в местных органах нотариата. В Киеве такая услуга стоит от 600 гривен и выше. Но зато в течение часа вы закроете этот вопрос.

Когда собственник недвижимости продает свою квартиру, передает ее в наследство, дарит или любым другим образом отчуждает – оформляется перерегистрация, то есть передача права собственности другому лицу. Эта процедура подлежит регистрации в Государственном Реестре и ею занимается нотариус одновременно с удостоверением сделки, срок которой не может превышать 5 дней.

Не стоит путать госрегистрацию с приватизацией несмотря на то, что эти понятия в чем-то звучат похоже:

• Государственная регистрация – это официальное подтверждение вашего права собственности на недвижимое имущество в Государственном реестре имущественных прав.

• Приватизация – это бесплатная передача государственного жилого фонда в собственность гражданам Украины, которые зарегистрированы по адресу передаваемой квартиры в равных частях.

Так, во времена СССР многие жили в государственных квартирах на основании ордера, который означал лишь право пользования объектом. Так что в любой момент государство могло выселить жильцов, даже если они проживали там десятилетиями. Когда пришло время передавать квартиры в собственность тем, кто в ней живет, право распоряжаться ею на свое усмотрение (то есть полноценно владеть) стали закреплять приватизацией.

Кстати, если у вас и по сей день на квартиру есть только ордер – ее нужно срочно приватизировать (подробнее об этом вы можете почитать здесь: https://tehpassport.com.ua/ua/pryvatyzatsiya-zhytla-v-2019-rotsi/).

Но в целом, приватизацию уже можно считать пережитком советского прошлого. Те, кому нужно было приватизировать недвижимость, полученную от государства, в большинстве своем уже успели это сделать.

Здесь хотелось бы немного коснуться темы прописки. Чем отличается прописка от регистрации? Можно ли считать эти два понятия одним и тем же?

Прописка была частью системы контроля государства над миграцией населения в Советском Союзе (для того, чтобы можно было легче определить место проживания того или иного человека). Идеальной считалась ситуация, когда каждый гражданин СССР проживал исключительно по месту прописки. Контролировали этот процесс органы местной власти и милиция.

Прописка являлась основанием для получения работы, квартиры, медицинского обслуживания, места для ребенка в детском саду или школе.

Граждане СССР, у которых не было прописки, считались БОМЖами, то есть людьми без определенного места жительства.

Сейчас расскажу еще немного подробнее о том, как влияла прописка на получение квартиры и приватизацию. В зависимости от количества прописанных в квартире людей (обычно родственников), работающий на предприятии человек мог встать очередь на расширение площади жилья. Предполагалось, что все прописанные проживают в квартире, поэтому семья нуждается в увеличении площади. Конечно же, множество семей так и проживали: ютились тремя поколениями в коммунальных квартирах, а мечтали о больших и просторных. Но имелись и такие, которые намеренно прописывали у себя как можно больше родственников просто для того, чтобы получить квартиру побольше. При этом родственники там не проживали. Когда Советский Союз распался и началась массовая приватизация жилой недвижимости, в ней участвовали все, кто был прописан в такой квартире.

Поэтому страх того, что прописанный в вашей квартире человек будет претендовать на вашу жилплощадь, идет из советских времен.

С 2003 года прописка в Украине отменена. В этом же году был принят Закон «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине». Таким образом, вместо прописки появилась регистрация места жительства. Информация об этом должна вноситься в Единый Государственный Демографический Реестр в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. То есть когда вы регистрируетесь, это не значит, что вы имеете право владеть квартирой или право проживать в ней. Вы просто регистрируете место своего проживания.

Налицо главное отличие прописки от регистрации места жительства: прописка закрепляла человека территориально и являлась больше системой контроля за ним, а зарегистрироваться можно в жилом помещении в любом уголке нашей страны (с согласия его собственника, если вы таковым не являетесь). Регистрация нужна больше для законной взаимосвязи между государством и человеком (например, чтобы открыть счет в банке, получить паспорт, принять участие в выборах и совершать другие юридические действия). А если вы зарегистрированы в сельской местности (не в конкретном доме, а на территории сельских советов и районных областей), вы даже можете претендовать на получение пая земли (от 2 до 6 га).

Согласно закону Украины, вы можете быть зарегистрированы в одном месте, а проживать в другом.

