Управление многоквартирными домами. Теория и практика - читать онлайн

1. Наследство

После проведения массовой приватизации очень серьезно изменилась суть жилищных отношений собственников объектов недвижимости с государством, с управляющими организациями и с соседями по дому. В одночасье квартиросъемщики стали собственниками, муниципальное жилье стало частным, и появилось неведомое до той поры понятие общего долевого имущества многоквартирного дома. Такого рода радикальные перемены не могли не отразиться на состоянии общества, однако широкие народные слои на эти темы серьезно не задумываются, а законодательство явно отстает от происходящих процессов. Конкретного же частного потребителя процесс развития и реформирования сферы вообще не интересует, его интересует результат – налаженный рынок жилищных и коммунальных услуг, их доступность и качество. Но результат сам собой не вырастает. Задача законодателя – создать механизмы проведения реформы отрасли, а задача профессионалов – обеспечить работу этих механизмов на практике. К сожалению, приходится констатировать почти полное отсутствие реально действующих механизмов реформирования ЖКК и тщетные потуги в этом направлении добросовестных специалистов наряду с полукриминальными злоупотреблениями прочих.

Жилищно-коммунальный комплекс традиционно плетется в хвосте российской экономики. В СССР ракеты, а в сегодняшнее время – нефтетруба всегда были много важнее одной из основных потребностей человека – потребности в жилище. Немудрено, что в первые же годы после перехода к рыночной экономике проблемы жилищной сферы обозначились со всей остротой, разогнав цены на жилье до космического уровня. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги тоже заметно подросли. Но нет худа без добра, – высокие затраты на жилье обращают внимание общества на проблемы отрасли и даже подчас изменяют мировоззрение людей. Возникающий средний класс, приобретая частную собственность (в том числе и недвижимую), мало-помалу приходит к неформальному отношению и к объективной оценке проблем содержания объектов недвижимости.

Управление коммерческой недвижимостью в России уверенно и быстро заняло свою нишу, став довольно прибыльным бизнесом, но эти тенденции только-только нарождаются в отношении жилья, в основном – по мере появления жилых домов высокого ранга. Приходится констатировать, что в этой области наше отставание от развитых стран слишком велико.

Сразу отметим, что эксплуатация недвижимости на Западе – весьма доходное дело, акции компаний, занятых в сфере управления недвижимостью, традиционно котируются высоко. Бренды таких компаний, как Hines, Zander, Sawatzky и др. – на слуху у предпринимателей. И что характерно – сфера обслуживания жилья в мировой практике ничем особенным не выделяется от других категорий недвижимости, – на рынке хватает места всем. Эволюционный путь развития экономики хотя и не скоро, но наглядно демонстрирует достойные результаты в любой отрасли, не исключая и рассматриваемую. Вспомним, что Ассоциация собственников и управляющих зданиями BOMA International (Building Owners and Managements Association) существует с 1916 г., став в настоящее время всемирным «законодателем мод» отрасли. Именно так профессионалы, выдвигая лучших представителей своей среды, уже почти сотню лет устанавливают стандарты пользования и обслуживания недвижимости, практически не разделяя ее при этом на жилую и коммерческую.

Мы же в наследство от социализма получили глубоко запущенное хозяйство, содержание которого давно и по сию пору строится по принципу «затыкания дыр». Увы, принцип «двух бед» на Руси вполне можно отнести и к отрасли ЖКХ – только место дорог в нашей сфере занимают сети ресурсоснабжения.

Но объективности ради надо отметить определенную уникальность нашей страны в жилищной сфере, – редко где еще мы найдем целые города, многоэтажные дома в которых находятся в долевой собственности сотен людей, в них проживающих. Еще реже встречаются сообщества со столь патерналистским, полубезразличным отношением к судьбе собственной недвижимости. Нарочито показная социальная политика прежнего нашего государства слишком глубоко проникла в массовое сознание. До сих пор бытует мнение, что государство должно обеспечить жильем всех своих граждан.

