Предисловие
Первую книгу «Американская недвижимость: путь к успеху и благосостоянию» я написал в 2022 году. В 2024 году появилась вторая, сейчас вы ее читаете. Почему я решил продолжить? Только ли из-за того, что мне нравится складывать буквы в слова и рассказывать о том, что происходит со мной и моей компанией прямо сейчас? И да, и нет.
После выхода первой книги события понеслись со скоростью трансатлантического экспресса. Я продолжил изучать тему инвестирования в жилую недвижимость. Получил массу инсайтов о том, в каком направлении расти, чтобы поучать результаты быстрее, чем мог представить в самых смелых мечтах. Снова начал писать, чтобы зафиксировать: куда иду, какой будет моя новая реальность.
Приношу ли я пользу людям, делаю кого-то счастливее или просто зарабатываю деньги? Обычно бизнесмен и предприниматель воспринимается как человек, сосредоточенный на получении прибыли. Прибыль важна для любого бизнеса, иначе нет смысла его затевать.
Есть один нюанс: если сосредоточиться только на деньгах, в 99% случаев все закончится крахом. Хорошо зарабатывает тот, кто несет миру реальную пользу. И если кто-то благодаря моим усилиям увеличит свои доходы, позволит себе больше, чем имеет сейчас, например, в любой момент сможет отправиться путешествовать или обеспечит детям качественное образование, значит, все что я делаю, уже не зря. Время от времени у меня, как у любого нормального человека, возникают страхи: все ли я делаю правильно? Да и вообще, а как это – «правильно»?
При ближайшем рассмотрении большинство моих страхов представляются иррациональными. Избавиться от них можно одним способом – деланьем. Это как заходить в воду на калифорнийском пляже. Даже при ярком солнце она иногда кажется холодной, если стоишь и долго собираешься. А стоит разбежаться, нырнуть и начать плыть, вдруг оказывается, что водичка-то вполне себе теплая.
Был когда-то такой советский фильм, снятый по повести братьев Стругацких. Там главного героя волшебники обучали видеть цель и не видеть препятствий, а еще ему был дан ценный совет: «главное, чтобы костюмчик сидел». Условный «костюмчик» в моем случае – четкое планирование своих действий на пути к цели. О своей цели я обязательно расскажу. А препятствия я каждый день учусь не замечать. Все очень просто. Переводим непреодолимое препятствие в задачу. Решения всегда находятся. Иногда даже не одно и не два. Тебе нужно найти оптимальное. И поиск решения становится настолько увлекательным, что ты не можешь остановиться. Важно также понять, кто ты: предприниматель или операционист?
Про себя я все понял в возрасте под пятьдесят. Операционка – явно не для меня, я задыхаюсь от каждодневной рутины. Я – предприниматель. Для меня важно придумывать и создавать новое. Кто сказал, что в предпринимательстве не может быть эмоций и творчества?! Они там есть. Возможно, это главная причина, что заставляет меня всю жизнь заниматься бизнесом. Наверное, большинству нравится более спокойная и предсказуемая жизнь. Как обычно бывает? Сначала человек получает образование и нужные навыки. Повышает свою ценность для рынка и потенциального работодателя. Ищет «работу мечты».
Если все складывается, дорожит своей работой в найме, продвигается вверх по карьерной лестнице, увеличивает годовой доход. Что-то откладывает на старость или рассчитывает на достойную пенсию, так как честно отработал не один десяток лет.
Мировая статистика говорит о том, что предпринимательством от силы занимаются 5% человечества. Остальные 95% не хотят рисковать, нервничать, боятся потерять деньги, если что-то пойдет не так. Зато любой человек будет не против, если его доход увеличится. Предприниматель может умножить свои капиталы, предлагая рынку и миру что-то новое: товары, услуги, технологии и так далее. Ту самую пользу, про которую я говорил чуть выше. Попробуйте сегодня представить свою жизнь без смартфона. А ведь до момента, пока Стив Джобс не показал человечеству первый Apple, никто даже понятия не имел, насколько это круто, полезно и удобно.
Для обывателя, на мой взгляд, доступен лишь один способ увеличения доходов – инвестирование. Чем быстрее начнете инвестировать, тем меньше будете зависеть от работодателей и государственных пособий и выплат. Можно будет не ждать официальной пенсии после шестидесяти. Инвестируя, вы можете стать «пенсионером» уже в 35-40 лет и наслаждаться жизнью.
Я думаю, что жилая недвижимость – самый надежный, безопасный, прозрачный и стабильный способ постоянного увеличения вашего ежегодного и ежемесячного дохода. Моего, кстати, тоже. Я занимаюсь инвестированием в жилую недвижимость Америки вот уже восьмой год, и останавливаться не собираюсь.
Анализируя предыдущий период, я выяснил, что не все делал правильно, понял, на чем нужно сосредоточить усилия прямо сейчас, какую схему предложить инвесторам своей компании. Спросил себя: могут наши инвесторы превратить свои начальные инвестиции хотя бы в миллион долларов? Что для этого требуется? Как я могу найти для них такое решение?
А еще я вдохновлялся историями самых разных людей, что сделали на американской недвижимости миллиарды. Если получилось у них, значит, это возможно. Значит, у меня тоже получится, важно лишь двигаться вперед, все так же переводя препятствия в разряд решаемых задач. Именно так я думал, приступая к написанию этой книги. Я решил поделиться с вами своими мыслями, новыми стратегиями, сомнениями, о которых рассказал чуть выше. А еще сказать о том, что каждый из нас способен превратить мечту в реальность. Для этого необходимы лишь две вещи: наличие мечты и желание действовать.
Инвестиции в недвижимость – ключ к вашей мечте. На страницах этой книги я постараюсь убедить вас в этом, уважаемые читатели, приводя твердые факты и личные соображения на этот счет.
Например, вы когда-нибудь слышали о Сэме Зелле? Сегодня капитал этого предпринимателя составляет $4,8 млрд. Основные деньги Сэм заработал на недвижимости. В молодости его посетила идея – предлагать студенческие квартиры состоятельным студентам. Предприятие начиналось с пятнадцати домов. Сэм с партнерами занимался ремонтом приобретенных «убитых» квартир, приданием им презентабельного вида. К моменту окончания учебы, в активе Сэма Зелла было уже четыре тысячи объектов недвижимости. Большие прибыли пришли к нему после основания компании Equity Group Investment в 1968 году.
