Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем - читать онлайн

Интересно получается…

Идея создания многоэтажного дома, где проживает несколько семей и каждая из них владеет небольшим кусочком целого строения, если верить Платону, существовала всегда, но впервые воплощена в жизнь она была в Древнем Риме. Такой дом даже имел специальное название – инсула, в отличие от домуса – одноэтажного особняка, который принадлежал только одному семейству. Для многосемеек в римском праве был описан специальный вид собственности – кондоминиум, то есть совладение. Правда, небоскребов, как сегодня, тогда не существовало, максимальное число этажей в инсуле равнялось восьми. Но, согласитесь, для III века до нашей эры и восьмиэтажный дом – высотка. Инсулы составляли массовую застройку древнеримских городов. Чаще всего они были четырех-, пяти- или шестиэтажными.

Группы риска: предупрежден – значит, вооружен

Вторичный рынок жилья для криминальных элементов является одним из самых доходных сегментов рынка недвижимости. Наличие большого количества людей, которые решают свои жилищные проблемы, позволяет аферистам регулярно находить «клиентов», а дороговизна жилья дает им возможность жить безбедно.

Многие виды афер требуют от организаторов и исполнителей высокого «профессионального» мастерства. Соответственно, круг аферистов на рынке жилья любого города меняется нечасто: обычно мошенничеством занимаются одни и те же преступные элементы (исключение составляют «гастролеры», то есть профессиональные преступники, часто меняющие «место работы» – кочующие из города в город). Мошенники – опытные «практики» и «теоретики» рынка жилья: знают все тонкости сделок, умеют грамотно применять российское гражданское и жилищное законодательство.

Хотелось бы отметить также, что в целом все не так плохо, как может показаться на первый взгляд. Доля недобросовестных людей в сфере недвижимости приблизительно такая же, как в любом другом бизнесе. Подавляющее большинство сделок проходит достаточно спокойно и честно. Примерно 15–20 % всех операций с недвижимостью содержат серьезные проблемы, которые может решить опытный риелтор. Настоящие же аферы – относительная редкость. По мнению профессионалов, их не более 4 % от общего числа сделок.

Однако и это достаточно много, особенно если перевести проценты в абсолютные цифры. В период, когда рынок жилья перегрет, количество регистрируемых в Москве сделок достигает 9000 в месяц (более 100 тысяч в год), в «застойные» месяцы – около 5000 операций (50–60 тысяч в год). Получается, что в среднем в столице обманывают от тысячи до 4 тысяч человек ежегодно. Согласитесь, шанс попасть в число жертв велик. Что же делать, чтобы избежать подобной участи?

Прежде всего вспомним английскую пословицу «Forewarned is forearmed» («Кто предупрежден – вооружен»). И расскажем о нечестных схемах на вторичном рынке жилья, которые используются сегодня, а также использовались некоторое время назад. Какие-то из них предприимчивые граждане актуализировали, и они получили «новую жизнь». Поэтому нет гарантий, что те способы мошенничества, которые, казалось бы, канули в небытие, не вернутся на рынок, пройдя модернизацию.

Все схемы мошенничества можно условно разделить на четыре основные группы: случайное мошенничество, умышленное мошенничество, преступления, сопутствующие сделкам с недвижимостью, и, наконец, преступления, совершаемые специалистами рынка недвижимости (недобросовестными агентствами недвижимости, частными маклерами и т. д.). Об этом необходимо знать, чтобы иметь возможность избежать встречи с мошенниками или по крайней мере вовремя сорваться с их крючка.

Итак, рассмотрим каждую из групп.

Афера экспромтом. Самая массовая. Это случайные мошенничества, то есть мошеннические действия, совершаемые не профессиональными аферистами, а «по случаю» достаточно законопослушными гражданами. Иными словами, владельцы недвижимости могут совершать действия, которые с житейской точки зрения понятны, но не выдерживают никакой критики с точки зрения закона. Это и родители, которые пытаются выселить (и выселяют) детей, это и родственники психически больных, наркоманов, алкоголиков и т. д.