Однако приватизация квартир и тем более приобретение жилья «за свои кровные» все же не могли не оказать влияния на состояние дел в отрасли и на отношение общества и индивидуумов к жилью как к собственности. Появились многоквартирные дома класса «элит» и «премиум», и появилось обновленное законодательство. Но самое главное – в людях стало просыпаться здоровое чувство хозяина, чувство собственника (хотя и коллективного) своего частного многоквартирного дома. Отношение к собственности, приобретенной за огромные суммы, сильно разнится с обычным для многих наших людей патернализмом и апатией, – этих бурно расцветших общественных сорняков в поле бесправия и бесперспективности. Сознание людей меняется, и этот процесс неуклонно развивается и углубляется год от года.

2. Оказание услуг. Немного теории

Управление и эксплуатация объектов недвижимости относится к сфере оказания услуг. Услуга, как правило, включает в себя определенный комплекс работ (действий), обуславливает применение специальных технологий и инструментария, служит для удовлетворения нужд потребителей. Потребитель, заказывая услугу, рассчитывает получить высокое, профессиональное качество услуги, определенный уровень комфорта при ее оказании и заранее определенный результат.

Без достижения определенного Потребителем результата услуга не может считаться выполненной.

Коммунальные услуги, равно как и услуги по управлению и эксплуатации недвижимости, имеют характерную особенность – потребителю необходимо оказание полного комплекса услуг, непрерывно и круглосуточно. Только оказание комплекса эксплуатационных и коммунальных услуг делает из «мертвого» строения здание, отвечающее своему функциональному назначению: жилое, административное, производственное.

В процессе оказания услуги возникают определенные взаимоотношения в классическом экономическом треугольнике: Заказчик – Исполнитель – Потребитель.

Заказчик услуги определяет ее объем, стоимость, особенности оказания и конечный результат. Заказчик может (чаще всего так и бывает) одновременно являться и Потребителем услуги (или одним из потребителей). Только в этом случае он оплачивает услугу. В сферах оказания сложных услуг только профессиональная деятельность Заказчика может реально гарантировать высококачественный результат.

Исполнитель услуги – лицо (любой организационно-правовой формы, от индивидуального предпринимателя до открытого акционерного общества), исполняющее комплекс работ, действий, направленных на выполнение заказа.

Потребитель пользуется результатами оказанной услуги и оплачивает ее. Потребитель уже заказанной услуги (или минимального набора услуг) заказчиком услуги, по сути, не является.

В нашей сфере, к сожалению, далеко не всегда отношения Исполнителя, Заказчика и Потребителя имеют прозрачный и безоблачный характер. Только там, где сформирован и успешно действует потребительский кооператив (ТСЖ, ЖСК, ГСК, СНТ), эти взаимоотношения близки к идеальным. Собственно говоря, создание потребительского кооператива (товарищества) – это и есть необходимое и достаточное условие единения экономических интересов Заказчика и Потребителя при оказании услуг сложного или коммунального характера. Взаимоотношения «Исполнитель – Потребитель» также имеют предпосылки к оптимизации при наличии профессионального Заказчика.

Услуга сложного характера может оказываться несколькими лицами, Исполнителем в этом случае является лицо, имеющее соответствующие договорные отношения с Потребителем и получающее оплату за услугу. Исполнитель может поручить выполнять часть своих обязанностей по исполнению услуги своему Агенту (чаще всего – начисление и сбор платежей с потребителей). Но это не делает Агента Исполнителем услуги.

Так, например, в оказании услуги электроснабжения принимают участие вырабатывающая организация (ТЭЦ), транспортирующая (кабельные в/вольтные сети), подающая (трансформаторные подстанции, н/вольтные внешние сети), сбытовая компания, управляющая домом организация (УО). Не менее пяти юридических лиц так или иначе обеспечивают подачу электроэнергии в наши дома и квартиры. Исполнителем (по научной логике, но не по жилищному законодательству) будет сбытовая энергетическая компания (Мосэнергосбыт), с которой Потребитель заключает договор и которая получает оплату за услугу, непосредственно или через своего Агента. Аналогично, в теплоснабжении участвуют ТЭЦ, предприятие, обслуживающие внешние сети (МОЭК) и УО.