Стратегия Сэма заключалась в приобретении недооцененной земли и недвижимости в США. Объекты покупались, удерживались длительный срок, пока цены не начинали ползти вверх. В этот момент Сэм фиксировал прибыль. Вскоре компания Сэма Зелла расширила свои предприятия и стала популярной как Equity International. Сегодня Сэм Зелл владеет несколькими публичными компаниями, включая крупнейшую REIT в сфере жилой недвижимости.
Сэм Зелл также известен тем, что в 2007 году заключил крупнейшую сделку в истории недвижимости. В 2008 году он успешно продал свой акционерный офис гиганту частной недвижимости Blackstone.
Его REIT теперь конкурирует с такими компаниями, как American Tower Corp (NYSE: AMT), Simon Property Group Inc (NYSE: SPG), CROWN CASTLE INTERNATIONAL (NYSE: CCI) и POLOGIS (NYSE: PLD).
Прочитав его историю, я лишний раз получил подтверждение своим догадкам: колебания цен на рынке недвижимости США движутся по своеобразной синусоиде: бывают моменты, когда цены проседают, потом снова растут, затем цикл повторяется. Мы тоже нашли огромный недооцененный сегмент недвижимости в городе Питтсбург, штат Пенсильвания, на чем и зарабатываем уже восьмой год. Однако меня все время не покидала мысль, а как сделать процесс инвестирования еще более эффективным и привлекательным?
За последние полтора года в моей жизни произошли еще несколько событий, которые позволили мне предложить рынку новую модель инвестирования в американскую жилую недвижимость. У себя в компании мы называем эту модель «Дом за дом». Возможно, кому-то данная модель покажется элементарной, как бумажный доллар, а кто-то, как я некоторое время назад, обретет настоящий инсайт и воскликнет «Эврика!» Я намерен подробно рассказать о нашей новой бизнес-модели. Вдохновившись моим рассказом, вы можете работать по этой схеме самостоятельно в любой стране мира и в любой географической точке. Кто-то, возможно, решит присоединиться к команде наших инвесторов, доверив нам свои деньги и поручив все технические моменты: от выбора и покупки дома до его ремонта и сдачи в аренду. В любом случае, прежде чем выбирать тот или иной вариант, у вас должна быть полная картина, как работает наша бизнес-модель и в чем ее преимущества по сравнению с другими моделями и схемами инвестирования в жилую недвижимость.
Цель этой книги – дать максимально подробные объяснения.
Глава 1 Разговор на немецкой кухне
В первой книге я рассказывал, что США, по моему мнению, сильно отстают от Европы в плане быта: мебель, сантехника, электроприборы, машины – европейские аналоги качественнее американских.
Среднему американцу продают мебель и сантехнику тридцатилетней давности, дизайна тех же времен и того же качества. Технические решения часто тоже остаются на уровне 90-х годов прошлого века. Может, американцы к этому привыкли или вообще не сильно заморачиваются с дизайном. Не знаю. Знаю, что качественные европейские товары даже по самым оптимистичным подсчетам составляют 5% всего американского рынка. С первых дней жизни в Америке я думал, а можно ли повлиять на эту ситуацию? Есть ли варианты на этом заработать? Когда у нас появилась возможность, мы выгодно купили мебельную фабрику. Сейчас фабрикой управляет моя дочь Виталия. Идея проста: делать в США мебель, которая не будет уступать по качеству и дизайну итальянской или немецкой.
Местное производство сильно упростит логистику и позволит предложить рынку конкурентные цены. Плюс, поскольку один из наших бизнесов – это жилая недвижимость, то логично, что мы будем присутствовать и в смежной нише. Мебель нужна любому дому, любому собственнику жилья или арендатору. Мало кому понравится жить среди голых стен, да это и неудобно, в конце концов.
Мы внимательно следим за трендами в производстве мебели. Вита постоянно посещает международные мебельные выставки. Когда они проходят в Германии, я с удовольствием составляю дочери компанию.
Кёльнская мебельная выставка считается одной из самых значимых. Мы стараемся ее не пропускать. Я же убиваю сразу двух зайцев: вместе с дочерью узнаю о новинках в мебельной сфере и заезжаю к своему другу юности Ляле, о котором тоже рассказывал в предыдущей книге.
Так произошло и летом 2023 года. Сначала мы были на выставке в Кёльне, потом поехали в город Пфорцхайм в гости к Ляле.Хорошо, что сейчас есть скайп, зум, телефон, и ты можешь позвонить своему другу в любой момент, вне зависимости, где именно он живет: в Белоруссии, в России, в США или в Германии, как мой тёзка.
Только всё равно ни один телефонный разговор или голосовое сообщение в WhatsApp не заменит живую «роскошь человеческого общения», о котором когда-то писал Сент-Экзюпери. Так что я люблю бывать у своего тёзки – добродушного хлебосольного хозяина. Как только выдается такая возможность, беззастенчиво ей пользуюсь.
С возрастом приходит осознание, что самые надежные связи сформировались еще в студенчестве. Все мы дружим с юности. Все до сих пор общаемся. Никогда ничего не делали сознательно и искусственно, чтобы свою дружбу сохранить. Она просто есть. Чуть сложнее с теми, кто возник в жизни после твоих тридцати или даже сорока. Такие связи уже на ниточке, что может лопнуть в любой момент.
И, если уж говорить про серьезную, осознанную дружбу, я за то, чтобы она рождалась из бизнеса. Это когда сначала сходятся на общих бизнес-идеях, взглядах, даже идеологии бизнеса, а уже потом из этого сходства люди могут сойтись и стать друзьями.
Делать наоборот ни в коем случае не нужно. Мир знает множество историй, когда исчезал какой-то проект, а друзья превращались в заклятых врагов. Это происходило потому, что они пытались вести совместный бизнес, не просчитав риски, последствия и не обсудив значимые условия «на берегу».
