Давайте обсудим, в каком сегменте лучше работать: покупка квартиры в новостройках или на вторичном рынке. На этот вопрос однозначного ответа нет. Многие успешно работают и в одном, и в другом сегменте.
При покупке квартиры в новостройке важно учитывать, сколько аналогичных квартир будет с вами конкурировать. Когда новостройка только сдается, на рынок выходит большое количество объектов, часто это инвестиционные квартиры, которые продавались на этапе строительства. Поэтому важно внимательно проанализировать текущие предложения и оценить, насколько вы сможете с ними конкурировать.
Например, если вы покупаем квартиру в новостройке, вы должны выбрать дом, где нет квартир с отделкой от застройщика, понимая, что на рынок в основном выходят квартиры без отделки. Благодаря этому анализу, вы делаете качественный ремонт, и ваша квартира становится почти единственной в этом жилом комплексе, которая продается с готовой отделкой, привлекая всех потенциальных покупателей, желающих купить квартиру в данном ЖК уже с ремонтом.
Вторичный рынок его плюсы заключаются в том, что дома старой застройки, построенные до 2000-х годов, имеют более низкую цену за квадратный метр, что делает их доступными для другой целевой аудитории.
Например, если в данной локации новостройка стоит 250 тысяч за квадратный метр, а вторичный рынок – 170-180 тысяч, то вы привлекаете целевую аудиторию, ищущую жилье именно в этом ценовом диапазоне. По практике, количество потенциальных покупателей больше в этой ценовой категории, чем в новостройках.
Также вторичный рынок интересен тем, что, преобразуя квартиру из старого состояния и делая из нее свежую и качественно отремонтированную, мы получаем эксклюзивную историю. Квартир в старых домах с хорошим ремонтом практически не существует, поэтому вы выходите на рынок с уникальным продуктом, который обладает преимуществами перед другими предложениями.
В конце концов, выбор делает каждый сам, исходя из личных предпочтений и условий региона. Некоторые предпочитают работать с новостройками, другие – с вторичным рынком. Главное – правильно подходить к выбору и анализу объекта.
При выборе объекта для флиппинга, важно тщательно рассмотреть ряд характеристик, которые определяют потенциал объекта для успешной перепродажи. Особенно это касается крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург, где критерии могут отличаться от меньших городов.
Первое, на что мы обращаем внимание – это локация. Важно, чтобы объект находился не дальше 15 минут пешком от ближайшей станции метро. Это критически важно для больших городов, так как значительно увеличивает ликвидность недвижимости.
Второй критерий – престижность района. Некоторые районы Москвы и Санкт-Петербурга традиционно считаются более престижными, что может повысить интерес покупателей и, соответственно, цену на недвижимость.
Третий аспект – экологичность района. В современном мире это играет значительную роль. Например, близость к паркам и зеленым зонам может значительно повысить стоимость недвижимости, в то время как близость к промышленным объектам может снизить ее привлекательность.
Четвертый важный фактор – транспортная доступность. Для многих семей наличие автомобиля или доступность каршеринга критично, поэтому важно учитывать загруженность дорог в часы пик. Локация, где дорожная ситуация в часы пик нейтральная или умеренно загруженная, может считаться более привлекательной.
Пятый фактор – продажа аналогичных объектов в данной локации. Смотрим на наличие аналогичных объектов в данной локации, а также анализируем разницу в ценах между нашим текущим объектом и объектами более высокого сегмента. Если разница незначительна, отказываемся от объекта, так как понимаем, что потенциальные покупатели могут уйти в более дорогой сегмент. Поэтому при анализе конкуренции среди разных сегментов недвижимости вы должны учитывать, что должна быть значительная разница в ценах.
Таким образом, при анализе потенциального объекта для флиппинга, крайне важно всесторонне оценить локацию, учитывая указанные факторы. Это поможет определить, насколько объект будет ликвиден и привлекателен для будущих покупателей.
Ещё один важный момент – определение целевой аудитории потенциальных покупателей перед покупкой объекта для нашего проекта.