Если члены семьи больного (например, он страдает психическим заболеванием, не позволяющим ему осознавать глубину обязательств, вытекающих из заключаемых договоров, в частности, ориентироваться в последствиях заключения любой сделки с жильем), испытывая материальные трудности, пытаются без согласия органов опеки и попечительства продать его квартиру, они поневоле становятся людьми, преступившими закон.

Ряд случаев связан с детьми, зарегистрированными по месту жительства родителей. Если несовершеннолетние дети являются совладельцами квартиры, а родители планируют продать жилплощадь, последние должны обратиться в органы опеки и попечительства, которые обеспечивают соблюдение прав ребенка. Однако встречаются случаи, когда родители хотят использовать квартиру самостоятельно, без учета интересов детей, например перед приватизацией квартиры регистрируют детей по другому адресу.

Одним словом, существует огромный пласт преступлений, где в качестве злоумышленников выступают не «профессиональные» преступники, а простые граждане, которым подвернулся случай. Хотя и они порой проявляют поистине недюжинную смекалку.

Спланировано и подготовлено. Второй огромный пласт преступлений в сфере жилой недвижимости – умышленное мошенничество, совершаемое, как правило, «профессиональными» преступниками. Это могут быть и подмена личности (например, переклеивание фотографии в паспорте), и махинации с подписями (когда одну и ту же квартиру продают несколько раз), и аферы с банковскими ячейками (когда вместо денег в нее закладывают бумажные «куклы»), и подделка доверенностей для продажи объекта от имени умершего человека. Вот типичный случай: умер одинокий дедушка, проживавший в неприватизированной квартире. Его родственники срочно делают доверенность (с подставным лицом от имени дедушки), приватизируют его жилплощадь, а затем продают.

Квартира как предлог. Третий тип правонарушений, связанных с недвижимостью, – сопутствующие преступления, например грабежи. В последние десять лет попасть на чужую жилплощадь с помощью отмычек стало достаточно сложно: повсюду лицензионные замки, видеокамеры, консьержи. Однако у человека, являющегося, допустим, потенциальным покупателем, который пришел на осмотр помещений, нет проблем с доступом в квартиру. Как правило, сначала появляется наводчик, обычно женщина, которая осматривает квартиру – имеется ли в ней что-нибудь ценное (дорогая бытовая техника, произведения искусства и т. д.). Позже эту квартиру пытаются обокрасть. Если в отсутствие хозяев сделать это сложно, то может быть использована следующая схема: через несколько минут после ухода из квартиры наводчик возвращается и говорит, что забыл борсетку, перчатки и т. д. Хозяин открывает дверь, а сообщники преступника уже стоят за дверью. Они связывают хозяев квартиры и выносят из нее все ценное. Зафиксированы и другие схемы ограбления людей, проводящих сделку с недвижимостью. Встречаются случаи, когда отнимают деньги у покупателя, везущего их, чтобы расплатиться за квартиру. Еще чаще подобное происходит с продавцом жилья, забравшим деньги из депозитария банка, через который осуществлялись взаиморасчеты.

Опасно – черный маклер! Наконец, последний, четвертый пласт – преступления, совершаемые специалистами по недвижимости. Понятно, что сотрудники достаточно известных, уважаемых риелторских агентств вряд ли станут соучастниками мошеннических действий – в таких компаниях установлены жесткие правила, при которых любой обман клиента со стороны недобросовестного сотрудника быстро становится явным. В авторитетных компаниях, заботящихся о своей репутации, проще и надежнее работать честно. Что же касается преступлений, совершаемых частными маклерами или сотрудниками мелких агентств недвижимости, то обычно обман с их стороны невелик. Например, такие люди нередко «работают» на срыве сделок: заранее договариваются со знакомым владельцем квартиры и дают рекламу о продаже объекта. Приводят в квартиру обратившихся к нему потенциальных покупателей на осмотр помещения, убеждают их внести аванс и подписать соответствующий договор. Затем владелец жилья, выдвигая уважительную причину для переноса сделки, уговаривает покупателей назначить другую дату, позже – главное, чтобы новая договоренность не была зафиксирована в договоре. И, наконец, самое главное. Продавец со своим представителем приходит в депозитарий, где, согласно авансовому договору, они должны были встретиться с покупателями, именно в тот же день, который был указан в договоре, а не позже, как было сказано покупателю устно. А позже, вечером или на следующий день, мошенники выдвинут контрагентам претензию, утверждая, что ждали целый день в назначенном месте и на основании «нарушения договоренностей» возвращать аванс они не намерены.