Мы сидели за богатым столом с национальными белорусскими блюдами в самом сердце Германии. Друг мой, отличный кулинар, радовал нежнейшими белорусскими драничками. Это вам не какой-нибудь фаст-фуд и, пожалуй, драники будут вкуснее любого блюда в мишленовском ресторане. На мой взгляд, конечно.
Есть все же что-то особенное в любой национальной кухне. Она позволяет человеку провести некую самоидентификацию, а иногда становится причиной настоящих холиваров.
Слышали о бесполезном споре о «настоящей родине борща»? Да какая разница, где именно его сварили впервые? А тут сразу несколько стран претендуют на пальму первенства.
Допустим, при самом фантастическом стечении обстоятельств, удастся установить «истину»? И что это даст? В других «неправильных» странах перестанут готовить борщ? Разве не лучше просто наслаждаться едой? Это мы и делали в обществе гостеприимного хозяина. Богатый стол, хорошая еда, приятное общество. Что еще нужно от жизни?
После обмена любезностями и новостями, разговор каким-то образом перекинулся на жилье. Мне всегда было интересно, как устроен рынок недвижимости в отдельно взятой европейской стране.
– Игорь, а когда ты эту квартиру купил? – спрашиваю своего друга.
– Лет пятнадцать назад, как только оказался в Германии, стал подыскивать себе жилье, – отвечает Ляля. – У меня тогда было немного кэша, вот я и купил эту квартиру. Отдал по тем временам сто пятнадцать тысяч.
– За всё платил наличными?
– Да, сто пятнадцать тысяч квартира, плюс какая-то сумма за оформление. Моей наличности как раз на всё это хватило.
– А представь, – говорю ему, – если бы ты мог тогда взять ипотеку, насколько было бы круче.
– Да, ну, – машет рукой тёзка. – Ипотеку я мог бы взять. Только зачем мне платить проценты? Зачем, чтобы на квартире висел долг? А так – рассчитался кэшем и никому ничего не должен.
Большинство из нас именно так по-обывательски и рассуждает. Очень нам не нравится, когда висит какой-то долг, связанный с ежемесячными выплатами банку. А знаете ли вы, что долги принято делить на плохие и хорошие?
Простой пример. Вам очень хочется в отпуск. Свободных средств нет. Фактически, вы на отпуск не заработали, потому что прямо сейчас у вас есть ряд других, более важных и первостепенных платежей, которые обязательно нужно сделать.
Однако в отпуск вам хочется так сильно, что вы идете в банк и берете кредит на отпуск. Думаете, ладно, съезжу отдохну, а расплачусь позже.
Понятно, впечатления – вещь ценная, отдых нужен. Только кредит, который вы взяли на отпуск – это плохой долг. Вы будете отдавать свои деньги, да еще с процентами банка. Отпуск в результате получится золотым, никакого дополнительного дохода он вам не принесет, положительного денежного потока не сформирует.
Напротив, взнос по ипотеке может быть хорошим долгом. При условии, что ваш дом генерирует денежный поток благодаря арендаторам, которые в нем живут. Читали книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа, Бедный папа»? В ней он объясняет, что такое «активы», что такое «пассивы». Советую, прочесть, но для сокращения времени объясню просто. Если вы сами живете в доме и платите за него ипотеку, это самый настоящий пассив, так как у вас есть только расходы на банковские платежи, налоги и страховку. Если вы платите за дом ипотечные взносы, но получаете деньги за его аренду – это актив, потому что в этом случае дом генерирует денежный поток. В идеале нужно добиться, чтобы денежный поток был положительным – арендные платежи покрывали ипотеку, налоги и страховку. Тогда ваш актив становится еще более привлекательным. А наш разговор с моим тёзкой продолжался:
– Скажи, а сколько твоя квартира стоит сейчас?
– Сегодня триста сорок пять тысяч, – отвечает друг.
За пятнадцать лет стоимость квартиры Ляли выросла в три раза с момента покупки.
– А представь, – снова говорю ему, – ты бы купил не одну квартиру, а сразу четыре?
В Германии банки давали 75% на ипотеку. Нужно было заплатить только четверть от ее реальной стоимости.
– У тебя было наличности чуть больше ста двадцати тысяч. Ты бы тогда отдал за каждую квартиру тридцать тысяч, а остальное – деньги банка.
– И что с того? – пожимает плечами Ляля.
– А то, – говорю ему, – ты сейчас бы каждую из квартир продал бы уже по триста сорок пять. Вернул бы вложенные сто двадцать. При этом все пятнадцать лет твою ипотеку бы гасили квартиросъемщики. И вишенка на торте: одна из этих четырех условных квартир осталась бы тебе.
– Ну, и что? – смотрит на меня Ляля.
– Давай посчитаем. Триста сорок пять умножаем на три. Получается уже миллион с копейками. Тебе же надо было бы отдать только триста тысяч. И, как я уже сказал, все эти пятнадцать лет ты бы свои квартиры сдавал жильцам. Они бы и оплачивали твою ипотеку.
Ляля задумался:
– В принципе, можно было бы так сделать. Математика бьется.
– Сегодня ты бы имел семьсот тысяч. Легко. Ничего не делая. Все эти пятнадцать лет ты ходил на работу, зарабатывал деньги, а мог бы их просто получить.
Потом наш разговор свернул на другие темы. Фоном же меня преследовала одна мысль. Уже не о том, что один из самых моих близких друзей, с которым начинали делать бизнес еще в юности, рассуждает как обыватель. Идет по пути наименьшего сопротивления, даже не пытаясь подумать, как мог бы создать себе актив и положительный денежный поток.
«Раз квартира Ляли за пятнадцать лет подорожала в три раза, – думал я, – значит, цены на недвижимость растут по всему миру? При условии, что политическая обстановка в конкретной стране более-менее стабильна, как и экономическая ситуация. Так ведь получается?» Я понимал, что вопросы, которые себе задаю, по большей части риторические.
Только было что-то еще. Знаете, это происходит, когда тебе кажется, что почти уже добрался до нужной мысли или правильного элегантного решения, но никак не можешь ухватить его за хвост.
К размышлениям об инвестиционной привлекательности жилой недвижимости и к попыткам уцепиться за хвост ускользающего решения, я вернулся в самолёте по дороге домой.
