В России за годы либеральных реформ перепало всем сестрам по серьгам: одним при приватизации капитального наследства от СССР за бесценок (а иногда и бесплатно – деньгами из бюджета) достались заводы, нефтяные скважины и пароходы, другим (впрочем, почему другим – всем; просто некоторым – как довесок к скважинам) повезло хоть тем, что облагодетельствовали правом бесплатной приватизации квартир. Подарили то, что «благодетелям» и не принадлежало, а было построено и передано в пользование задолго до реформ по интенсивной деиндустриализации страны. В том числе в домах, которые требовали капитального ремонта еще в советские времена. Более того, бесплатную приватизацию продолжают разрешать и сейчас, и всё более настойчиво. Причем в отличие от прочих прав (на труд, на защиту от безработицы), это гарантировано. Интересно почему? Во-первых, с большой долей вероятности можно предположить, что приватизация квартир – это примитивная калька с американского рынка проблем, связанных с недвижимостью, именуемых ипотекой. Кроме того, квартиры государство отдаёт во владение, чтобы было что закладывать банкам при полном отсутствии средств к существованию. Ещё для чего? Для того, чтобы переложить государственные расходы на население. Благодаря такой конверсии государственные расходы оборачиваются для него доходами. В пользу государства или уполномоченных им организаций – неважно. Государству важно было распределить зоны кормления. ЖКХ – лакомый кусок: ведь тарифы могут расти бесконечно. Бесплатная приватизация в наших реалиях – это своеобразный Троянский конь. Если дочитаете, поймёте, почему.
Хрущевские пятиэтажки по программе реновации правительства Москвы должны быть уже снесены, а в ряде районов, в т.ч. в ЮАО Москвы, они стоят, целехоньки – как памятник эпохи. В отчете, возможно, не уточнили, что речь о тех домах, которые были включены в программу реновации. Во всяком случае, много домов осталось не включенными в реновацию, – им назначили ремонт через 20–30 лет. У жильцов это вызвало недоумение: расчёт на то, что дома сами рухнут что ли? Впрочем, дома могут быть ещё крепкими – таковы были в то время нормативы по запасу прочности: на цементе не экономили, а теперь он импортный, к тому же плохого качества, как отмечал НИИ «Мосстрой», а вот жильцы могут не дожить. Странно только, что администрация ЮАО отчиталась о завершении сноса всех пятиэтажек. На самом деле, видимо, только тех, которые приглянулись инвестору. Нет инвестора – нет жилья. А инвестору подавай прибыль.
Для сноса, как и для строительства, правительство привлекает бизнес, рассчитывается за долю в жилье предоставлением строительной площадки, а бизнес диктует свои условия – энное количество элитного жилья – на коммерческий рынок. Почему элитного? Потому что благодаря такой схеме финансирования строительства в Москве даже самое простое жильё может стать по карману только элите. Стоимость тех квартир, которые передаются городу для расселения, вероятней всего, относится на затраты тех, которые поступают на коммерческий рынок. Вот так и исчезает социальное жильё. Там, где коммерческого застройщика не заинтересовали, дома будут стоять, пока сами не развалятся. Чиновники будут только разводить руками и утверждать, что жильё пригодно для проживания.
Такая же ситуация и с капитальным ремонтом – деньги диктуют условия. Не одно поколение москвичей выплачивало свои кровные за квадратные метры. Не говоря уже о том, что дома, как и заводы, до 1991 г. были общенародной собственностью, то есть оплаченные из общественных фондов потребления (куда делались отчисления предприятиями, поэтому и предоставлялись государством бесплатно). Своего рода, народного «акционерного общества», который был «прихватизирован» теми, кто якобы против того, чтобы отбирать и делить. Деньги копились поколениями, но на ремонт их всегда не хватало.
К вопросу о сборе всё время недостающих денег из кармана населения для ЖКХ через такую «незаметную» лазейку, как капитальный ремонт, отнесёмся более внимательно.
Если нормативный срок эксплуатации «хрущёвки» 50 лет, и этот срок к моменту приватизации хотя бы наполовину истек, то логично предположить, что, даже следуя логике идеологов приватизации, «бесплатно» владельцу квартиры досталась лишь её половина, ведь перед приватизацией государство должно было сделать капитальный ремонт, но не сделало. А нам всё время говорят о налогах с полной коммерческой стоимости. На каком основании? Логика у государства простая – денег в казне на ремонт нет, значит, надо думать, что нет и износа. Итак, нам подарили то, что нам принадлежит, минимум за двойную стоимость. Ниже мы попытаемся убедить читателя, что и первая половина, и вторая, давно оплачены населением, только доверило население эти отчисления ненадежному партнеру – государству, у которого с 90-х годов всё бесследно исчезает – и документы и деньги.