Сюжеты для детективов: преступление и профилактика

Теперь обратимся к схемам мошенничества, использующимся достаточно часто. На их примере мы постараемся показать, каким образом можно вовремя обнаружить аферу и отказаться от заключения обманной сделки. Необходимо отметить, что большинство из описываемых схем имеют давнюю историю – они были разработаны еще в 90-х годах прошлого века, но с разной степенью успешности действуют и в настоящее время.

Многократная продажа объекта. Способ, применяемый аферистами в основном при «работе» с людьми пожилыми, одинокими, иными словами, социально незащищенными. Эти граждане, имея хорошую квартиру, стараются сдать ее внаем, порой переезжая даже в съемное жилье, но с более низкой арендной ставкой, ведь без этого «приварка» материальное положение таких граждан бывает почти отчаянным. Мошенники, пользуясь случаем, снимают такую жилплощадь, а затем под каким-либо предлогом забирают паспорт у собственника квартиры. Например, предлагают ему необременительную, но прилично оплачиваемую работу и после его согласия просят удостоверение личности: якобы для трудоустройства или обязательной для «набирающей персонал конторы» проверки личности. Практически во всех случаях паспорт преступники получают и подделывают его: готовят фальшивый документ, переписывая в него данные из паспорта хозяина жилплощади. Затем оформляются дубликаты правоустанавливающих документов от имени собственника на основании подделанного удостоверения личности. Некоторые аферисты пользуются другим способом: подделывают доверенность от хозяина на получение дубликатов. Далее размещается реклама о продаже арендованной жилплощади, и у каждого желающего приобрести ее принимаются авансы. Через некоторый срок заключается договор купли-продажи – без нотариального, разумеется, заверения, в простой письменной форме.

Таких «документов» можно подписать множество, вопрос только в том, чтобы убедить каждого внесшего аванс передать деньги за квартиру из рук в руки, минуя банковскую ячейку. Причины для этого находятся столь убедительные и душещипательные, что покупатели порой сами предлагают обойтись без депозитария – чтобы только помочь хорошим людям поскорее решить их проблему. Дело в том, что не в интересах жуликов представлять договоры купли-продажи на государственную регистрацию: во-первых, опытные сотрудники, скорее всего, обнаружат подделку удостоверения личности, а во-вторых, станет понятен факт единовременной многократной продажи квартиры. Поэтому, если с «контрагентов» не удается получить деньги за жилье, то мошенники довольствуются полученными авансами. Правда, искусные «мастера» по подделке паспортов могут не опасаться даже наметанного глаза государственных регистраторов, поэтому нередко рискуют заключить один договор купли-продажи, даже если покупатель настаивает на помещении денег в банковскую ячейку – аферисты их заберут после регистрации договора. В результате мошенники собирают отличный «урожай». А судебный процесс проходит уже между обманутым владельцем квартиры, который ни в чем не виноват – он даже не знал, что его квартиру продали, – и покупателем, который отдал денежные средства непонятно кому. Такие процессы длятся годами, и неизвестно, получит ли покупатель свои деньги и вернется ли квартира обманутому хозяину. А уж те, кто вносил авансы, вероятнее всего, останутся ни с чем.