Глава 2 Размышления на высоте 12 тысяч метров
Толстый «Боинг», напоминающий упитанного шмеля, разбегался по взлетной полосе, надсадно ревя двигателями. Наконец, оторвался от земли, задрал нос вверх, лег на крыло и стал плавно разворачиваться, ложась на курс. Летим домой. Вита задремала в соседнем кресле, не успели пилоты выровнять машину после набора высоты. Я наслаждался полетом. Люблю летать. Когда жил в Израиле, летал по несколько раз в месяц на такие же мебельные выставки, как та, с которой мы сейчас возвращаемся.
В силу географического положения страны было значительно проще. Три часа – и ты уже где-нибудь в Милане, или в Валенсии, или в том же Кёльне.С переездом в США время в небе сильно увеличилось. Расстояния другие. Рейс в одну сторону даже внутри этой огромной страны может длиться восемь-десять часов. Летаю теперь немного реже, но все равно люблю и сам процесс – от входа в авиалайнер до аплодисментов пилотам после посадки.
Одно время летал только бизнес-классом. Считал, что это статусно и круто. Я точно этого достоин. Потом как отрезало. Вдруг понял, что в стремлении купить билет именно в бизнес, нет ничего кроме желания побаловать свое эго. Настоящая жизнь все равно происходит в самом обычном салоне, где собираются очень разные люди. Мне всегда нравилось наблюдать за другими пассажирами. Делаю это и сейчас. Сквозь слегка прищуренные веки рассматриваю людей в других рядах и на соседних креслах. Сколько вообще народа в самолете? Человек двести-триста, наверное. Уж простите, не знаю, заполняемость «Боинга». Кто-то, как и мы, возвращается домой. Кто-то едет в США в турпоездку. Девушка через два ряда от меня выглядит, как типичная студентка. Парень в очках с толстыми стеклами, уткнувшийся в ноутбук, – классический айтишник.
Из аэропорта часть людей пересядет на другие рейсы, часть – разъедется по гостиницам, а многие отправятся домой – в собственные или арендованные дома и квартиры. Только туристы вернутся в родные города и страны, посмотрев местные красоты и достопримечательности.
Каждому из оставшихся так или иначе нужно где-то жить. Если учесть, что население Америки больше трехсот миллионов человек, а поток эмигрантов в страну не прекращается, то нужно зарабатывать в первую очередь на недвижимости. Многие люди так и делают.
Есть в США сервис Zillow. Когда-то компания начиналась как доска объявлений по купле-продажи недвижимости, а позже и сама начала покупать дома непосредственно у продавцов. Основатель компании Ричард Бартон стал миллиардером. И все благодаря недвижимости. В 2021 году Forbes оценил состояние Бартона в $2.2 миллиарда. Кевин Квок (Kewin Kwok), инвестор Greylock Partners и эксперт по теме роста продуктов называет Бартона «достойным кандидатом на роль основателя лучших потребительских технологических продуктов». Ричард Бартон – основатель онлайн трэвел-агентства Expedia ($18.6 млрд), маркетплейса недвижимости ($8.8 млрд) и сайта анонимных отзывов на работодателей Glassdoor ($1.6 млрд). И раз за разом ему удается повторить свой успех, когда он организует новый потребительский сервис. В эссе о Бартоне, написанном в апреле 2019 года, Кевин Квок говорит о том, что всю деятельность предпринимателя можно охарактеризовать как «Власть людям». Вместо того, чтобы оставлять контроль за определенными массивами информации у ограниченного числа посредников, компании Бартона отдают эту информацию людям бесплатно. Иными словами, встают на сторону пользователей, делая эти знания общедоступными.
Сегодня в США начнете ли вы искать в Сети информацию на тему недвижимости, работы или путешествий, самые качественные сведения получите из проектов Бартона.
Больше всего меня заинтересовала данная платформа, потому что она непосредственно связана с недвижимостью, которой я профессионально занимаюсь фактически всю сознательную жизнь. В начале нулевых сам Бартон столкнулся с трудностями при покупке дома. Нужной ему информации не было в открытом доступе. Между тем брокеры по недвижимости могли оперировать огромным массивом данных, также в их распоряжении был целый набор закрытых источников «для своих». Всё это давало брокерам сильные рычаги влияния на клиентов. Рик решил трансформировать процесс покупки недвижимости с помощью технологий. В 2004 году он основал свою платформу.
До появления данной платформы найти информацию о конкретном доме было практически невозможно (если у вас не было доступа к закрытым источникам). Бартон сделал сведения о домах – стоимости, площади, местоположении, истории ремонтов и смены собственников – публичными и открытыми. Платформа изначально планировалась не как банальная доска объявлений, а именно как крупная аналитическая система. В режиме онлайн, зная адрес дома, о нем можно было узнать практически всё, включая оценочную стоимость. Для решения этой проблемы под каждый дом была создана отдельная страница в этом электронном сервисе. Информация аккумулировалась из достоверных источников, которых были сотни и тысячи: государственные данные полиции/судов/реестров со статистикой, новостных сайтов, закрытых источников, доступных ранее только профессионалам из сферы недвижимости.
Теперь в одном месте стало удобно получать сведения о:
●
стоимости, покупке и аренде недвижимости на соседних улицах/районах/округах/штатах; следить за динамикой цен;
●
этническому составу района в процентах и уровню преступности;
●
количеству и качеству школ и образования;
●
уровню комфорта и развитости инфраструктуры (количество магазинов/кафе/больниц и т.д.)
По конкретным объектам дает пользователю еще больше данных:
●
детальная планировка;
●
полная история ремонта и реконструкции;
●
стоимость обслуживания, размер налоговых платежей и ипотечного взноса.
Данные по каждому дому, каждого района, округа и штата США. Сейчас можно найти данные о ста десяти миллионах домов на территории всей страны. Есть из чего выбрать, правда? На ресурс Бартона приходят благодаря органическому трафику. Каждая страница со сведениями о конкретном доме правильно оптимизирована. Возможность бесплатного привлечения пользователя позволила построить успешный IT-продукт на таком консервативном рынке, как рынок недвижимости. Так Бартон оставил позади основную часть конкурентов.