В этой цепочке роль УО самая мизерная – она обслуживает внутренние инженерные системы здания и, возможно, решает вопросы платежей. При этом не надо забывать, что техническое обслуживание домовых инженерных сетей (а равно и бухгалтерские услуги) являются частью услуг УО по содержанию здания. Ни на градус, ни на калорию УО, как правило, не может изменить параметры отопления дома. Ни на вольт, ни на ампер – параметры электроснабжения. Заключая договор с поставщиками, управляющая организация исполняет функции по заказу услуг в интересах потребителей. Отвечая перед собственниками помещений (СП) за нормальные условия проживания и комфорт в доме, УО следит за параметрами услуги, имея возможность лишь влиять на поставщика тепловой или электрической энергии (контролировать процесс исполнения коммунальной услуги).

По сути, управляющая организация при фактическом отсутствии иного заказчика услуг сама становится Заказчиком коммунальных услуг (КУ), представляя обобщенные интересы собственников многоквартирного дома (МКД) в отношениях с ресурсоснабжающими организациями. А вот одновременно быть Заказчиком и Исполнителем одной и той же услуги никак невозможно! Это – совершеннейший нонсенс, принятый сегодня в качестве федерального закона. Жилищное законодательство в этой части, увы, не дружит ни с научной логикой, ни со здравым смыслом.

Легко увидеть, что услуги можно систематизировать по их определенным признакам, главным из которых, пожалуй, стоит считать взаимоотношения между Заказчиком, Потребителем и Исполнителем услуги.

Услуга «автобус» – комплекс работ с определенным результатом не менее заранее оговоренного минимального (проезд до места, с точностью до остановки) и не зависящим от Потребителя процессом исполнения (маршрут). Потребители (пассажиры) не имеют основных функций Заказчика, как, например, функций управления услугой (маршрут, места остановок и тариф установлены Исполнителем или государственной структурой). Функция Заказчика по контролю за исполнением услуги возложена на надзорные органы.

Услуга «такси» – комплекс работ с возможностью оперативного изменения Заказчиком и процесса исполнения услуги и конечного результата. Заказчик (он же, как правило, Потребитель) услуги может не только оперативно влиять на ход ее исполнения (корректировать маршрут), но и осуществлять финансовый контроль, вплоть до торгов по стоимости. Другие потребители услуги имеют результат в соответствии с условиями заказа. Если в такси едут папа и сын, то папа – заказчик и потребитель, а сын – только потребитель услуги. Оплату Заказчик производит, как правило, после оказания услуги.

Коммунальные услуги (по крайней мере – сегодня) относятся к типу «автобус», собственники помещений (СП) являются пассивными потребителями этих услуг. Жилые помещения по умолчанию должны быть обеспечены минимальным набором коммунальных услуг (аналог маршрута автобуса). В определении тарифов на КУ и в процессе оказания услуг собственники практически не участвуют. Пользователями коммунальных услуг являются все пользователи помещений дома на равных основаниях.

Услуга по содержанию здания (СЗ) относится к типу «такси»: собственники помещений могут сами формировать комплекс услуг по СЗ (минимальный перечень определен безусловно), равно как и определять его стоимость (торг при заключении договора). Однако в большинстве российских МКД до сих пор не сформирован Заказчик этой услуги, исключение составляют только ТСЖ и ЖСК. Номинальный заказчик услуги – сообщество собственников помещений – имеет реальную возможность управления услугой СЗ только посредством принятия решений на общем собрании. Оперативное управление услугой СЗ (коррекция маршрута) возможно лишь при наличии уполномоченного лица – профессионального заказчика услуг.

Именно такую схему реализуют, например, садовые товарищества, гаражные кооперативы, и иного законом (и здравым смыслом) не предусмотрено. Правление потребительского кооператива и его председатель, несомненно, становятся полноценным Заказчиком услуг. Институт Совета дома (включая председателя Совета) – очевидная полумера, так как в этом случае нет возможности оперативного управления заказом, нет финансового управления или иного воздействия на процесс оказания услуги.

