Законы развития экономики таковы, что любой капитал должен работать. Инфляция, кризисы, изменения законодательства – лишь небольшой перечень рисков, угрожающих сбережениям. На протяжении тысячелетий истории люди пытались обеспечить сохранность нажитого, придумывали схемы защиты и прибегали ко всевозможным ухищрениям. За это время произошла смена целого ряда базовых парадигм и человечество совершило переход от ранних цивилизаций в техногенную эру. Но одна сфера осталась незыблемой: ценность недвижимости. «Покупайте землю, ее больше не делают» – шутка с длинной бородой оказалась пророческой. Так что инвестиции в недвижимость – нестареющая классика, подтверждающая свою эффективность и спустя столетия, сейчас вряд ли кто-то это сможет оспорить.
Недвижимость и по сей день остается одной из самых востребованных ниш экономики: людям по-прежнему нужны место для работы и отдыха, помещения для хранения и складирования, да и просто свое пространство для жизни, которым можно распоряжаться по собственному усмотрению. К слову, в известной пирамиде Маслоу крыша над головой – одна из базовых потребностей.
Инвестирование в сферу недвижимости, если, конечно, осуществлять его грамотно, сопровождается довольно низким уровнем рисков и способно генерировать достаточно стабильный доход. Так, в случае инвестирования в европейские страны сохранение ликвидности и постоянный рост цен на недвижимость обеспечиваются стабильностью экономики и развитием законодательной базы стран ЕС. Удобная налоговая и инвестиционная политика делают Старый Свет весьма привлекательным направлением для покупки домов, апартаментов или коммерческой недвижимости с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду.
Итак, проанализируем текущую ситуацию на рынке недвижимости Европы, приведем полезную информацию и ценные практические наблюдения.
Старый Свет славен своими традициями. Инвестирование в недвижимость и передача ее по наследству детям издревле были одним из излюбленных способов обогащения влиятельных родов, купеческих и ростовщических кланов. Эпохи сменились, но даже сегодня, получая в наследство дом или квартиру, человек вправе распоряжаться ими по собственному усмотрению – жить самому, сдавать в аренду или вообще продать. Это выгодно отличается, например, от наследства в виде семейного бизнеса, когда наследник оказывается «заложником» воли своих почивших предков и вынужден либо становиться коммерсантом (иногда даже вопреки собственному желанию), либо продавать семейное достояние, будучи не в силах справляться с навалившимися проблемами ведения дел.
На страницах журнала «Country Life» не так давно вышел аналитический материал о принципах наследования представителей британской аристократии и богатейших промышленников Англии. Специалисты пришли к выводу, что наилучшее сбережение капитала – через века – наблюдалось именно при наследовании земельных участков и недвижимости. Приведенные данные за 1872–2012 годы однозначно свидетельствуют: в списках самых богатых и влиятельных людей страны большую часть занимают именно фамилии одних и тех же землевладельческих родов.
При всей своей традиционной популярности инвестиции в недвижимость имеют характерные особенности, отличающие их от простой коммерческой сделки. Для этого нужно понимать существующую специфику. Прежде всего стоит определиться с самой целью приобретения. А уж затем, исходя из нее, осуществлять и выбор всей последующей инвестиционной стратегии.
Целью инвестирования может стать сбережение имеющихся финансовых активов и защита их от обесценивания. Также в качестве мотива может выступать желание приумножить свои деньги. По сути, это и есть две основные концепции – стратегия сохранения и стратегия приумножения. Рассмотрим каждую из них более детально.
Стратегия сохранения капитала за счет покупки зарубежной недвижимости широко применяется многими инвесторами. Она считается более консервативной методикой: после покупки актива и организации его управления вы сможете получать скромный доход. При этом полный возврат изначально затраченных средств возможен лишь в долгосрочной перспективе и может занять десятки лет. Зато и деньги «не сгорят» в банке при очередном неожиданном вихре социальных или экономических потрясений.
Чтобы реализовать данную стратегию, подойдет практически любая, полностью готовая к эксплуатации недвижимость – причем не только жилая, но и коммерческая. К вашим услугам – дома и квартиры, апартаменты и виллы, офисы и склады, промышленные площади и магазины… Разброс вариантов огромен.
Применяя стратегию сохранения капитала, новые хозяева чаще всего сдают в аренду купленную в Европе недвижимость. Как правило, доходность этого вида инвестиций не превышает 3–4 % годовых. Такой подход позволяет покрывать текущие издержки на содержание недвижимости и приносит небольшую выгоду своему владельцу. Основными статьями издержек будут налог на недвижимость и коммунальные платежи. Подлежащие уплате суммы будут зависеть от конкретной страны и могут оказаться весьма внушительными. Для более качественного сохранения капиталовложений вполне разумно будет купить заведомо популярный вид недвижимости, который гарантированно не будет пустовать. Например, имеет смысл предпочесть апартаментам на морских курортах Франции (зимой они точно будут пустовать) студенческие апартаменты в любом крупном университетском городе, которые всегда будут востребованы. Для реализации стратегии подойдет и квартира, скажем, где-нибудь в Швейцарии или Германии, где уже много лет живет один квартиросъемщик. К слову, в этих странах права арендаторов жилья отлично защищены и подкреплены законодательно, и выселить жильцов без повода крайне сложно. Даже смена собственника квартиры не является весомым аргументом для расторжения договора.
