Урок № 3. Тема: Договор оказания услуг – основа сотрудничества
Договор, предлагаемый клиенту для подписания агентством, индивидуальным предпринимателем или самозанятым, может носить любое название: агентский договор, договор о продаже жилого помещения или оказании услуг, возмездный договор и прочее. Он свидетельствует, что продавец квартиры и специалист готовы быть полезными друг другу. В этом случае заключением договора они подтверждают:
а) в моральном плане – между ними существует доверие. Продавец доверяет специалисту выполнить работу, а специалист выражает доверие клиенту, принимая его в работу без сомнения в том, что предложенный ему объект продажи юридически чист и является собственностью продавца и т. д.;
б) в практическом плане – обе стороны договора одинаково понимают сущность возникших между ними отношений, а именно: продавец подтверждает, что нуждается в услуге и рассматривает её как товар, за который он готов платить деньги. Специалист подтверждает, что согласен тратить личные деньги (или деньги агентства) на рекламу, на проезды и прочее, так и свое время для решения поставленной клиентом задачи;
в) договор как юридический документ. В данном случае стороны одинаково хорошо понимают, что это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Судом в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения условий, определённых в соглашении между специалистом и клиентом, принимается во внимание только документ в его третьем, юридическом аспекте. Поэтому отметим, что любой договор как юридический документ имеет следующие существенные условия:
а) кто является сторонами;
б) предмет, в отношении которого заключён договор;
в) цена услуги;
г) обязанности сторон;
д) срок действия;
е) ответственность участников.
До заключения договора продавец квартиры должен убедиться в правовом основании действия специалиста и возможности оказания им услуги. Подтверждением статуса последнего обычно является:
• свидетельство о государственной регистрации лица либо организации, подтверждающее его право на занятие предпринимательской деятельностью, и паспорт гражданина РФ.
Дополнительным подтверждением могут являться:
• удостоверение агента по недвижимости, в котором указаны фамилия, имя, отчество, название должности, время выдачи и срок действия – заверенные печатью организации;
• аттестаты, свидетельства, дипломы, грамоты, свидетельствующие о получении и повышении квалификации, достижении определённых вершин в профессии.
При отказе предоставления Свидетельства о государственной регистрации и паспорта гражданина РФ подписание соглашения невозможно. При условии, что соглашение заключается от имени первого руководителя, предъявление доверенности специалистом на подписание документа обязательно.
В качестве примера рассмотрим и сравним два договора возмездного оказания услуг, а также постараемся найти положительные и отрицательные моменты, на которые необходимо обратить внимание при заключении.
1) договор возмездного оказания услуг – размещённый в свободном доступе в сети Интернет и достаточно распространённый на практике при продаже-покупке квартир и комнат на вторичном рынке жилья;
2) агентский договор оказания услуг, подготовленный гильдией риелторов Москвы.
ДОГОВОР ОКАЗАНИЯ УСЛУГ № 1
г. _________________ «__»________________202__ г.
ООО «Агентство недвижимости, наименование – ххххххх, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице директора: Ф. И. О., действующего на основании Устава, с одной стороны, и Ф. И. О. физического лица, именуемый в дальнейшем «Заказчик», действующий на основании собственного волеизъявления, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет и общие условия договора
1.1. В соответствии с настоящим договором Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать ему следующие услуги: содействовать продаже принадлежащего Заказчику на праве собственности объекта недвижимости, расположенного по адресу: _________________________________ и представляющего из себя: жилое помещение в виде ________ комнатной квартиры, находящейся на _____ этаже многоэтажного (кирпичного, панельного…) дома, а Заказчик обязуется оплатить эти услуги. Оказание услуг производится в порядке и в сроки, установленные графиком оказания услуг, подписываемым обеими сторонами и являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
1.2. Исполнитель обязуется оказать предусмотренные настоящим договором услуги лично.
1.3. Срок действия договора:
Начало:;
Окончание:,
1.4. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине Заказчика, услуги подлежат оплате в полном объёме. В случае когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, Заказчик возмещает Исполнителю фактические понесённые последним расходы.
1.5. Заказчик вправе отказаться от исполнения настоящего договора при условии оплаты понесённых агентством или специалистом расходов.