Фактически повсеместное применение к услуге содержания здания муниципальных тарифов приводит к пассивности собственников и превращению данной услуги к услуге типа «автобус». Беда в том, что кажущаяся дешевизна и простота «автобуса» приводит к достаточно быстрому (по меркам существования недвижимости) снижению капитализации здания и потребности его в ремонте. На практике – дома, к которым применяется муниципальный тариф, через 30–40 лет своего плачевного содержания приходят в совершенный упадок и нуждаются в сверхзатратном капитальном ремонте.

Данные соображения позволяют сделать однозначный вывод, уже неоднократно повторенный многими экспертами отрасли. Только официальная регистрация многоквартирного дома как обособленного объекта недвижимости, создание на этой основе юридического лица (жилищного или потребительского кооператива, товарищества и т. п.) и главное – формирование института профессионального Заказчика услуг позволит создать действенный механизм контроля оказания услуг, позволит навести долгожданный порядок в отрасли.

На всякий случай следует напомнить, что именно такой механизм контроля собственниками (оперативного финансового контроля и контроля качества) сегодня действует во всех развитых странах и результат не оставляет сомнений. Западный собственник жилья «едет в такси» за реальные деньги, а наш «плетется в раздолбанном автобусе», но дешево все равно не получается. В сфере управления недвижимостью, как нигде, верна пословица «скупой платит дважды».

3. Рыночные механизмы в экономике недвижимости

Рыночные схемы в этой сфере имеют и свои характерные особенности и общие с иными сферами признаки, среди которых:

• Свободные тарифы. Как в любом рыночном экономическом пространстве, свобода ценообразования является ключевым условием нормальной и эффективно действующей экономики. Любая работа должна быть оплачена. Только рынок дает реальную возможность оценить адекватность оплаты за конкретную услугу. Никакие нормативы и тарифные коэффициенты не позволяют оперативно реагировать на изменение условий труда работников и востребованности данной услуги потребителем. Сбалансированные спросом и предложением рыночные механизмы дают объективную цену на товар и тариф на услугу.

• Оплата после оказания услуг. Данное положение, как никакое другое, позволяет влиять на окончательный результат оказания услуги.

• Реальная конкуренция спроса и предложения. Допускает присутствие на рынке как частных, так и государственных (муниципальных) структур. Конкуренция была и остается основным рыночным механизмом, работающим на интересы Потребителя.

• Возможность торга. Даже при перезаключении договора со старым исполнителем услуг на новый срок у Заказчика должна быть возможность повлиять на стоимость, поторговаться.

• Возможность корректирования в реальном времени выплачиваемых сумм в зависимости от качества и объема оказанных услуг.

• Возможность оперативного расторжения договора без ощутимых потерь для потребителя.

• Институт Заказчика услуг, который только и позволяет успешно реализовать перечисленные выше механизмы и позволить даже рядовому пассивному потребителю ощутить их реальный результат. Результат профессиональной деятельности Заказчика проявляется в виде повышения уровня обслуживания здания, качества жизни в нем и роста капитализации объекта недвижимости.

4. Мировые принципы управления

В развитом, нормально эволюционирующем обществе за десятки лет сложилась целая культура ухода за недвижимостью, основы которой давно не подвергаются сомнению.

4.1. Во-первых – это доминирующий принцип разделения функций управления и эксплуатации и обслуживающих организаций – на управляющие и эксплуатирующие недвижимость. Сегодня даже в названиях некоторых компаний можно увидеть основополагающие понятия – property management и facility management. Не вдаваясь в подробности перевода с английского, обозначим их привычно: управление и эксплуатация. Первое подразумевает управление собственностью, контроль финансов, организацию обслуживания здания, а второе – непосредственное исполнение работ по обслуживанию инфраструктуры зданий (эксплуатацию). К сожалению, наше законодательство, не исключая и Жилищный кодекс (1)¹ (далее – ЖК), разделения этих понятий не придерживается. Однако практикам отрасли различия этих функций очевидны: первым занимаются правоведы и экономисты, вторым – технические специалисты. Первое (хотя бы в части управления финансами) вполне сподручно осилить собственникам самостоятельно, второе чаще отдается подрядчикам – профессионалам. Далее мы не раз вернемся к данному принципу разделения функций управления и эксплуатации, как на основе практики ухода за зданиями, так и из очевидных экономических соображений.

