В данной работе представлен глубокий анализ современных тенденций на рынке недвижимости, который направлен на выявление ключевых факторов, влияющих на его функционирование. Одним из наиболее значимых аспектов, играющих важную роль в развитии экономики страны и повышении благосостояния общества, являются правовые инструменты, выполняющие комплексные функции по реализации и защите недвижимого имущества.
Исследование посвящено изучению путей удовлетворения жилищных и коммерческих потребностей населения, а также повышению уровня цивилизованности рынка недвижимости и совершенствованию правовых механизмов. Сфера недвижимости занимает ключевое место в формировании цивилизованного общества, экономики и государства.
В ходе научного исследования были сделаны выводы о необходимости формирования эффективных рычагов правового регулирования рынка недвижимости, учитывая его социальную значимость. На основе анализа рынка были сформулированы рекомендации и предложены различные методы его совершенствования.
Рынок недвижимости занимает особое место в экономической системе Российской Федерации. С каждым годом он активно развивается, привлекая все больше людей и компаний, участвующих в операциях с недвижимостью.
За последнее время произошли значительные изменения в различных сегментах рынка: правовом, инвестиционном, финансовом и потребительском. Увеличились гарантии защиты прав участников рынка, а также были внесены изменения в налоговое законодательство и правовое регулирование сферы недвижимости.
Рынок включает разнообразные сегменты: от жилой и офисной до производственной и торговой недвижимости, а также основные фонды. Он имеет значительные объемы и положительную динамику роста, что делает его привлекательным для потребителя. Структура объектов недвижимости делится на различные квалификации и взаимодействия субъектов рынка.
Рынок недвижимости – это система экономических отношений, связанных с созданием, эксплуатацией и оборотом недвижимости.
Участники рынка недвижимости представляют собой группы покупателей, продавцов, государственных органов и предпринимательский сегмент.
Покупатели и продавцы – это физические и юридические лица, которые реализуют и покупают объекты недвижимости.
Государственные органы – Росреестр, нотариусы, БТИ, кадастровая палата, МФЦ и другие.
Предпринимательский сегмент – инвесторы, кредитно-финансовые компании, производители, строительные компании, подрядчики, логистика, управляющие компании, эксплуатирующие компании и посреднические фирмы.
Объекты недвижимости – это уникальные и неподвижные объекты, поэтому их цена зависит от местоположения. На рынке недвижимости ограниченное количество продавцов и покупателей, низкая эластичность предложения и изменчивый спрос. Оформление сделок с недвижимостью связано с большим количеством регистрационных действий и юридическими сложностями, а также с государственным регулированием, законодательными нормами и зонированием территорий.
Законодательное определение недвижимости на рынке недвижимости (ст. 130 ГК РФ) включает в себя различные виды имущества, исключительно землю и всё, что невозможно переместить.
Классификация рынков недвижимости:
– Структура рынка недвижимости (товар, участники рынка недвижимости, инвестиции, законодательные нормы);
– Субъекты рынка недвижимости (законодательные и исполнительные органы, различные профессиональные категории участников, а также потребители и пользователи объектов недвижимости);
– Объекты рынка недвижимости (земельные участки, здания, помещения, сооружения и др.);
– Локация объектов и субъектов рынка недвижимости (национальный, региональный, городской, сельский и т. д.);
– Торговый оборот объектов недвижимости (распоряжение, владение, пользование объектов недвижимости);
– Возникновение объектов недвижимости (регистрация права собственности на объекты недвижимости);
– Форма собственности объектов недвижимости (частная, общественная, смешанная).
Современный рынок недвижимости в России развивается в условиях постоянных кризисов, которые оказывают значительное влияние на инвестиционную привлекательность различных типов жилья. В период с 2023 по 2024 год в Москве наблюдается значительное снижение потребительской способности вторичного жилья, что связано с ростом цен и высокими ипотечными ставками. Тем не менее, цены за квадратный метр продолжают расти.
По данным различных источников, включая сайты Циан, Авито и ДомКлик, в 2023 году цены на недвижимость в Москве выросли в среднем почти на 11%, достигнув уровня 306,8 тысяч рублей за квадратный метр. Стоимость типового жилья составила 255,1 тысяч рублей, улучшенного качества – 310,4 тысяч рублей, а элитного – 516,7 тысяч рублей.
В 90-х годах рынок недвижимости переживал ряд кризисов. С 1990 по 1998 год наблюдался стремительный рост, но после дефолта наступил период стагнации.