В советские времена на капитальный ремонт делались амортизационные отчисления из бюджета, поскольку основные средства де-юре принадлежали государству. И куда они делись? Любое государство не любит отчитываться перед населением, а то, которое строим с 90-х годов – тем более. Наказывать, если государству потребитель не доплатил (иногда по праву, за не оказанные услуги), – правовые органы всегда готовы, а вот защитить – нет. Отчитаться за амортизационные фонды, накопленные за всю историю дома, за использование взносов населения из фонда капитального ремонта – это извините.
Кроме амортизационных отчислений государства, хозяева квартир (тогда все были арендаторы, но как хозяева) оплачивали (хотя, может быть, и частично) все виды ремонта. Это была не просто квартплата.
Читаем Постановление Совета Министров РСФСР от 30 октября 1967 г.(с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением СМ РСФСР от 10.10.1985 № 445, № 6 1986 г. и № 145 от 14.04.1987): «В тех случаях, когда после покрытия всех расходов по эксплуатации жилищного фонда образуется свободный остаток средств, он направляется в установленном порядке на создание фондов стимулирования, на прирост собственных оборотных средств жилищно-эксплуатационных организаций и на капитальный ремонт основных фондов жилищного хозяйства. Финансирование капитального ремонта основных фондов жилищного хозяйства осуществляется в плановом порядке за счет отчислений от арендной платы за нежилые помещения, свободного остатка средств жилищных организаций, государственного бюджета, а также средств предприятий, организаций и учреждений, в ведении которых находятся жилые дома».
О том, что платежей, которые поступали в фонд, в том числе и от населения, было достаточно, чтобы накопить средства для капитального ремонта в установленные сроки, говорит и Жилищный кодекс РСФСР, который утвержден ВС РСФСР 24.06.1983 г. в ред. от 20.07.2004 г.Читаем его:
Статья 147: «Государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные службы осуществляют по договору техническое обслуживание и ремонт общественного жилищного фонда, домов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также многоквартирных домов, находящихся в собственности граждан. Оплата расходов, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом этих домов, производится по ставкам или на условиях, установленных для обслуживания и ремонта жилых домов государственного и муниципального жилищного фонда».
Статья 154: «Плата за жильё и коммунальные услуги для собственников в многоквартирном доме включает в себя в том числе и взнос на капитальный ремонт».
Часть 1 статьи 158: «Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения».
В 90-х годах платежи населения также включали и отчисления на капитальный ремонт.
Постановление Правительства РФ от 18.06.1996 № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» гласит:
П.1 «Структура платежей населения за жильё всех форм собственности должна включать: первый платеж – за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях, второй платеж – за коммунальные услуги».
Об этом же говорит Приказ Минстроя РФ от 02.12.1996 г. № 17–152 «Об утверждении «Методических указаний по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание)».
Документ носит рекомендательный характер, но только в части методики расчета, т.к. много факторов, которые влияют на конечную сумму. Но то, что сумма взносов на капитальный ремонт была всегда заложена в платежный документ, сомнений приведенные выше документы не оставляют.
Вывод следует один – отчисления на капитальный ремонт из платежей населения должны были производиться и производились всегда. Такие отчисления предполагаются даже от тарифа тех, кто пользуется жильем по найму, т.е. из 2,50 рублей. Тем более из тарифа собственников – почти в 17–20 рублей за квадратный метр. Иначе как объяснить такой тариф? Когда для собственников устанавливали в 8 раз выше тариф, так и обосновывали – на капитальный ремонт. Теперь забыли?
Вот почему государство переносит сроки бесплатной приватизации, всячески идет навстречу, упрощает, почти умоляет. Можно сделать вывод только один – это тоже вид бизнеса: чтобы не нести расходы на активы, которые давно превратились в пассивы, теперь эти пассивы государство умоляет взять на себя население, а себе оставить одни активы – платежные требования – поборы ведь увеличиваются существенно. И неважно, что это делает население еще более нищим. Государство палец о палец не ударило, чтобы отремонтировать крыши, канализацию в домах, которым по 50–60 лет. Как показал многолетний опыт, вся роль государства сводится к тому, чтобы выставлять счета, при этом не беря на себя никаких обязательств, кроме обновления фасада, да устранения аварийных ситуаций. Суммы в счетах растут в геометрической прогрессии.