Заметим «на полях», что в идеальном коммунистическом обществе актуальными остались бы только коммунальные и эксплуатационные услуги. Услуга по управлению финансами и собственностью была бы не нужна (за отсутствием институтов собственности и финансов).

4.2. Open book – принцип открытости бюджета. Подрядчик, предлагая свои услуги (например – клининга), полностью, постатейно раскрывает свой бюджет по объекту и согласовывает его с Заказчиком. Полагаем данный принцип наиважнейшим в развитии рыночных отношений в сфере управления недвижимостью. Только так можно определить адекватную стоимость услуг и обеспечить условия для конкуренции на рынке.

4.3. Институт заказчика услуг – в многоквартирных домах реализована схема взаимодействия профессионалов отрасли: заказчика и подрядчика. Заказчиком выступает профессиональный управляющий, нанятый собственниками и представляющий общие интересы собственников помещений. Superintendant, house keeper – за разными названиями стоит примерно одинаковый набор функций профессионального заказчика услуг. Потребители услуг не обязаны ориентироваться в нюансах жилищного права, в технологиях эксплуатации зданий и смет на работы. Поручить это специалисту, зарплата которого будет зависеть исключительно от решения большинства собственников – вполне современное решение вопроса.

4.4. Классические законы рынка оказания услуг – свободные тарифы на услуги, свобода выбора управляющей (эксплуатирующей, ресурсоснабжающей) компании, возможность торга при заключении договора управления (эксплуатации) домом. Причем торг ведется профессионально с обеих сторон благодаря наличию заказчика – профессионала. Собственно управление многоквартирным домом и начинается с принятия собственниками устава дома и приглашения управляющего на работу.

4.5. Понятие outsourcing (аутсорсинг) уже довольно известно в бизнесе, оно означает привлечение внешних организаций, специализирующихся на оказании определенных услуг. Профессиональный заказчик от имени собственников нанимает обслуживающие организации – одну на техническое обслуживание (ТО), вторую – на клининг, третью – на охрану и т. д. За деньги (стоимость определяет рынок) заказчики и потребители услуг получают высокий профессионализм и престижность специализированных компаний. Эти затраты полностью перекладываются на собственников или арендаторов помещений. Принцип аутсорсинга самым естественным образом сообразуется с принципами разделения функций управления и эксплуатации (п. 4.1) и института заказчика (п. 4.3).

4.6. Outstaffing – предоставление персонала в распоряжение предприятия для выполнения определенной работы. Заказчику не надо обращаться в рекрутинговую компанию или искать на рынке труда профессионала на временную работу, рискуя потерять время и деньги. Достаточно обратиться в аутстаффинговую фирму, и вам предоставят на необходимый срок гарантированно квалифицированного специалиста – от уборщика помещений до мастера по вентиляционному оборудованию. Это особенно актуально для зданий небольшой площади, бюджет которых не может выдержать большого количества постоянных штатных единиц.

4.7. Insurance – в сфере недвижимости практикуются три основные вида страхования: страхование сохранности объекта (имущества), страхование ответственности обслуживающей организации и безопасности пользователей. Размер страховых взносов сильно зависит от оснащения здания автоматикой (обеспечения технической безопасности), что способствует дальнейшему прогрессу в этой части.

4.8. BOMA standards – стандарты управления и эксплуатации недвижимости, стандарты определения площадей помещений. ВОМА – яркий пример неформального саморегулирующегося объединения профессионалов, определяющего «правила игры» на рынке.

4.9. Энергоэффективность зданий – показатель расхода энергетических ресурсов на обеспечение комфортных условий в доме. Снижение теплопотерь, установка энергосберегающего оборудования и технологий позволяет экономить средства собственников зданий на перманентно дорожающих ресурсах.

