Глава 1. Квадрант денежного потока
Как я уже говорила, на инвестирование меня вдохновило знакомство с книгами Роберта Кийосаки. Этот человек буквально перевернул мои представления не только об инвестировании, но и о жизни в целом. В его работах я встретила понятие «квадрант денежного потока». Это схема, которая показывает определенные типы людей, выявляет их отличительные черты и классифицирует их по типу получения дохода. Я начала свое движение из квадранта «Р» – работник по найму, в квадрант «С» – специалист, который работает на себя. А затем я переместилась в квадрант «Б» – владелец собственного бизнеса и, наконец, в зону «И» – инвестор.
Существующая система образования готовит наемных сотрудников. Взять советское время – кого готовили тогда? Работники машиностроения, текстильной промышленности – некие винтики системы. А Роберт Кийосаки был первым, кто сказал:
«Ребята, да посмотрите на роль экономики в вашей жизни! Как выжать максимум из экономики, чтобы сделать свою жизнь нормальной?»
Единственное, что меня пугало, – это мысль о том, что слишком долго нужно двигаться, чтобы достичь каких-то результатов. Что нужно вкладывать и еще раз вкладывать.
Я не знаю серьезных людей, которые бы не инвестировали в недвижимость.
Тем не менее мне удалось увидеть ситуацию в новом свете. Я оттолкнулась от квадранта Кийосаки и поднялась над ним, чтобы посмотреть на все 4 квадранта сверху. Это была новая, пятая точка, которая объединяла все стадии развития в одну, рождая объемное и глубокое инвесторское понимание. Этим пониманием были пронизаны все квадранты, каждый из которых предстал для меня в новом свете.
Я предлагаю вам взять этот ракурс. Пустите новое инвесторское видение в свою жизнь! И посмотрите на то, что есть сейчас, в каком бы квадранте вы ни находились. Вы работаете по найму или имеете какой-то малый бизнес? Вы крупный бизнесмен или уже инвестор?
В любой момент своей жизни вы можете действовать как инвестор! Как это сделать? Изменить свой взгляд на очередной стереотип:
Инвестирование – это вложение денег
Самый главный секрет заключается в том, что инвестирование – это не вложение денег. Вовсе не нужно иметь деньги, чтобы их вкладывать. Поговорим об этом подробнее.
Как покупать деньги
Что важно при покупке товара? Мы выбираем, мы присматриваемся, мы прицениваемся. Когда мы приобретаем бытовую технику, мы очень долго изучаем все характеристики, а также условия покупки, советуемся, смотрим, что нам больше подходит. К покупке денег нужно относиться точно так же. Этого не надо бояться – это просто покупка. Мы часто сталкиваемся с распространенным стереотипом:
Ипотека – это дорогая покупка.
Если вы все правильно посчитаете, то увидите сами. Ипотека – и не дорого, и не дешево. Ипотека – рабочий инструмент инвестора, и относиться к нему нужно соответственно.
Как правильно покупать деньги? Во-первых, покупать деньги нужно с открытыми глазами. Несмотря на то что это очевидно, в 90 % случаев люди делают иначе. Читать договор внимательно – недостаточно. Читать его желательно вместе с профессионалами. Приобретая машину, вы хотите получить консультацию квалифицированного специалиста. А при совершении сделки с недвижимостью это особенно важно. Наши советчики – юрист, банкир из другого банка или брокер по ипотеке.
Очень многие люди берут ипотеку, просто доверившись банкиру, не читая того, что написано мелким шрифтом и уж тем более не изучая ссылки. А ведь в документах бывает много ссылок на разные законы, содержание которых мы часто даже не представляем.
Главное правило любой сделки – ваше присутствие при ней!
Поэтому в ипотеке нет ничего страшного, если вы четко понимаете, зачем она нужна, если вы знаете, что это тот рычаг, который вам поможет. Мы будем брать ипотеку, только убедившись в том, что это нам выгодно, что это то, что принесет деньги.
Мы учимся вкладывать в недвижимость так, чтобы годовой доход был не меньше 30 %. Мы называем это минимальным порогом интереса. Проекты с доходом ниже этого порога нас не привлекают.
Я замечу, что даже в самой тяжелой ситуации – война, революция, политические коллапсы – в первую очередь выныривает недвижимость. Людям всегда надо где-то жить, поэтому недвижимость – самый надежный способ инвестирования. Те, кто считает, что ипотека – страшное зло, просто никогда этого не делали. Но слышали много «страшилок». Люди чаще делятся негативным опытом, чем рассказывают позитивные истории.
Не важно, по какой ставке вы берете у банка деньги —4 %, как в Европе, или 12–13 %, как в России. Важна не ставка, а рентабельность вашего проекта. Если даже вы берете кредит под 18 % годовых, а в результате сделки кладете себе в карман 90 %, это отличная сделка. Значение имеет только то, как работает каждый вложенный вами или взятый взаймы рубль, или доллар, или евро.
Все эти моменты инвестор учитывает, когда разрабатывает свои стратегии. Инвестирование – это не только жизненный план, стратегия и тактика. Это определенная ментальность и даже СТИЛЬ ЖИЗНИ.
Теперь ответим на самый главный вопрос – в какой момент вы становитесь инвестором? Вы инвестор – когда у вас есть личный план. И сейчас мы приступаем к созданию вашего собственного плана. Вы составите его сами, учитывая свои особенности, условия и показатели. Моя задача – показать вам, как это сделать.