1.6. Исполнитель вправе отказаться от исполнения настоящего договора при условии возмещения убытков Заказчика, которые подтверждены документально.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Исполнитель обязуется:
2.1.1. Оказывать услуги в полном объёме в соответствии с условиями договора.
2.1.2. Информировать Заказчика о ходе оказания услуг по настоящему договору.
2.1.3. По завершении оказания услуг предоставлять Заказчику отчёт в письменной форме о результатах оказания услуг.
2.1.4. Сохранять конфиденциальность информации о деятельности Заказчика, а также информации, полученной в ходе оказания услуг по настоящему договору.
2.1.5. Информировать Заказчика о предполагаемых изменениях и последствиях, которые могут возникнуть у Заказчика в ходе или в результате оказания услуг, если таковые изменения и последствия предвидятся Исполнителем.
2.1.6. В процессе оказания услуг по настоящему договору руководствоваться интересами Заказчика.
2.2. Заказчик обязуется:
2.2.1. Предоставить Исполнителю всю необходимую для оказания услуг информацию и документы.
2.2.2. Организовать необходимые условия для эффективной работы Исполнителя.
2.2.3. Принять и оплатить оказанные услуги в соответствии с условиями настоящего договора.
3. Сдача-приёмка услуг
3.1. Отчёт о результатах оказания услуг является основанием для подписания сторонами Акта сдачи-приёмки услуг, который составляется Исполнителем и подписывается сторонами в течение трёх дней с момента передачи Заказчику отчёта об оказании услуг.
3.2. Претензии Заказчика по качеству и своевременности оказанных услуг направляются Исполнителю в письменном виде в течение 5 (пяти) календарных дней с момента окончания исполнения услуг или их отдельных этапов, обусловленных договором. В противном случае услуги считаются принятыми без претензий.
4. Стоимость и порядок расчётов
4.1. Стоимость оказываемых Исполнителем услуг составляет______________(_________________________) руб., в том числе НДС по ставке ____% на сумму ___________________руб.
4.2. Оплата услуг производится в следующем порядке:.
5. Ответственность сторон
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.2. При полной или частичной просрочке оплаты оказанных услуг Заказчик уплачивает Исполнителю пеню в размере ____ % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
6. Прочие условия договора
6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.
6.2. Настоящий договор заключён в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
6.3. Все вопросы, не урегулированные настоящим договором, решаются в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.4. Все споры, возникающие в связи с исполнением настоящего договора, разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.5. Все изменения и дополнения к настоящему договору вступают в силу с момента подписания его обеими сторонами.
7. Реквизиты подписи сторон
Заказчик
Юридический адрес:
Почтовый адрес:
ИНН:
КПП:
Банк:
Рас./счёт:
Корр./счёт:
БИК:
Исполнитель
Регистрация:
Почтовый адрес:
Паспорт – серия:
Номер:
Выдан:
Кем:
Телефон:
Заказчик: ____________________Исполнитель: _______________________
Утверждено
Решением Совета
Гильдии риелторов Москвы
протокол от 03.05.2012
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР № ___
г. Москва «___» ___________ 20___г.
Ф. И. О., действующий на основании ______________________________________________________, с одной стороны, именуемый в дальнейшем АГЕНТ, и Ф. И. О., действующий на основании собственного волеизъявления, e-mail _____________________ тел.________________________, с другой стороны, именуемый в дальнейшем КЛИЕНТ, а при одновременном упоминании – Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Преамбула Договора
Название и назначение Объекта:
Адрес Объекта
Общая площадь
Прочие характеристики Объекта
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы
Обременения и ограничения прав на Объект
Вид Основного Договора:
Настоящий договор действует с
Настоящий договор действует до
Термины и определения
Правоприобретатель – лицо, выразившее намерение приобрести права на Объект.
Объект – объект недвижимости или его часть, и/или доля в участии юридического лица, которому принадлежат права на объект недвижимости, указанный в Преамбуле настоящего договора.
Основной Договор – это договор между Правоприобретателем и Клиентом о передаче прав на недвижимое имущество от Клиента к Правоприобретателю: купля-продажа, или аренда (субаренда), или инвестирование (соинвестирование), или долевое участие в строительстве, или доверительное управление, или иной вариант уступки прав на Объект или юридическое лицо, которому принадлежит Объект.