Галопирующая инфляция вроде закончилась в 90-х годах, а население получает жировки, цифры в которых скачут почти в традициях лихих 90-х годов. Например, за период с 1999 по 2009 г. платежи в Москве за содержание и ремонт хрущевской жилой площади для собственников жилья выросли с 0,24 рубля за 1 кв.м. до 6,66 рублей, а с 2009 г. по декабрь 2015 гг., соответственно, с 6,66 рублей за 1 кв. метр до 16,69 рублей за 1 кв.м. Рост в первом случае в 27,7 раза, а во втором – еще в 2,5 раза. Никаким дефлятором такой рост не объяснить. Это тариф за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт), согласно вышеприведенным нормативным документам. Сомнений быть не должно.
Но и это еще не всё. Так росла расценка за жилую площадь, а ведь есть еще вторичное жильё: балкон, кладовки, коридоры, ванна с туалетом. Хотя в Методиках расчета стоимости жилплощади такого деления нет. Тем не менее, в жировках в соответствии с Постановлением правительства Москвы они есть, и здесь цена выросла за 6 лет с 16,8 рубля до 20,29 рубля за 1 кв.м. Дороже, чем жилые помещения. Раньше такого понятия не было, это придумали «мудрецы» от ЖКХ в нулевые годы. Не было в жировках раньше и такого понятия, как водоотведение, которое удваивает сумму за пользование водой. При этом тариф вырос с 9,1 рубля в 2007 г. до 20,69 рублей в 2015 г. Дальнейшие реформы привели к созданию еще одной, близкой к правительству Москвы структуры, которой надо зарабатывать – так называемой Управляющей компании. Зачем она? Чтобы управлять или собирать деньги? Правительство это не волнует, потому что содержание её повесили на население. Если надо выполнить какие-то работы, она, как правило, нанимает ещё кого-то. Вот почему растут тарифы: надо оплачивать уже не одну организацию, а две. Повторюсь, что плата за жилую площадь по найму составляет 2,5 рубля. Отсюда расчёт государства: чем меньше муниципального жилья, тем меньше субсидия. Впрочем, государство по-прежнему не торопится раскошеливаться на качественный капитальный ремонт муниципального жилья – кто спросит с государства? Разница с платежом собственника – 16,69 руб. – очевидная. Собственник несёт расходы по содержанию квартиры самостоятельно, т.е. платит за всё из своего кармана. Причем эта цифра почти каждый год растёт, а физический объем услуг не меняется, как и их качество. Иногда меняется в сторону сокращения: реже моют полы в подъезде, реже вывозят мусор, водоотвод или вентиляцию не смотрят вовсе – только в аварийных ситуациях. Надзор за сбором средств с населения есть, а объём предоставляемых услуг не контролируется. Например, обслуживание кодового замка обходится населению недёшево, а никто не припомнит, когда проводили хоть какую-нибудь профилактику с ним. В итоге платеж за содержание и ремонт квартиры в хрущевском доме (по всем нормативным документам «включая отчисления на капитальный ремонт) за 55 кв.метров в декабре 2015 г. составил 971 рубль, 95 копеек (без учета пользования холодной и горячей водой с водоотведением и электроэнергией и пр.) против 518, 4 руб. в январе 2009 г., и с 2015 г. отдельной строкой еще за капитальный ремонт 825 рублей. Суммарный темп роста относительно 2009 г. составил 346,6%. Хорошо, если бы государство объяснило такие манипуляции и с непостижимо галопирующими цифрами в едином платежном документе и с двойным отчислением на капитальный ремонт.
Однако вернёмся к капитальному ремонту.
Есть ещё один любопытный вопрос, который хотелось бы задать Мэру Москвы (не знаю, как в других регионах): деньги на капитальный ремонт собирают исправно каждый месяц и уже не один год. Но вот начали ремонт. Вы думаете, используются все отчисления за 50 лет? Как бы не так. Согласно Постановлению правительства Москвы № 86-ПП от 27.02.2015 г. используются для капитального ремонта средства собственников квартир «в размере не более 90% от общего объема взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, поступивших в фонд за предшествующий календарный год». Иначе говоря, средства собираются десятилетиями, а используются только те, что собраны за прошлый год. Куда же попадают средства, перечисленные в Фонд в предшествующие годы? Значит ли это, что в 2016 и последующие годы не будут брать этот дополнительный взнос? Ничего не значит, уже берут. Куда и на что пойдут собранные средства, спрашивать бесполезно. Об этом не знает никто из чиновников. Вот это и есть «Троянский конь», с помощью которого влезают в карман жильцов. Сборы идут, а на капитальный ремонт использоваться не будут. Возможно, пойдут на новое строительство "за счет бюджета"!? Если нет – сомневаюсь, что 20–30 лет спустя об этих деньгах вспомнят.