4.10. Интеллектуальное здание – современное здание насыщено огромным количеством разнообразных датчиков слежения за работой и состоянием инженерного оборудования и конструкций. Каждый датчик представляет собой «умный» прибор, работающий как автономно, так и в общей сети. Данные от всех датчиков заводятся в единую следящую и обрабатывающую систему, позволяющую моментально выявлять и реагировать на нештатные ситуации и даже предупреждать появление таковых. Вероятность аварий в здании снижается на порядок и более. Стоимость таких систем довольно высока, но окупаются они уже за несколько лет только за счет льготных размеров страховых взносов.

4.11. BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – метод оценки экологической эффективности зданий; система добровольной сертификации зданий с точки зрения охраны окружающей среды.

Получить сертификат «пять звезд» от всемирно известной организации – не только престижно, это реально повышает стоимость конкретного объекта недвижимости и стоимость аренды помещений в нем.

Отечественная коммерческая недвижимость в кратчайшие сроки приняла практически все западные стандарты управления и причем – безо всяких нормативов, постановлений или команд, но исключительно благодаря рыночным механизмам конкуренции и ценообразования. Не стоит, наверное, более повторять об основных рыночных принципах управления недвижимостью, не предусматривающих какого-либо нормирования расценок на управление и эксплуатацию зданий, но подразумевающих конкурентную среду и формирование объективных тарифов.

5. Площадь – основная характеристика объекта недвижимости. Стандарты ВОМА

Технический паспорт здания отражает многие его характеристики, но в первую очередь – площади. Общую площадь здания, площади личных, общих и технических помещений, шахтных сооружений, кровли и т. п. Эти параметры исключительно важны и в первую очередь характеризуют объект недвижимости – его продаваемую (арендуемую) площадь, объемы служебных и технических помещений, убираемую площадь и т. д.

В нашей стране нормативы СНиП 31-01-2003 (32) и инструкции БТИ² предполагают измерение площади помещения по отделанным поверхностям стен на уровне пола, а мировые (BOMA) – измеряют площади по осям стеновых перегородок. Для офисной недвижимости последнее более чем оправдано, т. к. очень часто помещения сдаются (или продаются) без внутренних перегородок, с так называемой свободной планировкой. Кроме того, в помещениях современных офисов популярны временные или мобильные перегородки, и в этом случае применение стандартов BOMA тем более актуально. Но и для жилого фонда такой несомненно прогрессивный подход может быть весьма полезен.

Нормы БТИ хотя и довольно наглядны, но неудобны в случае сложных планировок помещений, к тому же даже незначительные переделки в помещении могут привести к изменению его площади, измеряемой таким образом. Главным недостатком такого подхода является изменение (пусть даже – незначительное) площади всего здания вслед за изменением площади отдельного помещения. Соответственно изменяется и доля в общем имуществе собственника каждого помещения.

Нормативы BOMA от этих недостатков свободны, но еще важно, что эти стандарты предписывают учитывать площадь мест общего пользования (МОП) при сдаче помещений в аренду. Реализуется это следующим образом:

Арендуемая площадь означает полезную площадь офиса с соответствующей ей долей площадей МОП этажа и площадей МОП здания. Эту площадь нельзя никак измерить в натуре, она – виртуальна.

Арендуемая площадь Sr(i) (rent square) помещения i вычисляется с помощью умножения полезной площади этого помещения Su(i) (using square) на долевые коэффициенты R/U (rent/using).

Этажный долевой коэффициент R/U(f) учитывает площади МОП конкретного этажа, долевой коэффициент здания R/U(b) – площади МОП, относящиеся к строению в целом:

Sr (i) = Su(i) · R/U (f) · R/U(b). [1]

Сумма всех Арендуемых площадей равна сумме всех полезных площадей здания и площадей МОП.

ΣSr (i) = ΣSu (i) + ΣSмоп. [2]

Коэффициенты R/U вычисляются для каждого этажа и для здания в целом по формулам:

R/U (f) = 1 + Σ (Sмоп (f)) / Σ (Su (f)); [3]

R/U (b) = 1 + Σ (Sмоп (b)) / Σ (Su (b)). [4]

При этом помещения МОП здания включают в себя в основном помещения первого этажа, такие как – помещение рецепции, входные холлы. Площади общедоступных залов ресторанов входят как в площади, арендованные рестораторами, так и в МОП здания, как правило, на паритетных основах – по 50 % или иной договоренности.