Сделка – действия Клиента и/или Правоприобретателя, направленные прямо либо косвенно на возникновение, изменение или прекращение прав на Объект.
Клиент – сторона (принципал в соответствии со статьёй 1005 ГК РФ), поручившая Агенту совершение юридических и иных действий по настоящему договору.
1. Предмет договора
1.1. Клиент поручает, а Агент берёт на себя обязательства за вознаграждение от своего имени и за счёт Клиента, а также от имени Клиента и за его счёт совершить следующие юридические и иные действия:
а) организовать в соответствии с пунктами 2.1.1. – 2.1.4. настоящего договора поиск потенциальных Правоприобретателей прав на Объект, указанный в Преамбуле настоящего договора;
б) заключить с найденным Правоприобретателем от своего имени в интересах Клиента или при наличии соответствующей доверенности от имени Клиента в его интересах соглашение за цену и на условиях, согласованных с Клиентом, или на иных условиях, которые впоследствии будут одобрены или приняты Клиентом, подтверждающие намерение потенциального Правоприобретателя заключить с Клиентом договор отчуждения прав на Объект (Основной Договор);
в) оказать содействие в подготовке проекта Договора об отчуждении прав на Объект и его оформление.
1.2. Агент обязуется осуществлять все действия по настоящему Договору только при условии совершения Клиентом всех необходимых для этого с его стороны действий и соблюдения им гарантий, взятых в рамках настоящего Договора.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Агент обязуется:
2.1.1. Организовать поиск Правоприобретателей на Объект путём распространения и передачи информации об Объекте различными способами, в том числе через средства массовой информации по усмотрению Агента.
2.1.2. Организовать приём телефонных, электронных и прочих запросов от потенциальных Правоприобретателей, проявивших интерес к информации об Объекте.
2.1.3. Организовать показ Объекта по запросам потенциальных Правоприобретателей и их представителей.
2.1.4. Проводить переговоры в интересах Клиента для исполнения настоящего Договора с потенциальными Правоприобретателями, осмотревшими Объект.
2.1.5. Информировать Клиента о потенциальных Правоприобретателях, готовых приобрести права на Объект и осмотревших Объект, в том числе на условиях, отличных от согласованных с Клиентом, о которых стало известно Агенту.
2.1.6. Заключить соглашение в соответствии подпунктом «б» пункта 1.1 настоящего Договора с потенциальным Правоприобретателем, принявшим решение о приобретении прав на Объект.
В случае заключения Агентом соглашения в интересах Клиента на условиях, отличных от ранее согласованных с ним, но впоследствии одобренных или принятых Клиентом, обязательства Агента по организации поиска Правоприобретателя и заключению с ним соглашения в соответствии п. п. «а» и «б» пункта 1.1 настоящего Договора считаются выполненными полностью и надлежащим образом.
2.1.7. Исполнять настоящий Договор добросовестно в соответствии с режимом рабочего времени и правилами внутреннего распорядка, установленными Агентом, и действовать в интересах Клиента при условии добросовестного исполнения Клиентом всех обязательств и соблюдения всех гарантий по настоящему Договору.
2.1.8. Консультировать Клиента в устной форме по вопросам отчуждения прав на Объект, организации проводимых согласно этим расчётам в соответствии с законодательством и обычаями делового оборота.
2.1.9. Предоставить Клиенту отчёт об исполнении Договора по окончании его действия.
2.1.10. Информировать Клиента о заключённом соглашении с Правоприобретателем в соответствии с пунктом 1.1.б настоящего Договора.
2.1.11. Информировать Клиента при необходимости и на усмотрение Агента о возникающих препятствиях по исполнению настоящего Договора, которые могут привести к невозможности исполнения Агентом настоящего Договора.
2.1.12. Обеспечить сохранность представленных Клиентом документов, а в случае их утраты восстановить за свой счёт.
2.1.13. Содействовать в подготовке проекта Основного Договора.
2.1.14. Информировать Клиента о дате, времени и месте проведения сделки.
2.1.15. Использовать любые по выбору Агента контактные данные Клиента, указанные в преамбуле настоящего Договора, при информировании Клиента.