Еще одним вариантом сохранения капитала выступает инвестирование в коммерческую недвижимость. Тут доходность выше в сравнении с арендным жильем, но и бюджет на покупку потребуется более значительный. Здесь также понадобится помощь квалифицированного брокера: чтобы купить приносящую хороший доход нежилую недвижимость, надо знать рынок конкретной страны, тенденции ее бизнес-процессов и предпочтения местных бизнесменов.
Впрочем, особенности местного рынка недвижимости придется узнавать в любом случае. В том числе и при покупке жилой недвижимости. Только специалист сможет основательно рассказать о юридических тонкостях и дополнительных расходах, сопутствующих приобретению. К примеру, особенность сделок с недвижимостью в той же Германии – бюрократическая волокита. С одной стороны, такой нюанс существенно тормозит весь процесс приобретения, но с другой – это возможность, позволяющая более тщательно подойти к операции.
Борис Бронштейн, CEO «Kaiser Estate»:
«Пример: есть желание приобрести квартиру в Берлине. Начать следует с открытия счета в немецком банке, где попросят предоставить документы, доказывающие легальность ваших доходов. Далее последуют всевозможные проверки, такие как оценка состояния объекта недвижимости в Поземельной книге. Потом происходят нотариальное заключение сделки, предварительная и окончательная регистрация права собственности. Каждый визит к нотариусу, в банк – в любой кабинет чиновника – будет сопровождаться сбором внушительного количества документов. Нередки случаи, когда процесс покупки обычной квартиры затягивается на срок до 4–6 месяцев.
Но подобные особенности не отпугивают страждущих: привлекательность жилой недвижимости в Германии не падает. Прежде всего это связано со стабильностью экономики страны и тем, что, по данным статистики, до 60 % жителей страны предпочитают снимать квартиры, а не иметь их в собственности. Здесь в моде мобильность и легкость в перемене мест. Данные говорят, что за активную часть жизни среднестатистический немец успевает поменять несколько городов – и довольно многим не хочется пускать корни надолго. Оставшаяся же часть немцев подходит к покупке квартир расчетливо и скрупулезно, приобретая их достаточно часто для сдачи в аренду».
Как видно из кейса, покупка квартиры в Германии с целью сдачи в аренду вполне может стать выгодной сделкой. Важно лишь не упускать из виду особенности местного рынка. Например, в мегаполисах нужно в обязательном порядке узнать, к какой зоне относится объект вашего приобретения: здесь широко распространены места, где действуют ограничения на повышение арендной платы за наем. Не обладая такой информацией и просто повысив плату за аренду, вы можете легко получить штраф вместо ожидаемой прибыли.
Для планирующих сохранить свой капитал и получить стабильный небольшой доход от него можно резюмировать: в целом и жилая, и коммерческая недвижимость в Европе стабильно растут в цене, прибавляя в год до 5 % от начальной стоимости. Приятным бонусом при инвестировании в недвижимость может стать получение ВНЖ или гражданства. Причем в некоторых странах Евросоюза в подобной программе может принимать участие вся семья инвестора, иногда даже вместе с родителями. Но все нужно подробно уточнять и изучать, потому что, как и у каждой медали, существует и обратная сторона: в Европе есть и такие страны, где, даже являясь счастливым обладателем квартиры, вы сможете по закону находиться в стране не более 180 дней в году.
Данная методика потребует от инвестора определенной доли риска. Чтобы точно выяснить, какие активы демонстрируют стабильный рост, нужно иметь максимально четкое представление о местном рынке. У каждой страны своя специфика, которая может быть тесно связана не только с климатическим условиями и с экономикой региона, но и с куда более тонкими, подчас даже незаметными для неискушенного инвестора аспектами.
Максим Семенов, CEO «Mirafortis»:
«Возьмем, к примеру, юг Италии, Калабрию – прекрасное место, самый «носок итальянского сапога», омываемый водами трех морей. Здесь красивые пляжи чередуются с живописными горными массивами. И вот крупный итальянский застройщик выходит на рынок и начинает осваивать регион. Он запускает серьезную маркетинговую кампанию, начинает плотно работать с агентствами недвижимости для привлечения необходимых инвестиций в проект. Казалось бы, заманчивое предложение для вложений, не так ли?
Но давайте проанализируем целевую аудиторию этого проекта. Для самих итальянцев, живущих на севере страны, это слишком заурядное и непопулярное место – они предпочитают проводить август где-нибудь в привычной компании, вдыхая запах лимонных рощ Сорренто. Для иностранного же туризма и отдыха это, безусловно, самобытное, но довольно дикое место: здесь почти нет индустрии развлечений и до некоторых мест региона достаточно тяжело добраться.
