Глава 2. «Проект»: стратегия
Проект при создании дома определяет все: каким будет внешний вид здания, его назначение, планировки и стоимость. Так и стратегия в недвижимости определяет все ее будущее.
В мировой экономике, а значит, и в жизни всех людей, кроме живущих в джунглях папуасов, недвижимость занимает более важное место, чем может показаться, – это самый крупный мировой класс активов. Только жилая недвижимость в мире стоит больше, чем все фондовые рынки, вместе взятые. А вся недвижимость мира оценивается приблизительно в 300 триллионов долларов – сколько стоят все товары и услуги, продаваемые в мире в течение трех с половиной лет. Итак, недвижимость – самое большое хранилище капитала[2].
Поскольку недвижимость занимает прочное место в нашей жизни, каждому было бы неплохо понять, какая недвижимость нужна лично ему и для чего. Стоит ли мне покупать себе квартиру или аренда выгоднее? Хочу ли я построить дом на море в Испании или лучше каждый год отдыхать в новом месте? Инвестировать ли мне в недвижимость половину своих денег, четверть или вообще ничего?
Как определить личную стратегию работы с недвижимостью?
Мы пользуемся недвижимостью для ежедневных нужд: чтобы жить, проводить отпуска, работать и продавать товары. А еще мы инвестируем в недвижимость: приобретаем жилую или коммерческую недвижимость для сдачи в аренду, покупаем ценные бумаги, основанные на недвижимости. Иногда это происходит неосознанно, например когда мы покупаем жилье для жизни, а затем его перепродаем с прибылью.
Спектр вариантов инвестиций в недвижимость очень большой:
• покупка земли;
• инвестиции в строящуюся недвижимость;
• покупка готовой недвижимости для перепродажи или сдачи в аренду;
• инвестиции в финансирование девелоперских проектов;
• покупка паев или акций инвестиционных фондов (ПИФ или REIT), акций компаний из сектора недвижимости;
• покупка старой недвижимости с дисконтом для ее обновления и продажи;
• самостоятельный девелопмент или строительство недвижимости и так далее.
При таких безграничных возможностях решающим фактором становится выбор стратегии в сфере недвижимости с учетом степени риска и размера вознаграждения.
Личная стратегия в недвижимости не ограничивается инвестициями. Однако в этой главе мы сосредоточимся преимущественно на инвестициях, потому что эта деятельность требует профессионального подхода. Но не спешите пролистывать главу, если вы не считаете себя инвестором с большой буквы. Почти любая операция с недвижимостью может превратить вас в инвестора.
Почему все инвесторы мира так любят недвижимость? На первый взгляд, это нелогично: вода, еда и одежда зачастую необходимы людям больше, чем модный дом. Но лучшие инвесторы не горят желанием хранить хотя бы 10% своего капитала в продуктах питания, предпочитая недвижимость.
Оказывается, в мире не так много возможностей инвестировать в то, что, подобно недвижимости:
а) не портится;
б) имеет ненулевую стоимость;
в) обычно растет в цене.
Даже если с вашим домом что-то случится и он подешевеет, он никогда не будет стоить ноль. Стоимость недвижимости почти никогда не опускается ниже ее себестоимости: земли, кирпичей, бетона и рабочей силы. Стоимость остальных инвестиций – может. Ресторан, который несет убытки, не продашь даже по цене его оборудования, а акции неуспешной компании могут стоить в 10 и даже 100 раз дешевле их стоимости в момент покупки.
Сравним недвижимость с другими инструментами.
Ценные бумаги компаний, торгующих водой, едой, одеждой и прочими важными вещами. Несмотря на свою нужность, товары могут устаревать и выходить из моды. А компании-производители могут обанкротиться, и тогда их ценные бумаги будут стоить ноль или близко к этому. Есть множество компаний из «фундаментальных» секторов, например производители продуктов питания, чьи акции даже на американском растущем фондовом рынке уже долгие годы постоянно дешевеют.