Я думаю, сегодня в США нет ни одного профессионального риелтора и ни одного разумного покупателя, которые бы не пользовались информацией, доступной на платформе, каждый день или при подготовке сделки.
Моя история прихода на рынок инвестирования в жилую недвижимость чем-то похожа на историю Бартона, пусть и в микро масштабах по сравнению с обладателем миллиардного капитала. Сначала я приобретал недвижимость для себя (рассказывал об этом в первой книге). Потом – для друзей и родственников, их детей и знакомых. Даже компанию изначально организовал только для того, чтобы было проще оформлять дома при покупке. Чуть позже понял, что идея инвестирования в жилую недвижимость США выглядит привлекательной для многих людей, с которыми я могу и не быть знаком лично. На рынке мы уже семь лет, и сегодня я вижу огромные перспективы для роста и развития.
Когда-то один дом я купил очень дешево. Всего за $28 500. Ремонт в нем обошелся мне примерно в $70 000.Я думал: ого, как дорого! А продал я этот дом за $165 000. – Супер! – радовался я. – Надо же, насколько выгодно я его продал! Только вот сегодня дом оценивается уже в $240 000 – $250 000, а я задаю себе вопрос: а для чего я продавал его раньше? Я стал размышлять дальше, вспоминая разговор с Лялей. Если бы я в то время взял под дом в залог ипотеку, у меня бы в кармане прибавилось еще тысяч шестьдесят или даже семьдесят. Это те самые деньги, на которые вырос дом. Наверное, было не слишком правильно, что я продал дом, заработав на нем всего пятьдесят тысяч. Я посмотрел еще несколько домов, которые продавали наши инвесторы. Один дом мы купили за $57 000, сделали небольшой ремонт на $10 000 – $15 000, а продали его за $120 000. Заработали те же $50 000. И таких домов насобиралось несколько. Проанализировав все эти приобретения и продажи, я понял, что мы могли бы зарабатывать на недвижимости больше. При условии, что пользовались бы деньгами банка.
В голове у меня крутилась одна мысль: «дома нельзя продавать, дома нельзя продавать»…Дома. Нельзя. Продавать. Лучше взять под них ипотеку. Лучше сдавать дома арендаторам. А с арендной платы оплачивать все расходы, пока дома будут расти в цене. Пока я не очень понимал, что со всем этим делать. Ладно, я знаю, что ипотека есть. Под залог дома банк может дать финансирование. И цены на недвижимость имеют тенденцию к росту. Правда, они движутся по синусоиде: могут немного опуститься вниз, если наступает небольшая стагнация, но потом неминуемо поднимутся. Я наблюдал подобное в 2021-2022 году. Тогда во всем мире подпрыгнули цены на дома. А на коммерческую недвижимость – упали. Пандемия внесла коррективы. Офисы опустели, а дома с лишней комнатой, которую легко можно было бы использовать как кабинет для удаленной работы, только росли в цене. Важно еще и то, что Америка – очень стабильная страна. Здесь нет политических потрясений, всё нормально с экономикой и надежной валютой.
Значит, так или иначе, всё будет развиваться по синусоиде – в конце бычьего рынка обязательно случится подъем. Иногда – бух! – подъем будет резким, а потом цены снова пойдут вниз. И так до следующего цикла: спад – подъем, спад – подъем.
По моим наблюдениям, такой цикл проходит полный круг за восемь-десять лет. Осталось всего лишь понять, как я могу всё это использовать. Потихоньку у меня стала вырисовываться новая бизнес-модель.
Глава 3 Как разбогатели 90 процентов миллионеров?
Карнеги – популярная в Америке фамилия. Правда, большинство обывателей хорошо знают человека с фамилией Карнеги и с именем Дейл, который учил «завоевывать друзей и оказывать влияние…».
Есть еще и второй Карнеги по имени Эндрю, миллиардер, филантроп и сталепромышленник. Любопытный факт, но два этих широко известных американца даже не являются однофамильцами. Их фамилии произносились почти одинаково (разница была только в ударении), а вот писались по-разному. Эндрю был Carnegie, Дейл – Carnagey. Я хочу рассказать об Эндрю Карнеги. О том, как его высказывания лишний раз убедили меня в правильности выбранного направления: инвестировании в недвижимость.
Если сегодня посчитать состояние миллиардера с учётом инфляции, то во времена его жизни Карнеги будет четко занимать первое место среди остальных бизнесменов, а в наши дни Эндрю Карнеги оказался бы на четвертом месте. И он точно был бы богаче Билла Гейтса.Так что мы знаем о неприметном миллиардере, который сумел в свое время заработать даже больше, чем Джон Рокфеллер? Начинал Эндрю свой путь к вершине благосостояния, как водится, с бедности и в чужой стране.
Эндрю появился на свет в 1835 году. И в этот же год у семейства Карнеги начались финансовые проблемы. Мир не стоял на месте, в ткацком производстве, что составляло основу семейного бизнеса, прогресс ломал привычные устои. Отец семейства Уильям не смог вовремя перестроиться, когда на смену ручному труду пришли станки. А вот сестра Маргарет оказалась в США раньше всех других родственников и писала им оттуда, что добиться успеха в Америке проще, чем в Европе. Карнеги отважились на переезд, когда точно поняли, что уже нет никаких шансов вернуть семье былое материальное положение в родной Шотландии. Семейные ткацкие станки были проданы. 19 мая 1848 года начался путь в иммиграцию семейства Карнеги на борту бывшего китобойного судна «Wiscasset».
Китобой причалил в Нью-Йорке, а оттуда вся семья еще три недели добиралась до Пенсильвании. Карнеги решили поселиться в Аллегани, пригороде Питтсбурга. Здесь у них были друзья и две сестры матери Эндрю. Семья заняла две комнаты над магазином родственников. Сначала родственники взяли старшего Карнеги на работу, но бизнес рухнул. Отец семейства был вынужден устроиться на хлопчатобумажную фабрику. Эндрю тоже устроился на текстильную фабрику господина Блэкстока. Следующим шагом парня стала работа за 2 доллара в неделю по обслуживанию паровых двигателей. В 1849 году ему предложили работу в качестве телеграфиста. Как вспоминал Эндрю, он словно оказался в раю после подвала с паровым двигателем, пропитанным угольной пылью.