Перед покупкой мы уже должны понимать, кто будет покупать нашу квартиру. Исходя из этого, у нас есть определённые характеристики, которые мы должны предусмотреть для этой целевой аудитории. Например, геолокация. Если мы покупаем двухкомнатную квартиру в спальном районе, целевой аудиторией этой квартиры могут быть семьи с детьми. Поэтому важно предусмотреть в геолокации объекта наличие детских садов, школ, поликлиник, и досуговых мероприятий, а также удобный общественный транспорт.
При анализе потенциального дома для флиппинга, важно рассмотреть несколько ключевых аспектов, которые влияют на ликвидность объекта.
Вот некоторые из них:
Тип и год постройки дома:
Молодые дома обычно более привлекательны для покупателей и часто стоят дороже. Однако старые дома, построенные 10-30 лет назад, также могут быть привлекательными для флиппинга, особенно если они выполнены из качественных материалов (кирпич, монолит).
Вид строения (панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный) также играет важную роль в привлекательности дома для потенциальных покупателей.
Престижность района и экологичность:
Расположение дома в престижном районе увеличивает его ликвидность.
Экологичность района, наличие зеленых зон и парков рядом с домом увеличивают стоимость недвижимости.
Транспортная доступность:
Важно оценивать, насколько легко можно добраться от дома до центра города или других ключевых точек, особенно в часы пик.
Инфраструктура дома:
Наличие закрытой территории, детских и спортивных площадок, а также магазинов, кафе и сервисных служб вблизи увеличивает привлекательность дома.
Парковочные места и их доступность также важны, поскольку многие семьи владеют автомобилями или пользуются каршерингом.
Интерьеры и состояние подъезда:
Наличие консьержа и чистота подъезда могут значительно повысить стоимость объекта.
Важно также обращать внимание на состояние подъезда, наличие недавно сделанного ремонта и общее состояние соседних квартир.
В рамках этого анализа также стоит рассмотреть особенности старого фонда в больших городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, где даже старые здания могут быть высоко ценными, если в них проводился капитальный ремонт.
Такой комплексный подход помогает не только выбрать подходящий объект для флиппинга, но и минимизировать риски, связанные с долгосрочной реализацией объекта на рынке.
При анализе квартиры для флиппинга важно учитывать ряд характеристик, каждая из которых влияет на её привлекательность и ликвидность на рынке:
Этажность:
Квартиры на первом этаже обычно менее желательны и имеют нижнюю цену по сравнению с квартирами на более высоких этажах, особенно если последние имеют привлекательные виды из окон.
Если в доме нет лифта, верхние этажи, особенно в пятиэтажках, также могут быть менее ликвидными, так как доступ к ним менее удобен.
Количество комнат и площадь:
Большие квартиры с несколькими комнатами обращаются к ограниченной аудитории, так как их стоимость выше, и они подходят в основном для больших семей.
Более маленькие квартиры, такие как студии или однокомнатные, обычно имеют большую аудиторию потенциальных покупателей и быстрее продажи.
Планировка:
Эргономичность планировки чрезвычайно важна: необходимо, чтобы каждый квадратный метр был использован рационально.
Например, вы приобрели квартиру площадью 50 метров, из которых 10 метров абсолютно непригодны для использования. Нельзя ничего поставить из мебели, ни какое-то устройство уместить. Поэтому простое перемножение средней рыночной стоимости квадратного метра на 50 метров будет некорректным. Конкурентные предложения, например, квартиры меньшей площадью на 5-7 метров, могут стоять гораздо дешевле, но при этом их площадь полностью задействована. В результате все потенциальные покупатели будут предпочитать эти квартиры, и вам придётся снижать цену для продажи вашей квартиры.
Наличие смежных комнат может снизить привлекательность квартиры, так как многие покупатели предпочитают изолированные комнаты.
Форма комнат также играет роль: стандартные прямоугольные комнаты предпочтительнее нестандартных конфигураций, таких как шестиугольные или трапециевидные.
Эти аспекты существенно влияют на возможность быстрой продажи квартиры после флиппинга и на общую доходность инвестиций. Подходящая квартира должна сочетать в себе хорошую локацию, современные удобства и планировку, которая будет привлекательна для широкого круга покупателей.