Как составить личный план? Цикл покупки
Первое, что вам нужно понять, прежде чем вы вообще возьметесь за дело, – это то, что недвижимость развивается циклами. Пройдя через один цикл, мы снова возвращаемся к началу. Завершив один цикл, мы можем заниматься следующей покупкой, с целью прогнать ее по такому же сценарию. Инвестирование – это процесс, количество циклов которого определяете вы сами. Все зависит от ваших стремлений, сил и вдохновения.
Цикл покупки – это совокупность действий, которые нужно совершить, чтобы недвижимость начала приносить постоянный доход.
Какие шаги существуют внутри каждого цикла?
Выбор инвестиционного объекта
Мы изучаем, какие варианты есть в конкретном городе, районе, на интересующей нас улице. Смотрим на характеристики объекта и определяемся – подходит ли он под нашу стратегию. Уделяем внимание каждому нюансу. Узнаем стоимость объекта, условия покупки, сроки. Если объектов несколько – оцениваем каждый из них, исходя из всех начальных данных.
Расчет стоимости улучшения
Вам нужно понимать, в том числе и в цифрах, что нужно для того, чтобы объект стал более привлекательным с инвестиционной точки зрения. Иногда достаточно мелкого косметического ремонта, который вы можете сделать своими силами. Иногда необходима глобальная перепланировка с переносом стен, новым зонированием пространства.
Определение суммы, необходимой для запуска проекта
Каким количеством собственных средств вы располагаете? Какие активы вы можете задействовать, чтобы получить деньги – что-то продать, занять у родственников? Считаем, какой суммы недостает, чтобы взять ее в банке. Если собственных денег нет, и 100 % вашего проекта вы реализуете на заемные средства, это нормально.
Получение кредита
Вы можете использовать ипотечный калькулятор любого банка, чтобы рассчитывать, где выгоднее взять кредит. Здесь важно внимательно изучить все условия, максимально критично подойти к каждому пункту договора, просчитать все вдоль и поперек, чтобы быть абсолютно уверенным.
Вы должны узнать все условия и разобраться в них. И только после этого можете поставить свою подпись в договоре.
Реализация цели инвестиционного объекта
Объект получен в собственность, произведен необходимый ремонт, и мы выходим на завершающий этап. Если целью проекта была сдача квартиры в аренду – подбираем арендаторов, оформляем необходимые документы, начинаем получать доход. И платим проценты по кредиту.
Новый виток
Наш инвестиционный объект превратился в капитал, который начал работать и приносить доход. Этот доход является стартовым залоговым капиталом, на который мы можем опираться, чтобы начинать новый цикл. Мы можем повторять все произведенные нами шаги с другим объектом недвижимости.
А теперь мы узнаем, как инвесторы решают – стоит вкладывать в объект или нет.
Фактор капитализации
Фактор капитализации недвижимости – это отношение рыночной стоимости объекта к годовому доходу, который мы можем получить от него. Этот коэффициент показывает нам, насколько эффективно недвижимость будет работать.
Инвестор использует фактор капитализации постоянно. Он широко распространен в Европе и уже начал применяться в России.
Давайте разберемся, что же это за фактор. Он сослужит вам хорошую службу.
Фактор капитализации зависит от индивидуальных условий объекта.
На рыночную стоимость может влиять страна, город, район или улица, на которой объект находится. Но годовой доход объектов с одной улицы может отличаться, так как в одном, например, сделан евроремонт, а в другом – самый обычный. В дальнейшем вы научитесь легко ориентироваться на этот показатель и активно применять его на практике.
Я хочу ввести новое понимание этого коэффициента – фактор личной капитализации. Это показатель, который определяет вашу «стоимость» с учетом тех средств, которые банк готов дать вам под вашу зарплату. Чем выше ваш доход, тем больше заемных средств вы можете привлечь.
Фактор личной капитализации зависит от многого – от того, где вы живете, сколько вам лет, в какой отрасли вы работаете, какова ваша квалификация. Я разработала этот метод для определения оценки себя и своих возможностей.
Фактор личной капитализации – это ваш годовой доход.
Нам нужно определить этот показатель для того, чтобы понять, как можно увеличить свою личную ценность. Предположим, мы вложили определенную сумму в курс повышения квалификации – допустим, в тренинг по продажам.
После прохождения этого курса логично ожидать прибавку к зарплате. Посмотрим, на какую сумму кредита мы можем рассчитывать в связи с тем, что зарплата увеличилась.
Ваш самый главный актив – это вы сами. Вложите свое время, свои усилия и деньги в обучение, подготовку и поддержку вашего самого главного актива.
Предлагаю вам выполнить первое практическое задание – выявить фактор личной капитализации. Сделать это можно с помощью ипотечного калькулятора любого банка. Эта аналитическая работа покажет вам, что ваша профессия – это ресурс для создания капитала. А ваша карьера – это инвестиционный проект. И вы уже сегодня можете использовать этот ресурс для увеличения денежного потока.
Задание
ЛИЧНАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ
Залог успеха – постоянное повышение личной капитализации.
Какой доход обеспечит вам карт-бланш на начальном этапе инвестирования? Произведите расчеты, которые дают понимание вашей личной капитализации.
Открываем ипотечный калькулятор банка (вы найдете его на сайте любого банка), заносим туда все необходимые данные: ваш доход, семейное положение, количество детей, срок предполагаемого кредита. Задавайте максимально возможный период с поправкой на ваш возраст. Результат этого расчета – сумма денежных средств, которую банк готов предоставить вам в кредит.