А теперь давайте вернемся к Государственной Регистрации имущественных прав на недвижимость и на примере разберем почему это очень важно.

Почему в вопросах жилья важна законность: примеры из жизни

Только государственная регистрация закрепляет за собственником квартиры право распоряжаться ею на свое усмотрение: страховать, прописывать в ней как себя, так и других людей, продавать, передавать ее в ипотеку и т. п. Без регистрации проводить такие операции с недвижимостью незаконно. Да и попросту небезопасно – покупка незарегистрированного имущества чревата нежелательными последствиями.

Для наглядности расскажу историю, которая случилась с моими знакомыми. Это еще старой “закалки” люди, которые помнят времена, когда все было колхозное и общее и было принято верить друг другу на слово.

Как-то они похвастались, что купили домик под Запорожьем: хорошенький, небольшой, а самое главное – недорого. Но когда я стала расспрашивать о деталях, то выяснилось, что купили они дом абсолютно без документов – потому что по знакомству. В итоге они и прописаться в нем не могут, и жить спокойно тоже не получается. Ведь существует такой нюанс: официально можно считаться собственником дома лишь тогда, когда на руках есть два документа: на сам дом и на земельный участок, на котором он стоит. И здесь важнее право собственности именно на землю, поскольку если покупать дом без такого права, в один прекрасный день вы рискуете оказаться в ситуации Элли из “Волшебника изумрудного города”: дом есть и он ваш, но оказаться вместе с ним вы можете где угодно. Собственники земли имеют полное право ваш дом снести.

В сельсовете земельный участок, на котором стоит дом моих знакомых, числится за каким-то человеком, которого никто в глаза не видел. Так и живут эти люди и не знают, кто завтра в дверь постучится – гости или настоящий хозяин «их» земли. А горе-продавцы руками развели – мол, мы и сами так купили, с нас взять нечего.

Эта ситуация – иллюстрация того, что перед покупкой недвижимости все документы собственника необходимо не просто посмотреть, но и тщательно проверить. Как говорится: доверяй, но проверяй!

На квартиры это правило тоже распространяется, как и правило оплаты налога с квадратных метров, но об этом в следующей главе.

Налогообложение недвижимости в Украине

Как и любая сделка, связанная с товарно-денежным обменом, сделки с недвижимостью в нашей стране также облагаются налогом. В сфере недвижимости с налогообложением мы сталкиваемся в нескольких случаях:

1. При продаже квартиры. Если хозяин владеет квартирой менее трех лет, он должен заплатить 5 % подоходного налога (а если продает нерезидент страны – тогда 18 %).

С 1 января 2019 года при продаже нет возможности занизить оценочную стоимость квартиры, от которой зависит этот налог (несмотря на то, что занижать оценочную стоимость было и есть незаконно, многие шли на это, чтобы уменьшить сумму налогов). Подробнее об этом я расскажу в разделе об оформлении квартиры.

2. При продаже одним лицом более одного объекта недвижимости в течение календарного года, им уплачивается налог в размере 5 %.

3. При продаже объекта незавершенного строительства с продавца также взимается налог в размере 5 %.

У любого объекта, который продается, есть оценочная стоимость и фактическая цена продажи. И они не всегда совпадают. Уплата налога всегда производится от суммы, которая больше.

Например, собственник продает квартиру за 1 000 000 гривен. При этом он является ее владельцем менее трех лет. Таким образом, при продаже этой квартиры он должен уплатить налог в размере 5 %. То есть сумму, равную 50 000 гривен. Но если независимые оценщики оценят квартиру в 1 100 000 гривен, собственник должен будет уплатить налог с большей стоимости. И в этом случае сумма налога составит 55 000 гривен.

4. При сдаче квартиры в аренду вы должны оплачивать подоходный налог от полученной суммы от арендатора по договору аренды.

Но чтобы сделка аренды была полностью законной (и таким образом была официальная возможность платить налоги), арендодателю необходимо оформить ФОП (то есть стать предпринимателем), что сейчас из-за сложности процедуры для многих является камнем преткновения.

Агентства недвижимости и частные риэлторы тоже платят налоги на свою деятельность. А кроме того, в 2016 году в Украине ввели налог на недвижимость. Его обязаны платить все владельцы недвижимости. Даже если вы являетесь собственником только части имущества, вы должны платить налог на свою долю. Каждый собственник в этом случае платит налог на свою долю.