Облигации государств. В целом это надежный инструмент. Государства обычно возвращают свои долги, чтобы иметь возможность брать новые. Но доходность таких бумаг очень низка, да и дефолты иногда случаются. Кроме того, цена таких бумаг тоже все время скачет, и вы можете легко потерять на них 10–20% капитала, если купите дорого, а продадите в неудачный момент.
Золото. Это очень необычный товар, который, как правило, растет в цене, когда на рынках неспокойно, и, наоборот, падает, когда на рынках все хорошо. В современном мире не существует «справедливой» цены на золото, так как физического применения ему давно уже нет. Владение этим мягким, непрактичным металлом скорее многовековая привычка человечества. Так что, если привычка вдруг изменится и появится альтернатива, золото может упасть в цене очень сильно.
Банковские депозиты. Обычно они дают крайне низкую доходность, примерно равную инфляции. По этой причине капитал, лежащий на депозите, обычно считается неработающим. Кроме того, банк может обанкротиться, что уже много раз бывало в нашей истории. В этом случае государство обычно выплачивает только часть суммы (если вклад велик). В России на 2020 год это 1,4 миллиона рублей на одного вкладчика.
Вывод: как видите, в большинстве случаев либо есть риск потерять вложенные деньги, либо доходность таких инвестиций крайне низка. Именно поэтому человечество пока не нашло достойной альтернативы инвестициям в недвижимость: столь же надежных инструментов, приносящих приличную доходность и не требующих ежедневного личного участия, очень мало.
Успешные инвесторы всегда начинают выстраивать стратегию с определения краткосрочных и долгосрочных целей.
Вот пример краткосрочной цели: диверсификация. Если вы инвестировали в фондовый рынок, то после кризиса 2020 года вы можете решить разбавить свой портфель ценных бумаг недвижимостью, потому что 23 марта акции на всех биржах мира обвалились. Даже облигации падали в цене на 30–40%.
Для одного человека важно сохранить деньги, инвестируя их в недвижимость, а прибыль он получает от бизнеса или в виде ежемесячной зарплаты. А для другого важно, чтобы недвижимость приносила постоянный доход.
В долгосрочной перспективе вашей целью может быть прибыльный бизнес, который не требует ежедневного управления и который вы оставите в наследство детям. Или вы планируете реализовать проект собственной школы или студии, для которых нужно помещение.
Подумайте, для чего вам нужна недвижимость, в формате фантазии «а было бы неплохо». А в конце главы вы найдете квадрат Декарта – инструмент, который поможет вам проверить свои цели в недвижимости.
Приведу несколько примеров инвестиционных стратегий для разных ситуаций.
Краткосрочные инвестиции (до 1 года)
Цель: диверсифицировать портфель, заработать от 10% годовых.
• Покупка недвижимости в строящемся проекте со скидкой, продажа после готовности (жилая, офисная недвижимость).
• Покупка старой недвижимости, косметический ремонт, дальнейшая продажа (жилая недвижимость).
• Предоставление займа девелоперу под ставку 10–15% годовых в зависимости от рынка и проекта (любой вид недвижимости).
• Покупка паев ПИФа (паевого инвестиционного фонда) недвижимости с доходностью на минимальном уровне (обычно около 10%).
• Покупка недвижимости на аукционе по цене ниже рынка с дальнейшей перепродажей.
Среднесрочные инвестиции (1–3 года)
Цель: диверсифицировать портфель, увеличить свой капитал на 30–50%.
• Покупка строящейся недвижимости на ранней стадии строительства, продажа после окончания строительства (жилая, офисная недвижимость).
• Финансирование девелоперских проектов с доходностью 15–30% годовых (любой вид недвижимости, строящейся на продажу).
• Самостоятельный девелопмент недвижимости с последующей продажей (индивидуальный жилой дом).
Долгосрочные инвестиции (от 3 лет)
Цель: создать пассивный доход в размере 5–15% годовых на вложенные средства.