2.1.16. Оказать содействие в передаче Основного Договора и необходимых документов на государственную регистрацию, в случае необходимости по требованию Клиента;
2.2. Агент имеет право:
2.2.1. Привлекать к исполнению своих обязанностей третьих лиц в порядке и на условиях по своему усмотрению, в том числе уступать право требования по настоящему Договору;
2.2.2. Отказаться от исполнения настоящего Договора в случае обнаружения несоответствия действительности предоставленных Клиентом сведений, уклонения Клиента от исполнения Договора, невозможности исполнения Договора по причине не зависящей от Агента;
2.2.3. Получать вознаграждение по настоящему Договору из денежных средств, предоставленных потенциальным Правоприобретателем в счёт оплаты отчуждаемых Клиентом прав на Объект.
2.2.4. Исполнить настоящий Договор без заключения предварительного соглашения в соответствии подпунктом «б» пункта 1.1 настоящего Договора, если это необходимо в интересах Клиента.
2.3. Клиент имеет право:
2.3.1. Требовать от Агента надлежащего (полного и своевременного) исполнения обязательств по Договору.
2.3.2. Получать от Агента консультации по вопросам подготовки и проведения сделки по отчуждению прав на Объект.
2.3.3. Вносить свои предложения об изменении средств и способов распространения информации Агентом об Объекте при условии предварительной выплаты Клиентом дополнительного вознаграждения Агенту за его действия в соответствии с требованиями Клиента.
2.4. Клиент обязуется и гарантирует:
2.4.1. В день подписания настоящего Договора предоставить Агенту оригиналы правоустанавливающих, а в последующем иных необходимых для исполнения настоящего Договора документов на Объект.
2.4.2. Не заключать на территории Москвы и Московской области договоры, аналогичные по содержанию настоящему, и не предпринимать самостоятельных действий, направленных на сделку по отчуждению прав на Объект, в течение срока действия настоящего Договора, а также информировать всех лиц, заинтересованных в приобретении прав на Объект, о своих обязательствах в соответствии с настоящим Договором.
2.4.3. Незамедлительно информировать Агента обо всех полученных напрямую предложениях потенциальных Правоприобретателей, которые он намерен принять.
2.4.4. Обеспечить возможность доступа на Объект и его показа потенциальным Правоприобретателям в соответствии с настоящим Договором.
2.4.5. Информировать Агента в течение одних суток обо всех обстоятельствах, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе препятствующих проведению показов, сделок, о возникновении обременений, претензий или изменениях прав на Объект, изменении контактных данных, указанных в преамбуле настоящего Договора;
2.4.6. Прибыть или обеспечить явку уполномоченного представителя с необходимыми для совершения сделки документами в назначенные Агентом день, время и место, а в случае, если время, дата и место не будут согласованы, то в последний день действия настоящего Договора – в офисе Агента в 12:00 по местному времени.
2.4.7. Обеспечить в случае требования закона явку представителя в уполномоченный государственный орган со всеми необходимыми и надлежаще оформленными документами и доверенностью для государственной регистрации прав и получения зарегистрированных документов.
2.4.8. Выполнять рекомендации Агента по подготовке Объекта к показам.
2.4.9. Своевременно принять отчёт Агента и выплатить Агенту вознаграждение в соответствии с настоящим Договором.
2.4.10. Клиент гарантирует Агенту, что независимо от количества и результатов переговоров и договорённостей Клиента с потенциальными Правоприобретателями и иными лицами, которые велись до подписания настоящего Договора и, возможно, будут вестись после, что любая сделка в отношении Объекта с любым Правоприобретателем, совершённая в период действия настоящего Договора и одного месяца с момента окончания срока действия либо с момента расторжения настоящего Договора, считается совершенной в результате действий и усилий Агента, а Клиент принимает на себя обязательство выплатить Агенту вознаграждение по настоящему Договору в полном объёме.
2.4.11. Клиент гарантирует истинность следующих сведений:
– объект не обременён правами третьих лиц (в частности, под залогом, в споре и под арестом/запрещением не состоит; право распоряжаться им не ограничено), за исключением обременений, оговорённых в Преамбуле настоящего Договора;
– сделка, на основании которой приобретено право на Объект, была совершена по достоверным, надлежаще оформленным документам.
3. Ответственность сторон
3.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора в соответствии с действующим законодательством РФ.
3.2. В случае просрочки выплаты вознаграждения с Клиента взимается пеня в размере ноль целых пять десятых процента от суммы вознаграждения за каждый день просрочки.