Размер этого налога зависит от площади объекта, но при этом есть льготная площадь на каждого человека, за которую платить не нужно (к которому применяется ставка 0 %). Так, налог не платят владельцы квартир общей площадью менее 60 кв. м и домов, площадью менее 120 кв.м. Если совокупная площадь всех квартир и домов в собственности одного человека не превышает 180 кв. м, налоги также не платятся. Если вы владеете недвижимостью, которая превышает указанную площадь, то платите за разницу между общей и льготной площадью принадлежащих вам объектов.

Налоговая ставка устанавливается органами местной власти, то есть в каждом регионе нашей страны она своя. Налоговый период – 1 календарный год. Налоговая служба определяет сумму налога и высылает вам уведомление, где написано, куда и сколько платить. Если вы не согласны с указанной в письме суммой, можно в частном порядке обратится в налоговую службу для перерасчета.

Подробнее о налогах на недвижимость вы можете почитать на официальном сайте налоговой службы Украины https://tax.gov.ua.

А в следующей главе мы разберемся, зачем люди покупают недвижимость. Не всем это покажется очевидным, но проживание – совсем не единственная возможная цель.

Цели покупки недвижимости

Как правило, квартиру покупают, чтобы жить в ней. Представляете такую картину, да? Приобрели недвижимость и живете: или вы с семьей, или ваши дети, или родители. Потребность в крыше над головой заложена в человеке природой и традициями. Вспоминается добрая детская песенка поросенка из популярного в советское время мультика: «Всем на свете нужен дом – людям и зверятам». Очень часто, когда начинаю поиск квартиры для своих клиентов, вспоминаю ее.

Но есть и другие причины, по которым покупать квартиры можно и нужно. Например, квартира может быть не местом проживания, а инвестицией. До кризиса 2008 года для инвестиций в недвижимость были очень хорошие условия и благоприятная почва. Ипотечные кредиты выдавались на 20–25 лет с минимальными взносами. Квартиры в новостройках покупались, чтобы уже через год продать их на 25–30 % дороже.

Сегодня в большинстве случаев основная цель приобретения квартир в новостройках – сохранить гривневую массу, которую не всегда можно быстро и выгодно перевести в доллары (у нас в стране традиционно хранят деньги в долларах и в квадратных метрах). Учитывая большой спрос на аренду жилья в современных домах, такие инвестиции по-прежнему приносят своим владельцам в среднем 7–10 % годовых. Для тех, кто интересуется инвестициями в недвижимость, об этом есть информация для изучения на официальном сайте Министерства финансов Украины https://minfin.com.ua/2019/03/11/37029626/.

Еще одна возможная цель покупки квартиры – приобретение статуса владельца недвижимости. Он добавляет уверенности в себе и в завтрашнем дне. А еще владение собственной недвижимостью дарит ощущение независимости и избавляет от затрат на аренду квартиры. Это во многом развязывает руки и дает свободу действий. Когда нет необходимости думать о том, чтобы платить арендную плату, свои силы можно направить на достижение других, более крутых целей. Поэтому дерзайте!

Или, быть может, вам проще арендовать?

Покупать или арендовать? Личный опыт

Может показаться, что вопрос покупки квартиры упирается только в финансы. Если есть деньги – пошел и купил квартиру, а если нет – живи с родителями или арендуй жилье всю жизнь. И хотя многие побаиваются аренды из-за ежемесячной обязанности выплачивать деньги «чужому дяде», в ней есть и свои плюсы. Быть может, при ваших потребностях и при вашем образе жизни жилье все-таки лучше не покупать, а снимать?

Арендовать квартиру – это самый простой способ начать жить отдельно от родителей или съехаться с любимым человеком. Сегодня почти любой работающий человек может себе позволить снять недорогое жилье. И в аренде, на самом деле, есть много плюсов. К примеру, я очень люблю переезжать. В Киеве я живу 13 лет и пока не купила собственную квартиру в городе (но купила в пригороде). При этом переезжала я очень много раз. Так что аренда квартиры – не так страшно, как может показаться, а во многих случаях – очень даже удобно.

Почему я до сих пор арендую и зачем неоднократно переезжала?

• Я меняла работу. И переезжала ближе к ней. Таким образом, у меня получалось экономить время на дорогу и деньги на проезд.