И ещё один документ – Постановление Госстроя от 12 октября 2000 г. № 103, в котором говорится:
«Использование показателя «общей площади жилья» для расчета платы за содержание и ремонт жилья (включая капитальный ремонт) базируется на том, что указанный платеж устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание, капитальный и текущий ремонты, мест общего пользования в жилых домах, к которым в том числе относятся межэтажные лестничные клетки, лестницы, крыши …».
То есть, нет никакого раздвоения на первичное и вторичное жильё, за которое с нас взимали в повышенном размере. И опять – включая капитальный ремонт. Игнорировать собственные Постановления, методики и кодексы – это стало традицией власти государственной и городской. С 90-х годов население для государства стало дойной коровой. Но ведь если государство не обеспечивает своих граждан работой, нормальной зарплатой, нормальными условиями жизни, приглашая иностранные капиталы, иностранные фирмы, иностранную рабочую силу, то имеет ли право такое государство вообще брать платежи за жильё, ставшее, например, непригодным? Таких сюжетов по телевизору сколько угодно. И у так называемого «социального» государства совести хватает брать деньги за жильё, выработавшее свой ресурс на 100%, оплаченное населением на 200% (с учетом затрат на строительство из фондов, сформированных населением), вложив в него лишь копейки на покраску стен, вывоз мусора и содержание дворника с сантехником, а на копеечный капремонт – лишь взносы за один год!
Ну, хорошо, приняли Постановление о проведении капитального ремонта, установили сроки (возможно, с надеждой, что он дождётся ремонта). Установили объем работ, включенный в капитальный ремонт. Это:
– ремонт внутридомовых инженерных систем…;
– ремонт или замена лифтового оборудования…;
– ремонт крыши;
– ремонт подвальных помещений;
– ремонт фундамента многоквартирного дома;
Заметим, что тариф в Москве на все дома один – 15 рублей за квадратный метр, а дома, следовательно, объемы работ, сильно отличаются. На один дом потребуются затраты в 20–25 рублей на метр квадратный, в другом (отдалённом спальном) – 8–10. Нет, например, лифтового оборудования, нет подвала, нет фундамента (самых дорогостоящих позиций) – это заведомо минус из тарифа. Да ещё часть работ, подлежащих выполнению, не выполнят, сэкономят. Это значит, что население спальных районов оплатит ремонт домов престижного центра.
Всякий раз, когда сталкиваешься с чиновниками московского правительства или надзорными органами, поражаешься их некомпетентности и какой-то странной незаинтересованности в решении вопросов. Поэтому москвичи, которые поколениями живут в Москве, которых всё дальше отселяют от Садового кольца (благо, она расширяется, и скоро Москвой назовут еще какие-нибудь Нью-Васюки), не очень надеются на качественный ремонт, если он вообще состоится: слишком много отрицательных отзывов. Забота о москвичах пока проявляется только на словах. Мне представляется, что так обстоят дела не только в Москве. Москва в данном случае – лишь показательный пример. Капитальный ремонт на деле скорей всего обернётся имитацией за наши с вами деньги. Ведь к работам по ремонту привлекаются фирмы с ограниченной ответственностью размером в 10 тысяч рублей, работники плохо понимают по-русски. Иначе говоря, если что – претензии предъявлять некому. Рядовые граждане всегда остаются один на один с проблемами, от чиновников помощи нет никакой. Сужу по своему опыту.
Если у нас социальное государство, не справедливей ли было бы все эти вышеизложенные аспекты рассмотреть в интересах населения (дорогих москвичей, смолян, калужан и т.д.), ввести поправочный коэффициент в зависимости от категории дома? Конечно можно, но, как показала практика, когда на одной чаше весов справедливость, а на другой – деньги, то выбор всегда в пользу денежных знаков. Пусть даже из пустого кармана. К приватизации подталкивали ведь не случайно: поднатужатся, ужмутся в поясе, закредитуются, перекредитуются, в крайнем случае, отдадут квартиру…!
Это на Западе спонсоры – те, которые богатые. У нас, в социальном государстве, всё наоборот.
Февраль 2016 г.