Тут проявился его талант – мальчик мог на слух воспринимать азбуку Морзе. Это не прошло незамеченным мимо его начальства. В результате молодому человеку восемнадцати лет предложили серьезный ответственный пост – пост начальника телеграфного отдела.
К 1853 году он стал личным помощником Томаса Александра Скотта, американского бизнесмена, промышленника и руководителя Пенсильванской железной дороги.
Чутьё и аналитический склад ума подсказали Карнеги, что именно «железка» способна принести большие деньги, благодаря развитию как промышленности вообще, так и железнодорожных перевозок в частности.
Томас Скотт стал для парня настоящим наставником: обучал всему, что знал сам, много рассказывал о железных дорогах, делился своими мыслями о перспективах развития этой сферы. С повышением уровня доверия Скотт стал оставлять Карнеги «за главного», когда сам отлучался по делам. Эндрю оказался хорошим учеником, быстро вник в суть дела, а наставник помог ему с первыми инвестициями в железнодорожный бизнес. Именно благодаря Скотту Эндрю сумел грамотно инвестировать в акции компании «Adams Express» и получить первые дивиденды в размере десяти долларов. Может, кому-то прибыль Карнеги от инвестиций покажется смехотворной, но важно понимать, что это была первая десятка из той категории, которую все мы сегодня называем пассивным доходом.
Первые инвестиции Карнеги сделал по рекомендации своего наставника Скотта: вложил $217,5 в акции компании, производившей спальные вагоны.Уже через несколько лет бумаги приносили Эндрю больше пяти тысяч долларов в год, хотя все и начиналось со скромной десятки. Дивиденды укрепили Карнеги еще в одной мысли. Он быстро понял, что наемным трудом невозможно заработать настоящие деньги. Даже когда чуть позже Эндрю занял должность своего наставника, его зарплата была в десятки раз меньше доходов от акций.
Инвестировать Карнеги больше никогда не прекращал. Продолжал вкладываться в различные предприятия. К двадцати восьми годам его доходы от инвестирования превысили $40 000 в год.В 1859 году Скотт устроил своего протеже на собственную должность, а сам ушел на повышение.Карнеги продолжал работать в железнодорожном бизнесе и во время Гражданской войны.
В 1861 году Скотт, который был уже помощником военного министра, определил Эндрю Карнеги на должность руководителя Союза телеграфных линий, а не только военной железной дороги.После войны Карнеги решил, что ему нужно двигаться дальше. В 1862 году в Пенсильвании обнаружили богатые залежи нефти. Карнеги получил предложение приобрести несколько нефтяных скважин за $40 000. Он не упустил эту возможность. Чуть позже купил еще оду самую перспективную скважину. Нефть, которая в ней добывалась, позволяла получить из нее машинное масло.
В этом же году он учредил фирму «Пипер и Шифлер», которая позже стала носить название «Кистонское общество для постройки мостов». Доходы от его инвестиций в железнодорожный бизнес, делать которые Эндрю никогда не прекращал, позволяли заняться ему чем угодно. Выбор пал на металлургию.
Создавая железнодорожные рельсы и мосты, предприниматель заметил, насколько гибким и податливым может быть железо и вместе со своим младшим братом открыл небольшой «Циклопический завод», который занимался изготовлением кованого железа, а после объединил его со своим старым заводом, создав общее предприятие под названием «Союзные металлургические заводы».В 1865 году Карнеги увольняется из компании «Пенсильванская железная дорога» и начинает работать на себя.В 1866 году вместе с Томасом Миллером открывает «Питтсбургскую паровозную фабрику».В 1867 году переезжает в Нью-Йорк, где создает «Пульмановское общество спальных вагонов».В 1870 году начинает производить чугун.В 1873 году открывает завод по выпуску стальных рельсов. Новые технологии и материалы только в первый месяц работы этого предприятия приносят Карнеги $11 000 чистой прибыли.В дальнейшем он расширяет свой бизнес, открывает новые заводы, выкупает мелкие производства и вытесняет конкурентов с рынка.
В книге «История моей жизни» Эндрю Карнеги поделился своими принципами приумножения богатства.Один из них звучит так: «Определите точное количество денег, которое вы хотели бы иметь. Недостаточно сказать: «Я хочу иметь много денег». Будьте точны и конкретны».
Карнеги также считал, что каждому предпринимателю необходим детальный план по зарабатыванию желаемой суммы денег и понимание, чем он готов пожертвовать в обмен на выполнение своего желания.Другой базовый принцип Карнеги гласит: «Никогда не покупайте то, что не можете оплатить, и не продавайте то, что вам не принадлежит».«Только в начале карьеры у меня было некоторое количество ценных бумаг… Но потом я решил продать все имевшиеся у меня акции чужих компаний и сосредоточить все внимание на наших собственных предприятиях», – писал Карнеги.
Был у него еще один секрет. Эндрю хорошо понимал, что успех зависит в большей степени не от конкретного индивида, а от его умения отыскать тех людей, которые лучше знают, что делать:
«С ранних лет я обладал организаторским талантом, от дальнейшего развития которого зависел мой внешний успех в жизни. Этим успехом я больше обязан своей способности всегда отыскивать таких людей, которые лучше меня знали, что надо делать, нежели собственным знаниям и уменью».
Иногда приходится наблюдать противоположную картину. Предприниматель настолько боится, что кто-то из сотрудников окажется умнее его, что даже увольняет таких «умников». А мог бы, наоборот, заработать благодаря талантливым и умным людям, которых собирает вокруг себя.
Я часто говорю об этом со своей дочерью, когда мы касаемся бизнеса. Основное – это коммуникации. Твое умение выстраивать отношения с людьми. Ценить то, что сотрудники для тебя делают. У меня в компании есть люди, которые никогда ничего не просили сверх установленного в контракте. При этом они приносят столько пользы, что я за них держусь, боюсь потерять и сам готов поднимать им зарплаты, чтобы у них даже мысли не возникло уйти.
В этом плане Карнеги, про которого я рассказываю, был гораздо более жестким предпринимателем. Рабочие на его заводах всегда находились в достаточно тяжелых условиях. Благотворительностью, про которую так часто вспоминают, говоря об этом человеке, Карнеги занялся, когда полностью отошел от дел.