Фирмы-однодневки. Один из самых распространенных способов отъема денег – создание преступной группой лжефирмы (в СМИ они чаще называются фирмами-однодневками). Как и в случае с многократной продажей объекта, их сотрудники принимают у людей и риелторских компаний авансы за недвижимость, а потом продают объект одному из внесших за нее деньги. Часто приманкой служит пользующаяся хорошим спросом жилая площадь. Несколько таких объектов (чем больше, тем лучше) можно арендовать. Далее мошенник ненадолго снимает под фальшивый офис небольшое и недорогое помещение и размещает объявление с названием выдуманного агентства (а порой и известного – больше клиентов клюнет). Затем готовит объявление о продаже – либо размещает его в газетах бесплатных объявлений, либо расклеивает на информационных щитах. Цена квартиры выставляется с учетом человеческой психологии: чуть дешевле аналогичного жилья в том же районе. После этого мошенник начинает принимать крупные авансы.

Далее возможны два варианта развития сюжета. Вариант первый, сегодня встречающийся значительно реже, чем, скажем, лет 8–10 назад: фирма-однодневка закрывается и вряд ли будет найдена. Граждане, внесшие авансы, останутся без этих денег. Второй вариант: при получении каждого аванса мошенник постарается назначить «сделку» на максимально отдаленную дату – дескать, ему необходимо собрать документы, проверить юридический титул квартиры и совершить еще множество важных дел. Ничего этого делать он, разумеется, не станет, а просто положит деньги на свой счет в банке и будет их «прокручивать» максимально возможное время. Если предположить, что он принял авансом 50 тысяч рублей с каждого покупателя, а покупателей набралось человек двадцать, то это уже миллион рублей. Даже месяц «работы» такой суммы в банке даст неплохой результат, а ведь маклер и по окончании срока авансового договора будет всячески тянуть время, объясняя, что не дают разрешение в органах опеки, что нужно дождаться приезда в квартиру специалиста из БТИ и т. д.

Фальшивая доверенность. Суть аферы состоит в том, чтобы по подложному документу продать не принадлежащую мошеннику квартиру. Он может ее арендовать или найти такую жилплощадь, которая пустует большую часть года – допустим, хозяин живет на даче или часто бывает в длительных командировках (сделать ключи по отпечатку замка на любой пластичной массе – дело нехитрое). Далее нужно квалифицированно подделать нотариальную доверенность (или найти человека, который за определенную плату сможет это сделать), еще надежней вступить в сговор с недобросовестным нотариусом, ведь среди них бывают и такие, кто умеет надежно спрятать концы в воду, сделав проверку выданных им бумаг крайне непростым делом. Затем в квартире находятся правоустанавливающие документы или по доверенности получаются их копии и дается объявление о продаже квартиры, начинаются показы. В итоге от нескольких покупателей принимаются предоплаты, а в худшем случае квартира продается.

Нередко бывает, что мошенник и владелец жилплощади действуют в паре. Тогда проблем у них нет совсем: и нотариус для оформления доверенности может быть выбран любой, и документы на жилье подделывать не нужно – они есть в готовом виде. После продажи объекта хозяин через суд оспорит сделку под предлогом того, что он стал жертвой обмана, подписал не договор купли-продажи, а договор найма и т. д., и через некоторое время преступная группа начнет все сначала.

Продажа по принуждению. Известны случаи, когда собственник продает свою недвижимость под влиянием насилия и угроз. При наличии уголовного дела такая сделка однозначно будет признана судом недействительной, вопрос лишь в том, сможет ли владелец доказать факт соответствующего принуждения – указать нескольких свидетелей (что обычно неосуществимо: мало кто станет применять физическое насилие или угрожать в присутствии людей), аудио- или звукозапись нанесения побоев, запугивания. Проблема в том, что у собственника есть шанс вернуть свое жилье, а вот у покупателя практически нет шансов получить свои деньги обратно.

