Ключевые термины и понятия: жилищное право; жилищные отношения; жилищное право как отрасль права; принципы жилищного права; право на жилище; реализация права на жилище; принцип неприкосновенности жилища; принцип недопустимости произвольного лишения жилища; принцип свободы передвижения, выбора места пребывания и жительства; принцип доступности пользования жилыми помещениями; принцип использования жилых помещений по назначению; принцип равенства участников жилищных правоотношений; принцип обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты.
Жилищное право представляет собой совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.
Термином «жилищное право» обозначается:
♦ отрасль права, которая имеет свои предмет и метод правового регулирования;
♦ институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, связанных с жилищными правоотношениями или отношениями, связанными с жильем;
♦ жилищное законодательство, совокупность нормативных правовых актов;
♦ наука, которая изучает закономерности правового регулирования жилищных отношений и представляет собой систему взаимосвязанных понятий, взглядов, идей, концепций и теорий;
♦ учебная дисциплина – курс, преподаваемый в юридических вузах.
По своей юридической природе жилищное право имеет комплексный характер, сочетающий административно-правовые и гражданско-правовые нормы. Как отмечает С.М. Корнеев, «наиболее правильно… считать жилищное право комплексной отраслью права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства»[1].
Жилищное право, являясь самостоятельной отраслью российского права, имеет свой предмет и метод правового регулирования. В то же время жилищное право базируется на изучении конституционного, административного и гражданского права. Жилищное право находится в тесной взаимосвязи с другими отраслями права, в том числе с налоговым правом – в части правового регулирования налогообложения на недвижимое имущество; с правом социального обеспечения – в части регламентации постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий льготных категорий граждан; с земельным правом – в части правил предоставления земельного участка под застройку и др.
Под принципами жилищного права понимаются основополагающие, исходные положения, определяющие содержание воздействия норм жилищного права на общественные отношения и выступающие критериями его ценности для субъектов жилищных правоотношений.
Принципы жилищного права выражают и характеризуют самые основные черты жилищного права как регулятора общественных отношений.
К числу основных принципов жилищного права относятся следующие:
1. Принцип неприкосновенности жилища. В основе данного конституционного положения лежит запрет на проникновение в жилище других лиц без согласия проживающих в нем граждан. Право на неприкосновенность жилища может быть ограничено федеральным законом или судом.
Запрет проникновения в жилище означает недопустимость не только вхождения в него вопреки воле проживающих в нем лиц, но и иных форм получения сведений о том, что происходит в жилище. Недопустимы использование современных технических средств для прослушивания разговоров, ведущихся в жилище, и визуальные наблюдения за жилищем.
2. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища. Под недопустимостью произвольного лишения жилища понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом.
Данный принцип означает, что никто не вправе лишать человека жилища, в том числе ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления, ни должностные лица не вправе совершать действия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище. Так, никто не может быть выселен из жилого помещения либо ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другими федеральными законами.
Согласно ранее действующему ЖК РСФСР (ст. 90) допускалось выселение в административном порядке с санкции прокурора лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом. Сейчас административное выселение запрещено.
3. Принцип свободы передвижения, выбора места пребывания и жительства. Данный принцип включает в себя:
♦ свободу передвижения каждого по территории РФ;
♦ свободу выбора места пребывания;
♦ свободу выбора места жительства. Это право предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает либо являясь его собственником, либо по договору найма, аренды, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.
4. Принцип доступности пользования жилыми помещениями. Данный принцип означает, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами: на основе договора социального найма жилого помещения; вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива; путем заключения различных гражданско-правовых договоров с жилыми помещениями: договора купли-продажи, мены, дарения и др.
5. Принцип использования жилых помещений по назначению. Данный принцип означает, что жилые помещения по целевому назначению должны использоваться для проживания граждан. Так, согласно поди. 1 и. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ГК РФ.
Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (и. 3 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (и. 2 ст. 671 ГК РФ).
Законодательством предусмотрены санкции за нецелевое использование жилых помещений. Так, согласно поди. 4 и. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае использования жилого помещения не по назначению.
6. Принцип равенства участников жилищных правоотношений. Данный принцип означает, что, во-первых, участники жилищных правоотношений юридически (формально) равны; во-вторых, согласно ст. 1 ЖК РФ под равенством понимается равноправие пользователей, т. е. пользователи равны в правах и обязанностях; в-третьих, равенство прав и обязанностей связано с отношениями по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; в-четвертых, согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
7. Принцип обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты. В случае нарушения жилищных прав граждан они могут быть восстановлены посредством использования следующих способов защиты:
♦ признания жилищного права;
♦ восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
♦ признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
♦ неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
♦ прекращения или изменения жилищного правоотношения;
♦ иными способами, не противоречащими закону.
Согласно п. 1 ст. 40 Конституции РФ «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Это означает, что право на жилище является постоянным правом и относится к основным правам человека. Реализация права на жилище заключается:
♦ во-первых, в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях;
♦ во-вторых, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище;
♦ в-третьих, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий;
♦ в-четвертых, в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища.
Основными чертами права на жилище являются следующие:
♦ правом наделены все граждане без какой-либо их индивидуализации, т. е. конкретного указания имени;
♦ право граждан на жилище возникает в силу закона и прекращается со смертью гражданина либо в результате отмены соответствующего закона;
♦ право на жилище опосредует особые юридические отношения между гражданином и государством;
♦ право на жилище предоставляет гражданину возможность вступать в жилищные правоотношения, иметь жилищные права и обязанности.
Ранее действующее законодательство закрепляло право на жилище следующим образом:
♦ в ст. 44 Конституции СССР 1977 г.: «Граждане СССР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги. Граждане СССР должны бережно относиться к предоставленному им жилищу»;
♦ в ст. 42 Конституции РСФСР 1978 г.: «Граждане РСФСР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги. Граждане РСФСР должны бережно относиться к предоставленному им жилищу»;
♦ в ст. 1 «Право граждан СССР на жилище» Основ жилищного законодательства 1981 г.: «В соответствии с Конституцией СССР граждане СССР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги».
♦ в ст. 1 «Право граждан РСФСР на жилище» ЖК РСФСР: «В соответствии с Конституцией СССР и Конституцией РСФСР граждане РСФСР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги».
♦ Право на жилище также регламентируется и в ряде международных договоров. К примеру, в ст. 31 Европейской социальной хартии от 3 мая 1996 г. право на жилье должно реализовываться, во-первых, посредством содействия доступа к жилью, отвечающему должным требованиям; во-вторых, посредством предотвращения бездомности и сокращения ее масштабов с целью ее постепенной ликвидации; в-третьих, посредством доступности цен на жилье для людей, не имеющих достаточных средств; в ст. 8 Римской конвенции 1950 г. указано о праве каждого на уважение его личной и семейной жизни, его жилища и его корреспонденции и др.
1. Дайте определение жилищного права и выделите его предмет.
2. Сформулируйте понятие метода жилищного права. В чем его особенности?
3. Назовите способы регулирования жилищных отношений.
4. В чем проявляется взаимодействие жилищного права с другими отраслями права?
5. Назовите черты сходства и различия между жилищным и гражданским правом.
6. Назовите принципы жилищного права.
7. В чем заключается реализация права граждан на жилище?
8. Каким образом право на жилище закреплялось в ранее действующем законодательстве?