Свой первый завод Эндрю Карнеги основал в Браддоке (Питтсбург). Этот завод вошел в его сталелитейную компанию Carnegie Steel Company.Металлургия стала приносить Карнеги значительно больше денег, чем железные дороги. Именно здесь он сколотил свое огромное состояние. Перед выходом на покой в 1901 году Карнеги продал свою «стальную империю» за 480 миллионов долларов. Эта сделка превратила его в самого богатого человека своего времени. Однако, несмотря на то, что основной капитал Эндрю Карнеги сделал в сталелитейной промышленности, я бы обратил особое внимание на эти его слова: “Девяносто процентов всех миллионеров становятся таковыми благодаря владению недвижимостью. В недвижимость было вложено больше денег, чем во все промышленные инвестиции вместе взятые. Мудрый молодой человек или наемный работник сегодня вкладывает свои деньги в недвижимость”.
Разве сказанное потеряло актуальность сегодня? Наоборот, я вижу, как все больше и больше людей рассматривают варианты инвестирования в недвижимость, потому что понимают – нет лучшего способа преумножить свой капитал и обеспечить себя пассивным доходом.
Глава 4
Дом, милый дом
Я закончил предыдущую главу цитатой Эндрю Карнеги о том, что 90% миллионеров смогли стать таковыми, инвестируя в недвижимость.Ок. Кто-то из читателей может сказать:
– Эй, уважаемый автор! Когда и в каких условиях жил Карнеги? Сегодня мир изменился до неузнаваемости. У людей другие приоритеты, а недвижимость проще арендовать, чем покупать ее. Очнись! Обязательно с этим разберемся. Пока зайду с неожиданной стороны. Думаю, все мои читатели хоть раз в жизни слышали словосочетание «американская мечта». Многие сегодня пишут эти слова исключительно в кавычках. Как бы намекая, что ничего подобного давным-давно не происходит. Происходит и еще как! И, кстати, инвестиции в недвижимость – один из способов реализовать ту самую американскую мечту, как бы вы к ней ни относились. Знакомьтесь: Дональд Брен, собственник компании Irvine (инвестиции в недвижимость).
Окончил Университет штата Вашингтон, получив степень бакалавра в области делового администрирования, был офицером морской пехоты США. Служба сформировала его ценности, а бизнесу придала особый стиль.
Брен начал деловую карьеру в двадцать шесть. Основал компанию-застройщика домов в Оранж Каунти в Калифорнии. В 1977 году после экономического спада Брен присоединился к группе инвесторов, которые выкупили компанию Irvine. Стал крупнейшим акционером, получил звание вице-председателя совета директоров, к 1983 году выкупил контрольный пакет акций, а в 1996 году выкупил 100% акций этой компании с полуторавековой историей и репутацией. Мне близко кредо Дональда Брена, о котором он говорил в одном из своих интервью: «Когда вы владеете собственностью в течение длительного периода времени, вы выигрываете не только потому, что растет ее стоимость, но и потому что у вас всегда есть что-то материальное, что вы можете предъявить». Ключевое слово – «материальное». Не устаю это повторять!
Когда вы инвестируете в недвижимость, вы покупаете материальный объект. Дом – это не циферки на виртуальном счете, не акции, даже пусть в виде бумаг (теперь почти никогда!), которые лежат где-то у вашего брокера.Человек не может обойтись без дома. Ему нужно где-то жить, спать, принимать гостей и родственников, а иногда даже работать.А как же бродяги и бомжи? – спросит кто-нибудь из вас. Отвечаю: даже бродяги строят некое подобие домика для ночлега из картонных коробок. А в Калифорнии, например, любой уважающий себя бомж имеет палатку. Тот же аналог дома. Обычного человека с работой, счетами в банке, семьей и детьми без дома невозможно представить. Это аксиома.
Соглашусь, не каждый и не всегда может позволить себе приобрести недвижимость в собственность. Поэтому больше 70% американских граждан предпочитают жилье снимать. Так дайте им такую возможность! Купите дом или несколько, сдавайте их в аренду и получайте прибыль.
Еще несколько цитат от успешных авторитетных людей об инвестициях в недвижимость: «Покупка недвижимости сделала меня богатой. Но начиналось все не с замысла, а необходимости.
Я купила свою первую крошечную студию после того, как наскребла определенное количество долларов, потому что просто вопрос нужно было решать – мне требовалось где-то жить.
Несколько лет спустя стоимость студии увеличилась вдвое, и я получила достаточно денег, чтобы потратить половину вырученной суммы на квартиру с одной спальней. Вскоре это жилье превратилось в двухкомнатную, затем и в трехкомнатную квартиру. А сегодня мое жилье – 10-комнатный пентхаус на Пятой авеню в Нью-Йорке.
Покупка крошечной студии на первоначальном этапе была самым важным решением, которое я приняла, потому что она вовлекла меня в процесс развития».
Барбара Коркоран, основатель The Corcoran Group, ведущая подкаста Business Unusual, судья на Shark Tank.
«Недвижимость реальна, и всегда полезно вложить деньги в реальные активы. Тем не менее, поясню: это не значит, что всякая недвижимость – хорошая идея.
Я покупаю только определенные типы недвижимости. Это, как правило, многоквартирные дома в престижных местах, которые обеспечивают стабильный денежный поток и большой потенциал для будущего повышения стоимости.
Я держусь подальше от районов с низким доходом и частных домов. Но даже эти активы, вероятно, являются лучшим способом для хранения ваших денег. Гораздо эффективнее, чем решение позволять наличным обесцениваться, пока они лежат в банке!» Грант Кардоне, эксперт по продажам, автор колонок-бестселлеров в New York Times.
«Недвижимость – всегда отличное вложение, потому что у вас больше возможностей, чем при других типах инвестиций. Если вы инвестируете в акции, облигации или частное размещение, ваш успех полностью зависит от факторов, находящихся вне вашего контроля. В лучшем случае у вас есть варианты: удержать или продать. С недвижимостью у вас есть неограниченные возможности.
