Андрей Артюшенко Обзор процесса строительства в Республике Казахстан на 2021 год
Аннотация к справочнику
Настоящий справочник «Обзор процесса строительства в Республике Казахстан на 2021 год» подготовлен специалистами юридической фирмы «Артюшенко и партнеры» (Республика Казахстан, г. Алматы, www.a-p.legal) под руководством и под редакцией управляющего партнера фирмы Артюшенко Андрея.
Справочник предназначен для практикующих юристов и менеджеров, руководителей разного уровня, экономистов, так или иначе вовлеченных на разных этапах в процесс строительства в Республике Казахстан. Ряд советов и рекомендаций ориентирован на особенности вхождения на наш рынок именно иностранных компаний.
Данный Справочник является логичным продолжением справочника с одноименным названием, который мы публикуем на своем сайте шестой год подряд. Справочник уже имеет своих постоянных онлайн-читателей не только в Республике Казахстан. Каждый год мы с коллегами добавляем что-то новое, корректируем текст Справочника исходя из норм действующего законодательства Республики Казахстан, из новой практики, которую мы получаем при сопровождении проектов.
В течение 2020 года в основной закон о строительстве в Казахстане пять раз вносились изменения, в Земельный Кодекс шесть раз, не говоря уже о различных подзаконных актах.
Справочник в этом году дополнен более чем на 30 % новыми материалами от нашей юридической фирмы по EPC контрактам, кейсами из строительной практики, другими полезными статьями.
Информация, представленная здесь и далее по тексту, носит справочный/ общий характер и отражает положения действующего законодательства на декабрь 2020 года. Эта информация не предоставляется в качестве юридической или какой-либо другой консультации по какому-либо конкретному вопросу.
Юридическая фирма «Артюшенко и партнеры» прямо отказывается от всякой ответственности перед любым лицом в отношении чего-либо и в отношении последствий чего-либо сделанного или упущенного полностью или частично в зависимости от всего или любой части содержания настоящего Справочника.
Наши контакты:
Республика Казахстан, г. Алматы, A26F0P4,
ул. Толе би д.12, помещение А
+7 727 357 30 56
info@a-p.legal
www.a-p.legal
Приветственное слово от основного редактора справочника
В своей работе я постоянно сталкиваюсь с теми или иными очень схожими между собой проблемами при реализации инвесторами строительных проектов не только в Казахстане, но в соседних странах бывшего союза. Меня всегда волновал вопрос, почему же стороны строительного контракта спорят по очевидным для меня вещам, вроде же все понятно прописано и в договоре подряда, проекте и в законах?
Ответ был очевидным – отсутствие взаимопонимания у сторон и общей цели успешно реализовать проект. Каждый пытается оторвать свой кусок, а что дальше, не важно. Но ведь от успешного результата выигрывают все – и заказчик, и подрядчик, и инженер и все виды надзора со всеми своими юристами, экономистами, закупщиками и прочими специалистами.
Строительство всегда считалось довольно сложным видом бизнеса, в том числе и из-за постоянного накала обстановки на строительной площадке. Строители/ заказчик говорят на своем языке – такой ответ часто слышу от любой из сторон, когда у них с начинаются первые споры.
Мне очень хочется изменить ситуацию. Показать, что можно добиться взаимопонимания всем участникам строительного процесса. Надо только начать говорить на понятном друг другу языке, раскрывать друг перед другом свои действительные потребности и задачи, быть открытыми, стремиться успешно, качественно и своевременно завершать проекты.
Именно для реализации указанных целей я стараюсь привнести на рынок больше понимания и возможностей для всех, кто так или иначе участвует в строительном процессе. Суды и арбитраж – это очень дорого, зачастую долго, а самое важное сложно предсказуемо.
Для достижения своих целей я решил обучать не только юристов, но и инженеров, финансистов, менеджеров проектов, других участников строительства, вне зависимости от того, являются они персоналом заказчика или подрядчика. К нам на семинары часто приходят собственники строительных компаний.
Мы с коллегами готовим массу интересных и понятных материалов в сфере строительства, нацеленных на формирование взаимопонимания, достижения качественного результата. Это и семинары, и вебинары, статьи и заметки, конференции, презентации, круглые столы и, в частности, вот этот Справочник.
Имеющаяся у меня специализация и более чем 20 летний опыт работы позволяет делиться знаниями, привозить в Казахстан других интересных специалистов/ спикеров/ практиков, организовывать ивенты в других странах. И все это только с одной целью – сделать процесс строительства понятным для всех участников строительства.
Впереди много планов. Это и долгосрочные образовательные программы, запись новых видео, организация и проведение интересных мероприятий для строительной индустрии.
Когда мы создавали первую версию справочника о строительстве в Казахстане, еще в конце 2014, мы хотели упорядочить имеющиеся у нас знания и отчасти разрозненную и не упорядоченную законодательную базу в Казахстане. Тогда еще не было единых правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, а ознакомление с Законом РК “Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан” не давало полного представления о многих вопросах.
В конце января 2021 г. мы запустим справочник на ту же тему, но уже на 8 разных стран бывшего союза, на английском языке. Смотрите ссылку на него на последних страницах этого Справочника.