3.3. Клиент гарантирует, что, заключая настоящий Договор, он действует с согласия всех собственников и/или пользователей Объекта, а в случае их отказа от действий, необходимых для исполнения настоящего Договора, несёт все риски его неисполнения. Отказ указанных лиц от действий, необходимых для исполнения настоящего Договора, не освобождает Клиента от выплаты вознаграждения Агенту. При множественности лиц со Стороны Клиента они несут солидарную ответственность за исполнение обязательств по настоящему Договору.
3.4. Все разногласия, вытекающие из настоящего Договора, Стороны будут стараться решить путём переговоров. Стороны обязуются в случае возникновения спора до обращения в суд направить в адрес другой Стороны письменную претензию.
4. Вознаграждение Агента и порядок его оплаты
4.1. Размер вознаграждения Агента, сроки и порядок его оплаты определены Сторонами в оформленных приложениях к настоящему Договору.
4.2. В случае расторжения Договора по инициативе Клиента, а также при невозможности исполнения Договора из-за уклонения или отказа Клиента от исполнения обязательств по настоящему Договору, и/или предоставления Клиентом недостоверной информации об Объекте, и/или нарушения гарантий Клиента, указанных в настоящем Договоре, Клиент обязан выплатить вознаграждение Агенту в размере, пропорциональном фактически произведённым по Договору действиям из расчёта:
4.2.1. 30 (Тридцать) % за выполненные действия Агента по подпункту «а» пункта 1.1 настоящего договора;
4.2.2. 65 (Шестьдесят пять) % за выполненные действия Агента по подпункту «б» пункта 1.1 настоящего договора;
4.2.3. 5 (Пять) % за выполненные действия Агента по подпункту «в» пункта 1.1 настоящего Договора, в соответствии с отчётом Агента. При этом отсутствие со стороны Клиента письменной претензии о ненадлежащем исполнении Агентом отдельных действий, предусмотренных подпунктами «а», «б», «в» пункта 1.1. настоящего Договора, в течение десяти дней с момента их исполнения указанные действия считаются выполненными Агентом надлежащим образом и принятыми Клиентом в соответствующей части настоящего Договора.
5. Заключительные положения
5.1. Стоимость отчуждаемых прав на Объект может быть изменена по обоюдному соглашению Клиента и Правоприобретателя в Основном Договоре, что не освобождает Клиента от выплаты вознаграждения по настоящему Договору.
5.2. Клиент не возражает против оказания Агентом платных услуг Правоприобретателю.
5.3. К отношениям, вытекающим из настоящего агентского договора, соответственно применяются нормы о Договоре поручения или Договоре комиссии в зависимости от того, какие обязательства из указанных в п. 2.1. выполняет Агент по условиям этого Договора от имени Клиента или от своего имени.
5.4. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями Сторон. Приложения к настоящему Договору составляют его неотъемлемую часть.
5.5. Подписывая настоящий Договор, Клиент даёт согласие на использование своих данных в соответствии с Федеральным законом 152-ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2006 на обработку любых его персональных данных Агентом, в том числе на передачу их любым третьим лицам без или вместе с копиями документов, содержащих эти данные, в целях исполнения настоящего Договора в период его действия, а также для информирования в дальнейшем Клиента о персональных скидках на услуги Агента и для получения в свой адрес поздравлений. Клиент имеет право в любое время запретить Агенту любую обработку его персональных данных, направив в адрес Агента письменное уведомление об этом. При этом риск неисполнения настоящего Договора из-за запрета на обработку Агентом персональных данных Клиента в период действия настоящего Договора несет Клиент.
5.6. В случае если до окончания срока действия настоящего Договора ни от одной из Сторон не поступит в адрес другой Стороны письменное уведомление об отказе продлить данный Договор на новый срок, действие настоящего Договора продлевается на следующие три месяца на тех же условиях.
5.7. В случае заключения Агентом соглашения с Правоприобретателем в соответствии с п. 1.1.б настоящий Договор продлевается на срок действия соглашения с этим Правоприобретателем, но не более чем на два месяца, если иное не установлено соглашением Сторон.
5.8. Настоящий Договор считается полностью исполненным Агентом с момента подписания Клиентом и Правоприобретателем Основного Договора.