• Если мне не нравился район. Так получилось с Лукьяновкой (один из районов столицы). После двух месяцев жизни там мне стало очень тоскливо и я, не задумываясь, переехала в более красивый по моим меркам район.

• Я решила рожать в определенном районе и переехала ближе к нему, чтобы скорая помощь забрала меня в нужную больницу.

• Мне выделили квартиру на работе – приехали, перевезли, переселили. Несмотря на то, что это была хрущевка без лифта, а у меня была на руках 6-месячная дочь, квартира была очень красивая и светлая, и это компенсировало неудобства. А самое важное – это то, что она была в пешей доступности от офиса, где я работала на тот момент.

• Потом я вспомнила, что давно мечтала жить в небольшом домике и чтобы там непременно было два этажа. В течение двух дней я нашла такой домик и переехала. И, между прочим, по цене он был дешевле квартиры, которую я снимала, да еще и рядом со станцией метро. Это я к тому, что кто ищет – тот всегда найдет!

• Сейчас я арендую квартиру в районе, в котором мечтала жить с первого дня проживания в Киеве – на Печерске.

А еще я люблю переезжать, потому что считаю, что смена квартиры – это повод почистить пространство и выбросить ненужное. Новые места вдохновляют и привносят в жизнь много непривычного, но интересного. Даже сейчас, уже имея собственное жилье, я решила снимать квартиру, потому что захотелось пожить на Печерске (это центральный район Киева и он очень уютный). Здесь есть и хорошая школа для дочери, и удобная транспортная развязка, и еще много других бонусов. И я счастлива. А моя квартира временно радует других жильцов, которые ее у меня арендуют.

То же поколение миллениалов (это люди, рожденные на рубеже 90-х годов) в нашей стране реже всех покупает квартиры для проживания в них. Они покупают, но в основном, в качестве инвестиций. Миллениалам сейчас от 30 до 35 лет и они не делают сверхдорогих покупок, которые не приносят прибыли. Они не привязываются к определенному месту проживания и предпочитают не ввязываться в различные финансовые схемы. Почему? Видимо, на их долю и так выпало много мировых финансовых кризисов. Максимум, на что они идут – покупать квартиру с целью сдачи в аренду, а на эти деньги путешествуют и получают новый опыт, что гораздо важнее на их взгляд. Эдакие современные кочевники.

Да и понятие успеха сейчас имеет немного другой смысл. Если раньше его атрибутами считались материальные ценности (особенно собственное жилье), то сегодня успешными считаются те, кто инвестирует в свой опыт и приключения – блогеры, стартаперы, экстремалы, путешественники. Сейчас можно работать онлайн из любой точки мира, учиться – тоже, и это позволяет не привязываться к заветным квадратным метрам.

Так что покупка квартиры сейчас – это уже не столько показатель успеха, сколько вопрос личных приоритетов. И если вы все же уверены, что именно вам квартиру лучше все-таки купить, то давайте решим, как быть с финансами.

Купить квартиру: денежный вопрос

Далеко не у каждого есть возможность взять и единовременно вынуть из кошелька сумму, эквивалентную стоимости квартиры.

Общепринятые методы накопить на покупку жилья всем известны:

• экономить и откладывать из заработанных средств,

• получить часть необходимой суммы в подарок от близких родственников,

• при наличии наследства воспользоваться этим бонусом и вложить его в покупку своего жилья,

• взять деньги взаймы (а почему бы и нет? особенно если есть чем отдавать).

Но существуют и другие методы обзавестись квартирой. Если планы на покупку есть, а огромных сумм на руках нет, как нет ни наследства, ни обеспеченных родственников или друзей, то на помощь может прийти государство или застройщики.

Такие программы действительно существуют и работают. Я не буду подробно о них рассказывать, так как они меняются ежегодно и зависят от потребностей граждан нашей страны. Раньше помогали ветеранам войны в Афганистане и чернобыльцам, а в последние годы помогают переселенцам и участникам АТО. Сейчас даже есть программы помощи в получении жилья сиротами. Государство разрабатывает их, исходя из необходимости. Я не могу судить о том, насколько сложно стать участником такой программы и насколько они эффективны, потому как сама не принимала в них участия, однако я общалась с людьми, которые имели успешный опыт приобретения квартир по таким государственным программам.