Очень надеюсь, что Справочник принесет Вам ряд преимуществ в Вашей повседневной деятельности и будет полезен для качественного, своевременного и успешного завершения Ваших проектов.
Всегда остаюсь открыт к диалогу и к сотрудничеству. Мои контакты есть на нашем сайте и в профиле LinkedIn.
Вводная информация
В Справочнике мы затронули основные вопросы, так или иначе возникающие перед иностранными компаниями, которые хотят работать в Казахстане в сфере строительства, начиная с открытия компании и заканчивая приемкой и сдачей в эксплуатацию объекта, практические аспекты, учитывая также особенности регулирования данного процесса с участием иностранных компаний как субъектов строительной деятельности.
Для того чтобы построить объект Казахстане, требуется много времени, затрат, выполнение многих бюрократических процедур. Мы рекомендуем Вам внимательно подойти к планированию Ваших проектов.
В целом процесс строительства в Казахстане можно условно разделить на следующие этапы:
1. Получение земельного участка.
2. Разработка ТЭО и другой предпроектной документации.
3. Получение исходных материалов для разработки проектов строительства.
4. Разработка и согласование эскиза (эскизного проекта).
5. Разработка проектно-сметной документации (проектирование) и проведение комплексной вневедомственной экспертизы проектов строительства (экспертиза).
6. Уведомление органов, осуществляющих государственный архитектурно-строительный контроль и надзор за началом производства строительно-монтажных работ.
7. Выполнение строительно-монтажных работ.
8. Тестирование оборудования и пусконаладочные работы.
9. Приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта.
Во введении немного остановимся на этапе планирования, так как здесь аккумулируются переплетение разных процессов и этапов строительства, которые далее будут расписаны более подробно.
Использование общих подъездных дорог и общих коммуникаций при строительстве нескольких зданий на одном земельном участке – это вполне понятная не только синергия, но и экономия. Однако, по какой-то причине вопросы совместного использования имущества несколькими собственниками в результате этой экономии приходится решать уже на стадии активной продажи построенного и введенного в эксплуатацию проекта.
Очень важно заранее определить порядок нарезки земельного участка в будущем. Могут возникнуть ограничения как из-за размещения городских сетей/объектов, так и близости водоохранных зон. Статус того или иного земельного участка будет определять порядок его совместного использования. Особенно если речь идет о строительстве нескольких офисных и торговых объектов (равно многофункциональных зданий) в непосредственной близости к общим сетям, которые затем, по задумке инвестора, должны будут иметь возможность отойти в собственность третьим лицам (полностью, либо частично).
Инвестор еще на этапе планирования должен задуматься о преследуемых им целях, чтобы в будущем наиболее эффективно распорядиться имеющимся активом. Например:
– планируется продажа объектов целиком или частями;
– будет у всех объектов общая управляющая компания или нет;
– надо думать об имидже проекта на несколько лет/десятилетий вперед или нет и так далее.
Отсутствие заблаговременно организованного и подписанного всеми соседствующими собственниками объектов недвижимости механизма регулирования взаимоотношений в части пользования совместным имуществом может стать причиной затяжных судебных процессов и/или сложностей в текущем управлении построенными объектами (невозможно собрать деньги на текущий/капитальный ремонт общего имущества – дорог, общих коммуникаций, дворовых и других прилегающих территорий; невозможно эффективно распорядиться общим имуществом и т. п.).
Наша компания рекомендует на стадии планирования:
a) определить момент и порядок деления земельных участков с целью своевременного получения разрешительных документов на строительство, а также своевременной подготовки документов для продажи проекта как в целом, так и по частям;
b) заранее предложить, обсудить и принять совместно с предполагаемой управляющей компанией варианты управления с учетом особенностей проекта;
c) подготовиться к подконтрольному выполнению плана перехода прав на недвижимость, общее имущество и прочее имущество, в том числе под управление управляющей компании;
d) точно определить, какое имущество и на каких условиях можно отдать в город (коммунальным службам), либо оставить в совместном пользовании, какое можно отдать в собственность вместе со зданием (помещением) и т. п.;
e) решить вопрос – где можно использовать сервитут, а где нет, и применить такую возможность;
f) разработать пакет документов, необходимый для реализации принятых инвестором решений по реализации, управлению и совместному использованию как всего проекта, так и его частей (договоры купли-продажи, соглашения о сервитуте, протоколы о создании объекта кондоминиума, устав кооператива, протоколы об управлении объектом кондоминиума и другие).
Выстраивание структуры контрактных отношений в Казахстане требует также особого подхода. Наличие в Гражданском кодексе РК термина «строительство «под ключ» дает некоторые преимущества в Казахстане по сравнению с другими странами бывшего Союза. Однако, у нас нет единой сложившейся судебной практики по этому вопросу как в местных судах, так и в арбитраже.
При реализации проектов в нашей республике часто применяют концепцию строительства «под ключ», так называемые EPC контракты. При этом также часто используются проформы FIDIC, конечно же при условии их адаптации к нашему законодательству.
В этом справочнике мы добавили новый раздел о EPC контрактах, включили несколько кейсов из нашей практики, а также наших интересных и полезных статей.