При выборе квартиры для флиппинга, важно тщательно оценить наличие и законность перепланировок. Если перепланировка уже выполнена, нужно проверить, была ли она узаконена и соответствует ли законодательным нормам. Например, объединение кухни с гостиной при наличии газовой плиты на кухне часто является незаконным.
В случае отсутствия перепланировок, потенциальная возможность их выполнения также может быть плюсом. Например, объединение маленькой кухни с соседней комнатой для создания просторной кухни-гостиной может значительно повысить привлекательность квартиры.
Площадь и форма кухни также имеют важное значение. Большая кухня, позволяющая эффективно организовать кухонное пространство, увеличивает ликвидность квартиры, в то время как маленькие кухни, где едва помещается стол на два места, могут снизить её привлекательность.
Высота потолков также играет роль: квартиры с высокими потолками обычно более желанны и ликвидны. Ориентация окон тоже важна: окна, выходящие в тихий, зелёный двор, предпочтительнее, чем окна, выходящие на шумную дорогу.
Наличие балкона или лоджии существенно влияет на решение потенциальных покупателей. В России многие считают балкон дополнительным помещением, что делает его наличие значительным преимуществом при продаже.
Состояние квартиры, хоть и не является решающим фактором для покупки с точки зрения флиппинга, важно для понимания экономических затрат на ремонт и подготовку квартиры к продаже.
Перейдем к следующим важным характеристикам: инфраструктура и социальная среда. Важно, чтобы вокруг дома, где планируется покупка квартиры, была хорошо развита инфраструктура. Обращайте внимание на наличие в шаговой доступности больших гипермаркетов, спортзалов, торгово-развлекательных комплексов, школ, детских садов, поликлиник и больниц. Чем лучше развита инфраструктура и чем ближе она к дому, тем это положительно сказывается на ликвидности приобретаемого объекта.
Также важно анализировать конкурентную среду. Необходимо понимать, сколько аналогичных объектов выставлено на продажу в ближайшем окружении.
Пример: вы купили квартиру в девятиэтажном доме, сделали качественный ремонт и выставили квартиру на продажу по цене около 9 миллионов рублей. Однако, в пяти минутах езды на автомобиле от вашего объекта активно развивался новый район с большим количеством новостроек, где квартиры с аналогичными характеристиками стоили от 9,2 до 9,7 миллионов рублей. Это обстоятельство создает конкуренцию с новостройками и негативно отражается на ликвидности вашего объекта.
Поэтому, приобретая квартиру, всегда важно оценивать не только сам объект, но и то, что происходит в его районе и какие проекты строятся или планируются поблизости.
Финальная составляющая анализа объекта для флиппинга – это юридический анализ документов. На этом этапе внимательно изучаем историю прав на объект: количество переходов прав, кто и как долго был в нем прописан, какие документы подтверждают права на квартиру, наличие обременений. Эти факторы могут существенно повлиять на ликвидность объекта.
Первый – это свободный рынок, где размещаются объявления по продаже квартир: Циан, Avito, Яндекс. Недвижимость, Домклик и ряд локальных порталов в каждом регионе. Затем, в зависимости от платформы, можете использовать различные фильтры для поиска нужных объектов.
Если вы только начинаете заниматься флиппингом, рекомендую начать с поиска объекта в той локации, которую вы хорошо знаете. Например, если вы живете в определенном районе и хорошо знаете его особенности, такие как инфраструктура, транспортная доступность, и особенности домов, это может сильно помочь. Знание местности позволяет более точно определить ликвидность той или иной квартиры, что является ключевым при выборе объекта для инвестирования.
Процесс начинается с установления фильтров в поисковиках, основываясь на характеристиках локации, которые были описаны ранее. Поисковик выдаст список объектов, соответствующих заданным параметрам.
Затем следует оценка стоимости: если объект подходит по характеристикам, нужно анализировать его с точки зрения ценообразования. Можно использовать фильтры сортировки для ранжирования объектов от самого дешевого до самого дорогого и выбрать наиболее подходящий для дальнейшего анализа.