Например, моя подруга с мужем получили квартиру в лизинг по программе “Доступное жилье для работников полиции”. Государственная ипотечная организация выкупила квартиру и отдала им в пользование. При этом они выплачивают 75 % стоимости квартиры, а остальное выплачивает государство. Однако у этой программы есть “побочный” эффект – муж подруги в течение целых 20 лет не имеет права увольняться. А работа у него не из легких. Да и добиться участия в программе оказалось еще тем квестом для обычного сотрудника. Но в любом случае, скоро будем праздновать новоселье. А пока там идет ремонт.

Были у меня и такие покупатели – по программе помощи сиротам приходили ребята на просмотр одного из моих объектов. Оба они хотели его купить, но строгая комиссия не одобрила конкретно тот вариант из-за отсутствия центрального отопления (дом отапливался с помощью электричества, что на самом деле намного выгоднее). Надеюсь, они себе что-то подыскали и таки смогли воспользоваться возможностью получить помощь от государства.

На сегодняшний день существуют такие типы программ:

• кредитование на льготных условиях молодых семей возрастом до 35 лет;

• программы, которые помогают получить государственную поддержку в приобретении жилья в виде оплаты 30–50 % его стоимости;

• программы, которые полностью оплачивают приобретение жилплощади;

• программы помощи госслужащим в приобретении жилья путем компенсации от 25 % его стоимости.

Более подробно обо всех существующих на сегодняшний день программах помощи можно почитать на офицальном сайте https://www.molod-kredit.gov.ua/, где собрана вся актуальная информация, или обратиться за консультацией к специалистам.

Не стоит бояться пользоваться такими программами. Практика подтверждает, что они действительно работают. Возможно, они смогут помочь и вам? Просто внимательно изучите все возможные варианты. Ведь количество программ и категории людей, которые могут ей воспользоваться, меняется каждый год, исходя из потребностей населения страны и экономической ситуации в целом.

На сегодняшний день все без исключения застройщики готовы продавать квартиры в рассрочку. Что эта рассрочка из себя представляет и чем отличается от ипотеки?

Для привлечения инвесторов (будущих владельцев квартир), застройщики предлагают им выплачивать сумму за заветные квадратные метры не сразу одним платежом, а постепенно.

Что это значит? Вы выбираете застройщика и проект жилого комплекса, в строительстве которого хотите поучаствовать (как правило, рассрочка дается на срок строительства дома; последние выплаты должны быть внесены до ввода дома в эксплуатацию; в некоторых случаях бывает и дольше).

При подписании договора с застройщиком вы вносите сумму, которая у вас уже есть на руках (она должна составлять не менее 20 % от стоимости квартиры), а на остальную сумму вам составляют график платежей до полного погашения стоимости квартиры.

Обычно срок рассрочки, которую предлагают застройщики – 1–2 года, реже – 3 года. Некоторые из них предлагают рассрочку на 7–10 лет, но в сотрудничестве с различными банками. Как правило, такие варианты будут не очень выгодными для вас, поскольку переплата по ним может превышать и 100 %. Есть также застройщики, которые предлагают заехать в квартиру сразу после ввода дома в эксплуатацию и продолжать делать платежи в счет погашения рассрочки, уже проживая в ней. Но это скорее исключение, нежели правило.

Еще вы можете выплатить всю стоимость квартиры ранее оговоренного срока, без дополнительных платежей и штрафов.

Сразу стоит оговорить такой момент, что по договору с застройщиком вы покупаете не метры, а имущественные права на квартиру, а иногда и просто воздух (если застройщик работает по схеме предварительного договора).

К примеру, вы хотите купить квартиру площадью 40 кв. м за 1 млн гривен (25 000 гривен за кв. м) в рассрочку на 3 года (36 месяцев). У вас на руках есть половина стоимости. Вы выплачиваете 500 000 гривен сразу, то есть, по факту, выкупаете 20 кв.м. Остальные 20 кв. м (в договоре они еще могут называться частями или долями), вы должны выкупить в ближайшие 36 месяцев. Таким образом, вы получаете платеж в размере 13 750 гривен, который ежемесячно покрывает 0,55 кв. м площади вашей новой квартиры.

С одной стороны, такой способ купить квартиру выглядит очень выгодным и безопасным. Но есть некоторые нюансы, о которых я хочу вам рассказать.

1. Привязка стоимости квадратного метра к курсу доллара.