Мошенничество при взаиморасчетах. В день сделки покупатель недвижимости должен доставить в депозитарий деньги за квартиру (преступления, совершаемые при передаче денежных средств без использования банковской ячейки, разбирать не станем, слишком все очевидно и не требует комментариев). Понятно, что наличность всегда привлекает аферистов, особенно та, которая достается без особых проблем. У них имеется несколько способов отъема средств. Например, денежная «кукла». В этом случае среди подлинных денежных пачек покупатель принесет подделки, в которых имеются только две настоящие купюры – снизу и сверху, а между ними лишь фальшивые банкноты или нарезанная бумага, края которой аккуратно окрашены в соответствующий цвет. Скажем, из 15 пачек пятитысячных купюр (общей суммой 7,5 миллиона рублей) три-четыре могут быть ненастоящими. Посчитаем: в каждой пачке сто банкнот, следовательно, пачка пятитысячных купюр составит 500 тысяч рублей. Умножаем на количество «кукол» и получаем 1,5–2 миллиона рублей (иногда аферисты затевают весь процесс даже из-за 20–30 тысяч рублей). В результате настоящие деньги вместе с подделками будут заложены в сейф. Когда регистрация сделки завершится, продавец придет забирать капитал и только после этого обнаружит подмену немалой части купюр. Но сделать ничего не сможет: покупатель, ничем не рискуя, скажет, что закладывал в сейф настоящие купюры, что не имеет понятия, как делаются куклы, и что вообще нужно было смотреть при взаиморасчетах.

Существуют жулики, которые в депозитарий приносят неполные пачки: вместо положенных 100 купюр будет 95, кто-то при пересчете продавцом закладываемой суммы ловко может изымать банкноты из каждой пересчитанной пачки – одним словом, «фокусников» достаточно и у каждого из них своя методика «работы» с денежными знаками.

Лжеадрес. Данной схеме мошенничества скоро уже двадцать лет, и ее жертвами становятся главным образом приезжие из других городов, которые хотят приобрести жилплощадь в Москве, или местные жители, недостаточно хорошо знакомые с «топографией» столицы. Афера заключается в следующем. Гражданин, являющийся собственником разбитой, неухоженной и поэтому недорогой квартиры в доме без капитального ремонта условно на улице Ивановской, в глухом уголке промышленного района столицы, решает продать ее намного дороже реальной цены. Для этого ему прежде всего требуется арендовать отремонтированную жилплощадь в том же, что и у него, типе дома, но в хорошем районе, где условия проживания значительно лучше, – допустим, такая квартира нашлась на улице Петровской. Главное условие аферы – необходимо, чтобы метраж обеих площадей был одинаковым, желательно до десятой доли. После этого мошенник вывешивает на улице Петровской таблички: «улица Ивановская». Затем, убедившись, что покупатель не знает ни одного, ни другого района и об Ивановской и Петровской улицах не имеет представления, приводит его в арендованную квартиру. Покупатель проверяет документы на жилплощадь (адрес, метраж, планировка – все совпадает). И, будучи уверенным, что заключает выгодную сделку, приобретает объект на Ивановской, который никогда не видел и который не стоит тех денег, что он заплатил.

«Паленая» квартира. Так риелторы между собой называют жилплощадь с «темной юридической историей», на которой помимо ее собственников проживают или проживали третьи лица, возможно, имеющие право претендовать на долю в праве собственности на эту квартиру. Как такое может получиться? Приведем пример. На неприватизированной жилплощади проживают два пользователя, они родственники. Один из них временно выбыл, например отбывает срок в тюрьме, а следовательно, был снят с регистрационного учета по месту жительства. Второй пользователь может приватизировать квартиру на свое имя без учета интересов выбывшего. Разумеется, пользователь, вернувшийся по отбытии наказания, должен где-то жить. В законодательстве закреплено его право вернуться в свою квартиру и вновь встать на регистрационный учет. А что ему делать, если жилплощадь уже продана? Подать в суд иск о признании сделки недействительной. Скорее всего, суд вынесет решение в пользу пострадавшего – вряд ли ему вернут всю квартиру, но долю, соответствующую той, которую он получил бы по закону, участвуя в приватизации, – почти наверняка. Понятно, что пострадают покупатели – они заплатили за новое жилье полную сумму, а суд изымет у них, причем безвозмездно, ее часть в пользу постороннего для них человека. А недобросовестному продавцу уже все равно – он уже получил свои деньги и, возможно, даже купил новое жилье, на которое у родственника нет прав. А если эта акция была его злым умыслом, чтобы не делиться с родственником (что, кстати, не такая уж редкость), то сделает все, чтобы его не нашли.