Легко видеть, что использование стандартов ВОМА гарантирует неизменность основной характеристики здания: суммарные, измеренные по осям, площади помещений не изменяются ни после отделки, ни даже после глубокой перепланировки.

Нормы БТИ, наоборот, предполагают естественное изменение площади помещений (и здания в целом) с течением времени, поэтому технический паспорт помещения в этом случае необходимо периодически обновлять. Получается, что объект недвижимости со временем может «похудеть» или, наоборот, прибавить в «весе». Изменяемость площади объектов недвижимости на наш взгляд – довольно сомнительное достижение отечественных чиновников периода развитого социализма.

Нелишним будет вспомнить, что современные дизайнерские приемы обустройства помещений нередко приводят к случаям, когда площадь пола и площадь помещения «от стены до стены» – далеко не одно и то же.

Стандарты ВОМА можно было бы применить при определении доли собственника в помещениях общей долевой собственности многоквартирного дома (далее – МКД). Закон по этому поводу говорит только, что «Доля в праве общей собственности … собственника помещения … пропорциональна размеру общей площади указанного помещения» (ЖК, ст. 37).

D(i) = k · Sо(i), [5]

где коэффициент пропорциональности k:

k = D(i) / Sо(i) = Σ D(i) / Σ Sо(i).

Отсюда, полагая, что сумма всех долей составляет 100 %,

Σ D(i) = 100 %, [6]

можно видеть, что Доля в праве на общее имущество собственника помещения № i есть соотношение площадей:

D(i) = Sо(i)/Sо(b), [7]

где:

Sо(i) – общая площадь личного помещения № i;

Sо(b) – общая площадь всех помещений личной собственности (ЛС) здания;

Sо(b) = Σ Sо(i); (i = 1..N), [8]

где N – количество личных помещений в здании (в МКД).

Здесь несложно обнаружить определенные параллели со стандартами ВОМА и формулами [3] и [4].

Здесь и далее под помещениями личной собственности (или личными помещениями) понимаем помещения, находящиеся в личной (частной) собственности физических или юридических лиц, в отличие от помещений, находящихся в общей долевой собственности. Знаком «.» будем помечать оригинальные авторские предложения, не вошедшие пока в широкую практику.

Строго говоря, весь МКД целиком (если 100 % помещений приватизировано) находится в частной собственности определенного круга лиц. Но при этом часть имущества МКД имеет статус личной частной собственности, а другая часть – общей долевой, в натуре не выделяемой. У каждого помещения личной собственности есть определенный собственник (несколько собственников), такие помещения выделяются в натуре. У помещений общего назначения – собственность коллективная, ограниченного круга лиц, и потому эта собственность – тоже частная.

Сумма всех долей, как видно из [6] и [7]:

Σ D(i) = Σ Sо(i)/Sо(b) = 1 (или 100 %). [9]

Доля в праве на общее имущество, определяемая по площадям по методам БТИ, будет также варьироваться в зависимости от ремонта, сделанного в каждой квартире. Причем ремонт в одной квартире i может изменить доли (пусть и незначительно) всех (!) собственников помещений в доме. Чтобы избежать подобных проблем, разумно применять стандарты, аналогичные стандартам ВОМА, в частности, необходимо принять в качестве основной характеристики помещения – его строительную площадь Sст (по осям ограждающих конструкций).

Применяя (в первом приближении) для МКД международные стандарты ВОМА, мы вводим здесь также понятие Долевой площади помещения как сумму общей площади помещения с учетом доли в праве на помещения общей долевой собственности (ОДС).

Sд(i) = Sп(i) + Sп(d) · D(i), [10]

где:

Sд(i) – долевая площадь помещения № i;

Sп(i) – полезная площадь помещения № i;

Sп(d) – полезная площадь всех помещений ОДС Дома;

D(i) – доля в праве на общее имущество МКД (она же – доля в праве на помещения ОДС), относящаяся к помещению № i, – величина безразмерная, может выражаться в процентах.