Изучаем вопрос глубже: Калабрия – сельскохозяйственный регион, живущий за счет обработки земли. Местные жители говорят на нескольких диалектах итальянского языка, зачастую не очень понятных даже представителям соседнего региона. Английский язык здесь распространен мало. Прибавьте к этому возможный риск войти в проект – и потерять все из-за остановки строительства, связанной с обнаружением древних археологических ценностей, которые тут есть с высокой долей вероятности. В таком случае стройка будет остановлена и по итальянским законам объявлена местом проведения археологических раскопок.
Конечно, застройщик заинтересован в инвестициях и рекламирует свой проект, не открывая потенциальным инвесторам всей информации. Между тем подводная часть такого айсберга может погубить любой инвестиционный капитал. Это достаточно распространенная ситуация. В каждом подобном случае нужна помощь независимого эксперта, который будет тщательно анализировать состояние всего рынка из выбранного сегмента недвижимости и проведет финансовые исследования доходности проекта».
Стратегия приумножения основана на принципе «вовремя войти и вовремя выйти». Каждая деталь здесь существенна и важна. Допустим, вы сосредоточились на быстрых инвестициях. Для этого вам нужно отчетливо представлять, насколько быстро можно войти в проект и выйти из него; какой объем средств вы можете привлечь самостоятельно и с помощью банковских инструментов. Если присутствует ипотека, надо подсчитать процент рассрочки платежа. В зависимости от поставленной задачи и выбранной стратегии можно включиться в проект на самом старте продаж и покинуть его на стадии готовности 50 %. В таком случае реальная прибыль может составить 35 % и более. Каждая стадия готовности проекта добавляет к стоимости объекта 5–10 %. Но при подобных инвестициях крайне высок уровень риска на каждом этапе. Поэтому необходимо так тщательно проверять всю документацию, следить за ходом строительства и, конечно, выбирать исключительно проверенных застройщиков.
В свою очередь, быстрые инвестиции, увенчавшиеся успехом, невероятно выгодны для инвестора: основная часть покупателей недвижимости опасается приобретать квартиру или апартаменты на стадии начала строительства у застройщика, не желая получить в итоге незавершенный объект. Происходит это потому, что потенциальный покупатель далеко не всегда может быть знаком с особенностями выбранного региона, а также может не располагать возможностью самостоятельно достоверно оценить надежность застройщика, и поэтому не будет торопиться покупать у него жилье. А вот у инвестора такое жилье с большой вероятностью купят: цена, правда, будет значительно выше, но основная часть рисков ляжет на плечи инвестора, который войдет в проект еще до начала стройки.
Стратегию приумножения капитала через быстрые инвестиции возможно реализовать и более привычным способом. Примером такой инвестиционной стратегии можно считать небольшие квартиры в Афинах. Владельцы самостоятельно провели техническую модернизацию объектов, включающую перепланировку интерьера в современной стилистике. В итоге им удалось реализовать эти квартиры быстро и с высокой прибылью.
Конечно же, основным фактором выступает время. События, происходящие в тот или иной период, способны кардинально изменять существующие приоритеты. Время расставляет свои акценты, воздействуя на волны спроса и предложения. Так, пандемия коронавируса 2020 года охватила весь мир и коренным образом повлияла на бизнес-среду. За относительно небольшой промежуток времени закрылось огромное число предприятий и организаций, некоторые отрасли вообще были поставлены на грань выживания.
Вместе с тем новые условия сформировали и новую реальность: многие люди были вынуждены находиться на самоизоляции, перейти на удаленную работу. Большинство серьезных компаний сумели перестроиться и поддержать свою работоспособность в этих условиях. Как мы уже упоминали выше, все это сильно изменило расклады на рынке коммерческой недвижимости. Ведь если сотрудники могут эффективно работать из дома, то зачем арендовать помещения? И теперь, после снятия ограничительных мер, большое число офисных и торговых площадей осталось без своих арендаторов. Такого «черного лебедя» было вполне достаточно, чтобы стратегию капиталовложений в коммерческую недвижимость сделать рискованной и малоприбыльной.
Безусловно, часто выбор стратегии подсказывает сама экономическая ситуация. Страны Евросоюза всегда рассматривались инвесторами как довольно перспективные регионы для вложения средств: рост экономики, незначительные колебания валют, стабильность законодательства – все говорило о правильности и выгодности инвестирования. Недавняя ситуация с COVID-19 показала, что и, казалось бы, нерушимые столпы тоже могут колебаться, пусть и недолго. Временная остановка целых секторов рынка послужила началом цепной реакции, когда инвесторы один за другим стали занимать выжидательную позицию, наблюдая за дальнейшим развитием ситуации и мерами, предпринимаемыми правительствами стран Евросоюза по предотвращению кризисных явлений.
Но даже в такой сложный период существует много возможностей для реализации собственного бизнес-плана. Для владельцев дорогостоящих объектов время не играет особой роли, так как они всегда рассчитывают на длительные продажи. А вот для тех, кто хочет выгодно инвестировать средства, ситуация складывается довольно благоприятная. Сейчас, во время падения спроса, можно найти самые интересные предложения на рынке многих стран. При этом реальная потребность в помещениях никуда не исчезла и в недалекой перспективе, с ростом экономики, спрос снова пойдет вверх.