Следующий кризис произошел в 2008 году, вызванный не внутренними экономическими факторами, а мировым финансовым кризисом, который негативно отразился на российском рынке недвижимости. Однако в течение года рынок восстановился.
Политический кризис 2014 года стал причиной нового цикла спада. В 2016 году начался процесс восстановления, который продолжался до 2019 года. Затем последовало резкое падение – сначала из-за падения курса рубля, а с 2022 года и по сегодняшний день – из-за санкций и СВО.
Покупательская способность недвижимости после введения санкций снизилась у россиян в Болгарии, Испании, Греции и Франции. Географический спрос на недвижимость за рубежом сместился в сторону ОАЭ, Турции и Таиланда.
Проблемы, связанные с рынком недвижимости:
– Избыток предложения. Если взглянуть на рынок недвижимости в Германии, то можно заметить, что в этой стране нет лишних квадратных метров. Когда цены растут, объекты быстро находят своих покупателей, а законодательство предлагает различные инструменты для эффективного продвижения жилья, включая разнообразные кредитные продукты.
В то же время рынок недвижимости в Испании уже долгое время находится в состоянии застоя из-за переизбытка жилья. В России рынок недвижимости также подвержен колебаниям, но если он достигнет уровня, аналогичного испанскому, это может оказать значительное влияние на экономику страны.
– Ипотечные продукты. Высокие темпы инфляции могут привести к серьёзным экономическим проблемам и вызвать отток инвестиций. Ипотечные продукты, наряду с скидками от застройщиков, формируют рынок недвижимости особым образом, в интересах определённых групп. Это препятствует свободному формированию ценовой политики и созданию благоприятных условий для жизни людей.
– Защита участников рынка недвижимости. Недобросовестность участников рынка, отсутствие этических норм и неурегулированность поведения специалистов создают препятствия для развития рынка.
Развитие рынка недвижимости требует решения ряда проблем, в частности, разработки специального закона, регулирующего деятельность посредников, особенно риелторов.
В последнее время наблюдается активный рост спроса на услуги риелторских компаний в сфере недвижимости. Согласно статистике, предоставленной платформой онлайн-рекрутинга HeadHunter, количество запросов на специалистов в 2024 году выросло на 10% по сравнению с 2023 годом. Также, согласно данным платформы SuperJob, спрос увеличился на 19% за тот же период.
Ранее были отклонены несколько законопроектов, направленных на развитие риелторской деятельности, однако, по мнению автора, это было сделано правильно. Это связано с тем, что система саморегулирования в России демонстрирует неплохие результаты, но при этом риелторская деятельность должна быть строго регламентирована законодательством.
Лучшим решением в данной ситуации было бы выделение отдельной главы в Жилищном кодексе, посвященной рынку недвижимости. Необходимо разработать ряд правил для участников рынка, которые свяжут риелторскую деятельность в единую систему. Это позволит наделить риелторов не только юридическими полномочиями, но и более широким спектром возможностей в решении вопросов, касающихся строительства недвижимости на региональном и местном уровнях, а также в регулировании и развитии ипотечных продуктов.
Литература
1. Бабенкова, С. Ю. Недвижимость на высоте: обзор и анализ рынка недвижимости некоторых стран Персидского залива / С. Ю. Бабенкова // Путеводитель предпринимателя. – 2024. – Т. 17, № 1. – С. 82-100. – DOI 10.24182/2073-9885-2024-17-1-82-100. – EDN GVBBJB
2. Гаджиев, М. Р. Понятие и признаки недвижимости в современном гражданском праве / М. Р. Гаджиев // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2023. – № 1-1(76). – С. 121-123. – DOI 10.24412/2500-1000-2023-1-1-121-123. – EDN ZGYCPI.
3. Землянский О.А. Анализ рынка недвижимости для предпринимательской деятельности. Вестник университета. 2021;(5):60-68. https://doi.org/10.26425/1816-4277-2021-5-60-68.
4. Киракосян, С. А. Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости с учетом новых глав Гражданского кодекса Российской Федерации / С. А. Киракосян // Строительство. Экономика и управление. – 2022. – № 4(48). – С. 23-29. – EDN UZCAGI.
5. Маклер, А. Г. Профессиональная подготовка риелторов в Российской Федерации: сравнительно-правовой анализ / А. Г. Маклер // Хозяйство и право. – 2024. – № 9(572). – С. 88-95. – DOI 10.18572/0134-2398-2024-9-88-95. – EDN VUJUNN.