• Покупка готовой недвижимости для сдачи в аренду (жилая, торговая, офисная недвижимость).
• Покупка доли в девелоперском проекте (любой вид недвижимости).
• Покупка пая в закрытом ПИФе на фиксированный срок.
• Покупка строящейся недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду (любой вид недвижимости).
• Покупка земли для дальнейшей перепродажи в растущем регионе (срок, как правило, больше трех лет).
Не стоит использовать все стратегии одновременно. Лучше выбрать одну-две наиболее подходящих и потратить время на их освоение. В любом случае вам придется провести много часов, разбираясь во всех тонкостях стратегии и выбранного рынка. Лучше сконцентрировать усилия – это повысит вероятность успеха.
До сих пор мы говорили о недвижимости как о сфере инвестиций. Но часто бывает, что инвестиционные цели: капитализация, прибыль, доходность или арендный доход – стоят не на первом месте или вообще не учитываются. Расскажу вам одну историю о таком случае.
История о большом проекте на Бали
У нас с женой есть друзья Дима и Катя. Они известные бизнесмены, которые создают онлайн-проекты в сфере образования. Пару лет назад они переехали на Бали. Насовсем, как они говорят. Ребята живут в Убуде, в центре острова, где много веганских кафе, которые мы с женой так любим, и где жизнь напоминает смесь российской деревни и калифорнийского города на побережье. Здесь есть и дикая природа, и плоды папайи и кокоса прямо на вашей веранде, и модные рестораны, и магазины органической еды и одежды.
И вот год назад Дима попросил у меня консультацию по вопросу инвестиций в девелоперский проект на Бали. Я всегда с радостью консультирую своих друзей и даже незнакомых людей, потому что мне любопытно, что еще нового происходит на многогранном рынке недвижимости. Мы с Димой созвонились, и он рассказал об идее.
– Слушай, я тут вложился в один проект, и сейчас у меня вопрос, увеличивать ли свою долю в нем. Давай я тебе расскажу ситуацию, и ты мне скажешь, как лучше действовать, – начал Дима, и я понял, что он уже глубоко в проекте и полноценную консультацию давать поздно. «Что ж, посмотрим, чем я смогу быть полезен», – подумал я.
– Мы тут познакомились с одним парнем, – продолжал Дима, – он немец, Эндрю, живет здесь десять лет, мы у него арендуем виллу. Так вот, он строит новый проект в Убуде, такого тут еще не видели. В нем полно жилых юнитов, а еще будет коворкинг на 260 мест и бассейн. А еще мы тут хотим построить виллы для себя и несколько вилл на продажу. Будем приглашать сюда предпринимателей со всего мира и…
– Дима, погоди, пожалуйста, – остановил его я. – Это все чудесно, но ты не мог бы сначала рассказать про основные показатели и экономику проекта? Для начала, сколько в нем метров?
– Ну, где-то тысячи три или четыре общих зон и еще сто юнитов жилья в первой очереди. Потом будет еще сто двадцать или сто пятьдесят. А еще мы виллы хотим, но это нужно землю докупить… А вкладываем мы, по оценке, 15 миллионов, а вторую часть, по оценке, 20 миллионов.
– А какой прогноз по строительным расходам? По доходам?
– Я не знаю, но там будет и кафе, и коворкинг, и еще доход от ретритов. Сложно все посчитать.
Тут я начал понимать, что дело плохо. В случае с недвижимостью, когда речь идет об оценке ее как бизнеса, у меня сразу срабатывает защитный механизм. Недвижимость очень легко оценивать: доходы от продаж минус расходы на строительство или выручка от сдачи в аренду минус затраты на эксплуатацию. Сразу понятно, какую прибыль или постоянный доход ты планируешь получить. А потом уже надо разбираться в деталях и проверять их. Но когда начинают звучать слова из рынка венчурных инвестиций, такие как «раунд», «оценка», «дисконт», обычно это означает, что вам пытаются продать несуществующую прибыль, которую иначе не обосновать.