Лжеалкоголик. Недобросовестный продавец, например, перед сделкой крепко выпивает, садится за руль и едет по трассе, намеренно привлекая внимание сотрудников правоохранительных органов. Его останавливают, везут на экспертизу, проводят освидетельствование, документируют факт: «находится в состоянии алкогольного опьянения» – и указывают время события. После чего мошенника забирают его подельники, промывают ему кровь капельницей и через час-два он является на сделку без признаков опьянения или похмелья. А спустя месяц, получив деньги, этот гражданин подает в суд иск о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что в момент ее совершения был невменяем (справка из органов – отличное доказательство). И выигрывает дело. Если в договоре купли-продажи цена квартиры указывалась по данным БТИ, мошенник, получив назад жилье, вернет покупателю (если вообще вернет) в разы меньшую сумму денег, чем в свое время получил от него. Кстати, аналогичные приемы используются, когда в качестве продавца выступает лицо, состоящее на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере или признанное судом ограниченно дееспособным.

Использование лазеек в законодательстве. Согласно Гражданскому кодексу, незарегистрированная в установленном порядке сделка является недействительной. Однако в законе есть оговорка: если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, тогда как другая сторона выполнила свои обязательства, то сделка может быть принудительно зарегистрирована по решению суда. Этой лазейкой пользуются профессиональные аферисты, убеждающие продавцов заключить договор не купли-продажи, а дарения (безвозмездный). Мотивы для этого выдвигаются разные, например мошенники могут предложить таким образом избежать уплаты налогов. И после подписания договора они отказываются выплачивать «дарителю» деньги. Естественно, обманутая сторона отказывается от государственной регистрации сделки, а «одаряемый» добивается судебного решения о регистрации договора.

Признание сделки недействительной. Это самая интеллектуальная и изощренная афера – совершение сделки с такими условиями, чтобы в дальнейшем признать ее через суд недействительной. Такие мошенничества требуют хорошей юридической подготовки со стороны исполнителя и достаточно высокого уровня интеллекта.

Расторжением договоров или признанием сделки ничтожной «промышляют» не только профессиональные мошенники, но и оборотливые продавцы. Только в Москве ежегодно регистрируется около 400 случаев признания сделок с жильем недействительными, не все они, конечно, предумышленные, но по крайней мере половина – плод изысканий недобросовестных хозяев или мошенников.

Аферисты заранее планируют после завершения сделки подать иск о признании ее недействительной, при этом покупателю предлагаются заведомо невыгодные для него или противозаконные условия оформления (например, сокрытие факта покупки или продажи от супруги, нарушение прав третьих лиц и т. д.). В случае судебного признания сделки недействительной продавец получит свою квартиру обратно, покупатель же будет довольствоваться денежной суммой, указанной в договоре (чаще всего это сумма до одного миллиона рублей, что значительно меньше рыночной, а значит уплаченной стоимости). На этой разнице и греют руки мошенники, которые «организуют» признание сделки недействительной и вновь продают объект очередному покупателю (рекорд, зарегистрированный по Москве: одна квартира проходила через процедуру признания сделки недействительной четыре раза за три года).

Порой мошенники используют и такие приемы: отыскивают представителей асоциальных элементов, которые некоторое время назад продали свое жилье за бесценок, и от имени этих обманутых подается иск. Получается как в ленинском лозунге – «грабь награбленное», при этом опустившимся людям в результате ненамного легче: формально полученная обратно жилплощадь продается еще раз, а бывшие хозяева, возможно, получат небольшую компенсацию.