Несмотря на то, что мы живем в Украине и национальной валютой у нас является гривна, цена в договоре с застройщиком указывается с привязкой к доллару по курсу Нацбанка на момент подписания договора (в нашем примере это 25 000 гривен за кв. м). Если курс доллара по отношению к гривне будет меняться (а на сегодняшний день гривна, к сожалению, продолжает обесцениваться), то сумма ежемесячных платежей тоже будет расти. Коэффициент изменения курса у каждой компании разный – тут надо внимательно изучать договор, который планируете подписывать.

Я слышала, что есть такие компании, которые на определенный срок (обычно не больше года) фиксируют часть суммы в гривне, но лично мне вживую такие компании не попадались.

2. Право собственности на квартиру.

Право собственности на квартиру невозможно оформить, пока не выплачена рассрочка. Вы становитесь собственником квартиры лишь после того, как внесете последний взнос по договору. В основном, сроки последнего взноса и ввода дома в эксплуатацию примерно совпадают. А если рассрочка выдается на более длительный срок, то чаще всего после завершения строительства подписывается договор аренды, согласно которому вы можете находиться в квартире, делать в ней ремонт и даже жить, оплачивая арендную плату застройщику. Но все равно при этом право собственности не получите до полного погашения суммы рассрочки по договору.

3. Фиксация стоимости квадратного метра.

К сожалению, большинство застройщиков, помимо привязки стоимости квадратного метра к доллару, прописывают в договоре возможность увеличения его стоимости. Чем ближе сроки сдачи дома, тем выше стоимость квадратного метра. То есть платежи могут вырасти не только из-за перемены курса гривны по отношению к доллару, но и по мере приближения даты ввода в эксплуатацию. То есть ваши 25 000 гривен за кв. м могут увеличиться, к примеру, до 26 000 гривен исходя из обновленного прайса, и ваши 0,55 метров будут стоить уже не 13 750 гривен в месяц, а 14 300.

4. Рассрочка более, чем на 3 года.

Когда рассрочка выдается на срок, превышающий 3 года, – это уже не беспроцентная рассрочка. В таких случаях она выдается под 10–15 % годовых. Поэтому важно просчитать, насколько она вам будет выгодна и только тогда принимать решение о покупке квартиры на таких условиях.

Есть еще один способ добыть денег на покупку жилья. Это ипотека, которой посвящена вся следующая глава.

Что нужно знать об ипотеке

Ипотека – это деньги, которые вы берете в долг у банка под залог недвижимости (той самой, которую вы покупаете или иной недвижимости, собственником которой вы уже являетесь). То есть это деньги в кредит, гарантией возврата которых является переданное в ипотеку недвижимое имущество (закон Украины “Про ипотеку”).

На момент 2020 года большинство банков выдает ипотеку, если претендент на нее удовлетворяет таким условиям:

• возраст от 21 года,

• возраст не старше 65 лет к моменту полного погашения кредита,

• наличие стабильного официального дохода,

• стаж на последнем месте работы не менее 12 месяцев,

• минимальный доход на семью – 21 тысяча гривен в месяц,

• хорошая кредитная история.

На ипотеку решиться трудно по понятным причинам. Но все же многие рассматривают этот вариант покупки жилья. Ведь кажется, что при среднестатистическом доходе отложить нужную сумму достаточно сложно. А квартира всегда нужна поскорее.

Давайте посчитаем, сколько лет придется откладывать на квартиру?

В среднем, на сегодняшний день ежемесячный доход на одного человека по Украине составляет 9–10 тысяч грн. Если каждый месяц откладывать 30 % от заработка (2–2,5 тысячи грн), то за 10 лет можно собрать около 200 тысяч грн. Но этого не хватит даже на однокомнатную квартиру (по крайне мере, в Киеве и области). Чтобы купить небольшую квартиру и побыстрее, необходимо зарабатывать не меньше 1 000 долларов в месяц (на сегодняшний день это 27 тысяч грн). Эту сумму зарабатывают немногие. Выходит, чтобы не ждать годами, стоит взять ипотеку?

Давайте посмотрим.

У каждого кредита есть своя ставка. Ставка по кредиту – это годовой процент, который вы заплатите за использование денег банка. Она зависит от размера первоначального взноса, срока, на который выдается кредит и от того, покупаете ли вы квартиру в новострое или на вторичном рынке.

Средняя процентная ставка по кредитам в Украине (на март 2020 года) такая:

• на 10 лет – 20,92 % в год,

• на 15 лет – 20,69 % в год,

• на 20 лет – 20,37 %. год.