Так же по аналогии со стандартом ВОМА следует определить долевой коэффициент здания:

Кд = 1+ Sп(d) / Sп(b), [11]

при этом легко видеть, что долевая площадь любого помещения определяется как:

Sд(i) = Sп(i) · Кд и Sд(i) = D(i) · (Sп(b) + Sп(d)),

а сумма всех долевых площадей равна полной полезной площади здания или сумме площадей личных помещений и помещений ОДС (без учета перегородок):

Σ Sд(i) = Sп(b) + Sп(d) = S(b); (i = 1..N). [12]

Долевая площадь помещения и долевой коэффициент не только наглядно овеществляют виртуальное понятие «доля в праве на помещения ОДС», но и дают количественное представление о составе (площади) помещений ОДС в Доме и таким образом характеризуют здание в целом. Такая дополнительная техническая характеристика здания позволила бы объективно оценивать комфортность здания через «просторность» мест общего пользования. Также перспективно было бы ввести санитарные нормы на долевой коэффициент, гарантирующий минимальную долю общих помещений в здании еще на стадии проектирования. При этом нормативы долевого коэффициента могут стать объективным критерием для зданий разного уровня комфортности.

Следует различать строительную и полезную площадь помещения. Первая определяется по осям стеновых перегородок и поэтому строительная площадь квартиры может изменяться только вместе с изменением проекта всего здания. Полезная площадь квартиры может изменяться после внутренней перепланировки или ремонта (за счет отделки). Сумма строительных площадей всех помещений дома равняется общей строительной площади дома. Для зданий, архитектура которых не предусматривает изменения контура периметра на этажах (лоджии, эркеры и т. п.), строительная площадь дома равна площади типового этажа (по осям), умноженная на количество этажей (вкл. технические). Приведенные здесь выкладки применимы как для строительных, так и для полезных площадей помещений.

Потребительская единица жилого помещения в МКД – квартира. Даже если житель арендует (владеет) только комнату (комнатой), он пользуется кухней, коридором, ванной и туалетом. Поэтому в таких случаях надо говорить не об аренде (владении) комнаты (комнатой), а об аренде (владении) части (частью) квартиры, определяемой как доля в квартире.

Владение долей квартиры предполагает участие собственника помещения в управлении и содержании МКД соразмерно этой доле. Тогда формула [7] будет выглядеть так:

Dч(i) = Sп(i) · Dк(i) / Sп(b), [13]

где Dч(i) – доля собственника части помещения № i в общем имуществе МКД;

Dк(i) – доля собственника в помещении (в квартире) № i.

Здесь уместно вспомнить, что до 2005 г. общая площадь квартир в МКД органами БТИ определялась с учетом летних помещений (террасы, балконы и лоджии), а после принятия ЖК в 2005 г. – без их учета. Свидетельство о регистрации права собственности подтверждает право собственника на квартиру без учета летних помещений (без балконов и лоджий)?! Этот казус позволяет отнести балконы и лоджии в МКД к общему имуществу Дома. Предполагалось, видимо, что основной характеристикой квартиры должна быть отапливаемая площадь (для расчета за тепловую энергию), но теперь расчеты производятся по общему домовому счетчику тепла с учетом доли собственника (Di) в общем имуществе. Для вычисления доли собственника помещения (далее – СП) почти безразлично, – каким именно образом подсчитывать площадь помещения, главное делать это единообразно по всему Дому.

Легко видеть, что доля собственника помещения № i равна отношению площади помещения i (общей или долевой) к сумме всех таких площадей Дома. Примерное равенство можно получить и для строительных площадей:

D (i) = Sп(i) / ΣSп(i) = Sд(i) / ΣSд (i) ≈ Sст(i) / ΣSст(i);

(i = 1..N). [14]

Это означает, что уже ничто (кроме чиновничьего упрямства) не мешает перейти к общемировым стандартам определения площадей – по строительным осям. Специалистам БТИ в этом случае не придется утруждаться и перемеривать чуть ли не ежегодно площади помещений и дома в целом. Достаточно будет одного измерения в завершающей фазе строительства, и этот документ БТИ останется на Доме, как минимум, до его серьезной реконструкции или – до скончания века.