До 1 октября 2023 года для ГСК специальный закон не принимался, поэтому их деятельность регулировалась уставом ГСК. ГСК относились к специализированным потребительским кооперативам – некоммерческим корпоративным организациям.
В силу статьи 123.2 ГК РФ потребительский кооператив – основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
С принятием Закона № 338-ФЗ все ГСК стали регулироваться по-другому. Выделим 8 основных положений этого закона:
1. Действует термин «Территория гаражного назначения» (далее – ТГН) – территория, в границах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, использование которых осуществляется для собственных нужд граждан, и (или) земельные участки, предоставленные или иным образом выделенные, приобретенные для размещения таких гаражей, а также земельные участки общего назначения – статья 2 Закона № 338-ФЗ.
2. Граница ТГН определяется проектом межевания. Если проект межевания не составляется, то граница ТГН определяется на основании документов, которые составлялись в момент создания ГСК – пункт 2 статьи 34 Закона № 338-ФЗ.
3. Действует термин «гараж» – нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей. Гаражи, расположенные в границах ТГН, могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства – статья 2 Закона № 338-ФЗ.
4. Действует термин «гаражный комплекс» – здание или сооружение (в том числе подземные либо имеющие как наземные, так и подземные этажи), которые предназначены для размещения транспортных средств и в которых расположены машино-места и (или) нежилые помещения – статья 4 Закона № 338-ФЗ.
5. Существуют критерии общего имущества в границах ТГН. Так собственникам гаражей, расположенных в границах ТГН, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей в границах ТГН и расположенное в границах ТГН. Состав общего имущества указывается в статье 7 Закона № 338-ФЗ, а именно:
а) земельный участок или земельные участки, которые предназначены для удовлетворения в границах ТГН общих потребностей в проходе и проезде, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении, водоснабжении, водоотведении, охране, сборе твердых коммунальных отходов, размещении иных объектов общего имущества
б) объекты, предназначенные для общего пользования и составляющие общую инфраструктуру ТГН, в том числе пешеходные переходы, ворота, ограждения, котельные, технические площадки и площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.
6. Все имущество, находящееся на территории ГСК, за исключением самих гаражей и гаражных комплексов, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам гаражей.
7. Собственникам машино-мест или нежилых помещений в гаражных комплексах принадлежит право общей долевой собственности только на общее имущество в таком гаражном комплексе. Право собственности на общее имущество и земельный участок самого ГСК они не имеют. Состав общего имущества гаражного комплекса предусматривается проектной документацией и указывается в статье 14 Закона № 338-ФЗ, а именно:
а) вспомогательные помещения: технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного машино-места, нежилого помещения в гаражном комплексе, а также лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры
б) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции гаражного комплекса, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в гаражном комплексе и обслуживающее более одного машино-места, нежилого помещения в гаражном комплексе
в) земельный участок, занятый гаражным комплексом и необходимый для его использования.
8. В ГСК или гаражном комплексе может выбираться один из трех способов управления общим имуществом:
а) непосредственное управление
б) управление товариществом собственников недвижимости
в) управление организацией в гаражном комплексе.
К созданным до 1 октября 2023 года ГСК применяются положения Закона № 338-ФЗ и они должны при первом изменении учредительных документов переименоваться в товарищества собственников недвижимости – статья 34 Закона № 338-ФЗ.
Закон № 338-ФЗ возлагает на всех собственников гаражей бремя содержания общего имущества. Если даже ГСК ликвидировалось – все владельцы гаражей должны содержать объекты электросетевого хозяйства, от которых они присоединены! Что касается гаражных комплексов, то на них не возлагается такая обязанность, потому что они не входят в состав территории гаражного назначения – статья 4 Закона № 338-ФЗ