Почему так много? Спрос на ипотеку был и будет всегда. Но поскольку ипотека – банковский продукт с небольшой доходностью и высокими рисками, банки предпочитают ей более короткие виды кредитования с меньшими рисками. А большие риски закладывают в большие ставки. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, это легко объяснимо.

Давайте теперь разберем ситуацию нагляднее.

При условии, что ипотечный кредит выдается на 10 лет при средней ставке 20 %, заемщик заплатит банку в два раза больше, чем возьмет. Например, если он возьмет 100 тысяч гривен, то отдаст 200 тысяч. То есть если вам не будет хватать 200 тысяч гривен на покупку квартиры, и вы одолжите эти деньги у банка, вернуть вам ему придется уже 400 тысяч гривен.

Еще пример. Квартира стоит 30 тысяч долларов. Первый взнос – 30 % от суммы, то есть 9 тысяч долларов. Банк дает в кредит оставшуюся 21 тысячу. Если срок кредита 10 лет, то по средней процентной ставке ежемесячная выплата будет составлять 350 долларов (тело кредита + выплаты по процентам). Таким образом, в конечном итоге квартира обойдется вам не в 30 тысяч, а в 51 тысячу долларов. Разницу в размере 21 тысячи долларов заработает банк.

Выводы делайте сами. Радует одно – при досрочном погашении долга переплата по кредиту пересчитывается и, соответственно, уменьшается.

А вот во многих более развитых странах с меньшим уровнем инфляции ипотеку дают всего под 3–7 % годовых. Например, в США дают кредит на покупку жилья со ставкой 6–7 % годовых на 30 лет. В Польше процентная ставка по ипотечному кредиту не превышает 4 %. Самая низкая ставка на ипотеку в Финляндии – 1,47 % в год при первом взносе не менее 15 % от стоимости покупаемого жилья. Кстати, иностранцы, при соблюдении ряда условий, также имеют право получить ипотеку в Европе. Так что на всякий случай имейте в виду.

Скажу пару слов и в защиту ипотеки. Несмотря на то, что в Украине одна из самых высоких процентных ставок на кредитование недвижимости, какой-то смысл в ипотеке все-таки есть. Так, в последнее время банки активно работают с застройщиками по партнерским программам, в результате которых заемщик все равно арендует квартиру или берет ипотеку, но платит не за арендованное жилье, а уже за свое. Выходит, покупая квартиру в ипотеку, ваши платежи за съем жилья превращаются во взносы банку с той разницей, что квартира после погашения долга останется в вашей собственности.

Но самое главное, что вы должны знать, это то, что банки, как правило, выдают ипотеку под готовые квартиры в готовых домах, на которые есть правоустанавливающие документы или государственная регистрация. Под квартиры в строящихся домах ипотеку выдают только некоторые банки, у которых есть определенная договоренность с застройщиком.

Брать ли ипотеку – решать вам, но имейте в виду, что это непростое решение должно быть тщательно обдуманным.

А дальше мы с вами попробуем определить, на самом ли деле вам нужна квартира прямо сейчас.

Практическое задание

1. Определитесь с тем, зачем вы покупаете квартиру – для проживания, для дальнейшей сдачи в аренду или в качестве инвестиций. От этого будут зависеть критерии и направление поиска.

2. Определите для себя, как вы будете покупать квартиру: с полной оплатой, в рассрочку или брать деньги в ипотеку. Просчитайте различные варианты. Если вы рассматриваете рассрочку от застройщика, сходите к нескольким застройщикам – пусть каждый вам просчитает квартиру с равноценной площадью, чтобы вы смогли увидеть, у кого из них самое интересное предложение по рассрочке и самое выгодное для вас.

Пройдитесь по банкам и узнайте, на каких условиях они выдают ипотеку. Возьмите список документов, необходимых для ее оформления и подайте сразу в несколько банков, чтобы понять, на какую сумму вы можете рассчитывать. Чтобы не получилось так, что вы найдете квартиру своей мечты, а банк вам кредит не выдаст. И помните, что банки не дают деньги под квартиры в строящихся домах. А еще о том, что мы живем в очень динамично меняющемся мире, но это уже совсем другая история.

А сейчас пришло время поговорить о главных отличиях новостроек от вторичного жилья.