Понятие «недействительность сделки с недвижимостью» подчиняется общим правилам о недействительности сделоки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те последствия, на которые рассчитывали лица, совершавшие сделку.
Недействительными являются сделки, не соответствующие требованиям закона и иных нормативных правовых актов, а также сделки, имеющие порок в каком-либо одном или нескольких своих элементах.
Сделки, не соответствующие закону
Несоответствие сделок закону и иным нормативным правовым актам (ст.168 ГК РФ) является общим основанием для их недействительности. По данному основанию недействительными признаются сделки, не подпадающие под действие иных оснований недействительности. Указанные основания, в отличие от общих, можно назвать специальными. Таким образом, если есть такое специальное основание для признания сделки недействительной как несоблюдение нотариальной формы (ст. 163 ГК РФ) (например, при заключении договора отчуждения доли в праве общей собственности на квартиру), то в таком случае сделку необходимо признавать недействительной исключительно по данному основанию, а не на основании ст. 168 ГК РФ.
Примерами несоответствия сделок с недвижимостью требования закона могут быть мнимые и притворные сделки.
Так, мнимая сделка налицо, если сын предпринимателя, признанного банкротом, покупает у отца нежилое помещение по цене в десять раз ниже рыночной. В данном случае очевидно, что нежилое помещение на самом деле не продаётся, а выводится из владения банкрота, чтобы не быть переданным кредиторам.
Притворная сделка с недвижимостью также совершается для вида. Стороны имеют в виду прикрыть ею другую сделку, которую они на самом деле хотят совершить. Например, стороны заключают договор дарения квартиры и передают при этом деньги за квартиру в полной её стоимости вместо заключения договора купли-продажи. Договор дарения в этом случае будет считаться притворной сделкой.
Недействительной по рассматриваемому основанию является также продажа квартиры, приватизация которой не оформлена надлежащим образом, поскольку п факту такая недвижимость находится в собственности государства.