Вы можете купить дом, чтобы обустроить его, а затем сдать в аренду, если рынок теплеет. Недвижимость можно рефинансировать, перестроить и перепланировать. Вы можете развить ее, разделить или добавить к одному участку соседние.
Это лишь некоторые из вариантов. Гибкость – одна из причин, по которой рынок недвижимости создал больше миллионеров, чем любой другой вид активов». Даниэль Лесняк, основатель Orange Line Living, брокер в Keri Shull Team, соучредитель компании HyperFast Agent по коучингу в сфере недвижимости, автор книги «HyperLocal, HyperFast Real Estate Agent».
Жилая недвижимость – понятная и простая сфера. Даже если вы никогда не продавали и не покупали дом, хотя бы раз в жизни снимали квартиру или даже комнату. Интуитивно, каждый из нас знает, как все это работает. Повторю. Дом или квартира – материальный объект. Вот он. Находится по такому-то адресу. Его всегда можно увидеть, пощупать, провести ладонью по внешней стене или обоям внутри. Зайти и выйти. А попробуйте пощупать блокчейн, если вдруг вы решили инвестировать в криптовалюту. К тому же вам придется потратить время на изучение новой для вас темы.
Да, можно еще покупать акции, облигации или фьючерсы. Только вот лучше всего на акциях зарабатывают те, у кого есть инсайдеры. Сколько раз бывало так: внешне компания растет, но вдруг ее настигает крах. Акции такой компании превращаются в никому ненужные бумажки. Лишь малый процент тех, кто знал реальное положение дел в такой компании, успевают продать ее бумаги на пике и зафиксировать прибыль. Большинство же обычных инвесторов терпят убытки. Если инвестировать, то в жилую недвижимость. Это надежно, стабильно и безопасно. Конечно, здесь тоже есть свои тонкости.
Нужно научиться выбирать правильные дома и покупать их по правильным ценам. Ремонтировать их ниже рынка. Находить арендаторов в самое короткое время. Договариваться с банками о выгодных условиях рефинансирования (ипотеке). Каждый из читателей этих строк при желании может присоединиться к нам, чтобы хорошо зарабатывать на инвестициях в жилую недвижимость на самом надежном, прозрачном и безопасном рынке – рынке жилой недвижимости США.
Я снимаю квартиру в хорошем месте – в Нью-Джерси, рядом с рекой Гудзон, которую вижу из своего окна. А на другом берегу Гудзона – Манхэттен, престижный район Нью-Йорка, куда многие обитатели Нью-Джерси каждое утро отправляются на пароме или на автомобиле через мост.
Классический вариант – зарабатывать люди предпочитают на Манхэттене, потому что именно там сосредоточены возможности иметь годовой доход в $250 000 или даже в $450 000 (верхней планки не существует!), а вот жить предпочитают там, где всё это доступнее и разумнее, если говорить об арендной плате. Квартира, которую я снимаю – это три комнаты в жилом комплексе с бассейном.
Арендная плата за нее сегодня – $4 200 в месяц, а вот если бы я собрался купить похожее жилье (или именно эту квартиру), реальная рыночная цена этого объекта составила бы $700 000 – $750 000 долларов. Теперь нетрудно посчитать, сколько зарабатывает хозяин такой недвижимости. Предположим, что его первоначальные вложения (покупка) составили $700 000. Я плачу ему $4 200.
Из этих четырех тысяч, скорее всего, тысячу составляют расходы на налоги и страховку. Значит, хозяину остается три тысячи или чуть больше. Примерно $38 000 – $40 000 в год он зарабатывает на моих платежах за аренду его квартиры. Если посчитать в процентах, то получится приблизительно 5% годовых. Только нужно еще вычесть из этой суммы 10%-15% на услуги управляющей компании. По факту, собственник квартиры, которую я сейчас снимаю, зарабатывает на ней меньше 5% годовых.
А как вам история про, скажем скромно, 30% или даже 50% годовых на жилой недвижимости? Именно так происходит у нас в Питтсбурге.Хотите знать, почему?
Глава 5 «Ад с закрытой крышкой»
Эта глава далась мне непросто. Долго решал и взвешивал, с чего начать? Как и какие дома я покупаю в Питтсбурге? Почему именно здесь? Что такого происходит в этом городе, чего нет в других городах Штатов? Как вообще выглядит этот город? Какое впечатление производит? Решил быть последовательным. Скажу несколько слов о Питтсбурге и о том, что мне нравится в этом городе. Потом отвечу на вопрос, почему я снимаю жилье в Нью-Джерси, а покупать дома предпочитаю в Питтсбурге. Затем будет немного истории, а дальше очень много полезных и нужных цифр. Питтсбург очень изменился за семь лет с того момента, когда я оказался здесь впервые. Сегодня он похорошел. Если хотите, приобрел элегантный внешний лоск. Стал более современным, в отличие от того Питтсбурга, что я видел семь лет назад.
В то время казалось, что в этом спящем городке время остановилось. В нем не было пульсирующей жизни, драйва, той особой атмосферы, характерной для города, который развивается и растет.
Мне нравится северный темперамент. Если сравнить Питтсбург с Флоридой, мы обнаружим во Флориде южное спокойствие, неторопливость, расслабленность курортного места с вечным летом. Жители Питтсбурга не похожи на расслабленных обитателей курортных мест.
В Питтсбурге ярко проявляются все четыре сезона. Весной все начинает цвести, ты видишь, как на деревьях появляются листья, на газонах – трава, температура воздуха становится выше.
Весну сменяет классическое лето, потом наступает нормальная осень, когда листья желтеют и опадают, зимой в городе лежит снег. Если вы любите континентальный климат, Питтсбург – идеальное место, чтобы насладиться прелестями всех четырех сезонов. Для любителей городской жизни здесь есть классический даунтаун с небоскребами, классической американской архитектурой, плотной застройкой высотных домов. Тут же рядом свою выгоду найдут и любители загородной жизни – домики с участками, с задними двориками. Плюс будет большой разброс по ценам и качеству жизни. Есть очень дешевое жилье для людей с малым достатком и есть очень дорогое жилье для тех, кто привык жить с размахом. Город сильно изменила IT-промышленность во главе с корпорацией Google, которая когда-то выкупила целые кварталы домов для своих сотрудников.