Перепланировка квартиры
Собственники жилых помещений довольно часто производят ремонт своих объектов недвижимости в результате которого меняется площадь жилого дома или планировка квартиры.
Для оформления документов, подтверждающих законность данных действий, необходимо соблюдать определенные требования, установленные в действующем законодательстве Российской Федерации.
Что же в законодательстве понимается под жилым помещением?
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) установлены виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
При ремонте, собственники жилых помещений могут произвести как переустройство, так и перепланировку жилых помещений или и то, и другое вместе. В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации.
Как правило, перепланировка квартиры связана с изменением полезной площади жилого помещения. В зависимости от желания собственника жилая площадь может быть увеличена (например, когда объединяют кухню с гостиной) или уменьшена (например, при установке дополнительного санузла, что возможно, если квартира расположена на первом этаже или над нежилыми помещениями). Любая перепланировка должна проводиться по согласованию с органами местного самоуправления (Администрацией).
Случаи, когда возводится или пристраивается балкон, подпадают под понятие реконструкции всего многоквартирного дома, поскольку, в соответствии с п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей. Разрешение на реконструкцию, согласно п.5 ст.8 ГрК РФ выдает орган местного самоуправления (Администрация).
Балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Что не является перепланировкой и не требует согласования
Не нужно получать разрешение на действия, которые именуются косметическим ремонтом. Это и поклейка обоев, и ремонт чистовой части пола, не затрагивающий саму конструкцию пола, работа по замене стен, окон, дверей. С недавнего времени согласования не требует остекление и отделка балконов и установка кондиционеров (кроме фасадов домов на магистральных улицах). Любые работы по замене сантехнического оборудования или кухонной плиты, если при этом не изменено их местоположение так же не относятся к перепланировке.
Таким образом, согласования или разрешения на перепланировку (переустройство) или реконструкцию требуют следующие изменения (основания) в жилом помещении:
– Произведены демонтаж или возведение межкомнатных перегородок;
– Осуществлена пробивка проемов и арок в стенах или изменение их расположения;
– Сделана пристройка дополнительных помещений, создание балкона или лоджии, либо их трансформация в жилую площадь квартиры;
– Возведены антресольные этажи внутри помещения;
– Затронуты несущие конструкции (за исключением подоконного блока), перекрытия, вентиляционные короба или трубы стояков инженерных коммуникаций;
– Изменен фасад здания, за исключением остекленения летних помещений или монтажа климатического оборудования;
– Выполнен перенос подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения радиаторов отопления на площади летних помещений;
– организованы теплые полы от общедомовых систем водоснабжения/отопления;
– Квартира оборудована нагревательными элементами с открытым горением;
– Расширение санузла осуществлено за счет кухни, жилых или летних помещений квартиры;
– Сантехническое и газовое оборудование вынесено за границы кухни/санузла, которые соответствуют техническим документам или газифицированная кухня объединена с жилыми помещениями.
Орган местного самоуправления (Администрация), осуществляющий согласование перепланировки (переустройства) и реконструкции, выдает заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки. Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается Актом приемочной комиссии.
В случае выдачи отказа в согласовании перепланировки Администрацией, перепланировка (переустройство) осуществляется в судебном порядке.