5.9. С истечением срока действия настоящего Договора все обязательства Сторон прекращаются, за исключением неисполненного обязательства Клиента по выплате вознаграждения Агента.
5.10. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.
ПОДПИСИ СТОРОН:
КЛИЕНТ: ________________________ АГЕНТ: _______________________
Ознакомившись подробно с представленными документами, читатель-учащийся имеет возможность приступить к анализу предложенного текста, чтобы понять его пользу, сильные и слабые стороны. При прочтении можно отметить, что не вызывает каких-либо сомнений всё то, что расположено в тексте до раздела «Предмет договора». Всё предельно понятно – кто действует и на каком основании. Рассмотрим в качестве примера не весь договор в целом, а один из его разделов.
Раздел «Предмет договора» достаточно информативен. Обратим внимание на первый документ – договор № 1. Задача агентства: «Содействовать продаже объекта недвижимости». Далее указано, что оказание услуг производится в порядке и в сроки, установленные графиком оказания услуг. Сам объём услуг неопределён, но указано то, что они будут оказаны в соответствии с графиком.
В договоре № 2 – это: «Обеспечить поиск потенциальных покупателей. Заключить соглашение с правоприобретателем. Оказать содействие в подготовке проекта договора об отчуждении прав». Предмет договора – это существенное условие договора, при неисполнении которого заключённый договор можно признать незаключённым либо недействительным. За неисполнение данного пункта соглашения агент может нести ответственность по закону «О защите прав потребителей» в судебном порядке.
Однако неясно, что подразумевается в тексте договора № 1 под фразой: «содействовать продаже объекта». Данное выражение не несёт конкретных обязательств со стороны исполнителя и позволяет любой из сторон использовать фразу в своих интересах. Можно только предположить, что указанное выражение включает в себя весь алгоритм продажи или, как минимум:
• проведение предварительной экспертизы документов;
• осмотр и фотографирование объекта, его оценку;
• составление и размещение объявления;
• приём входящих звонков;
• показы и просмотр объекта;
• подготовку документов для продажи и предварительного договора;
• получение и внесение аванса, задатка;
• обеспечение расчётов по сделке;
• подготовку и подписание основного договора купли-продажи;
• передачу документов вместе с клиентом на регистрацию в МФЦ или Росреестр.
По второму договору объём услуги более полный и включает в себя: «Обеспечить поиск потенциальных покупателей. Заключить соглашение с правоприобретателем. Оказать содействие в подготовке проекта договора об отчуждении прав». Кроме того, в обязанности агента входят: организация приёма телефонных, электронных и прочих запросов, показ объекта и переговоры с потенциальным приобретателем, иформирование клиента, заключение соглашения, консультирование клиента в устной форме, сообщение о заключённом соглашении с правоприобретателем, информирование клиента о возникающих препятствиях по исполнению договора, обеспечение сохранности документов, а в случае их утраты восстановление за свой счет, содействие в подготовке проекта основного договора, информирование клиента о дате, времени и месте проведения сделки, оказание содействия в передаче основного договора и необходимых документов на государственную регистрацию.
Таким образом, в договоре № 2 раскрывается порядок оказания самой услуги, но не определён полностью объём предмета договора. И в первом, и втором текстах стороны обязуются только оказать содействие в продаже объекта и не более. В указанных документах нет ни слова о том, что волнует больше всего и всегда добросовестных покупателей и продавцов недвижимости, нет ни слова о проверке документов продавца на достоверность и законность, не говорится, что исполнитель или агентство обязуется изучить явные и скрытые риски, нет ни слова о гарантиях безопасности, которые даёт исполнитель. Самые больные и важные детали сделки остаются вне поля понимания участника.
Главное здесь то, что потом спросить с агентства в судебном порядке что-либо невозможно. В юридической науке и практике существует термин «буквальное толкование», которое является обязательным при судебном рассмотрении дела. В суде может быть задан вопрос: «На каком основании вы просите привлечь агентство, к примеру, «Мурка» и требуете с него возмещения ущерба в результате признания сделки недействительной?» В предмет договора не включена его обязанность по обеспечению безопасности. На этом всё рассмотрение закончится, так как нельзя привлечь лицо к ответственности за то, что оно не обещало выполнить. Возможно, клиент предполагал, надеялся, думал, рассчитывал, что агентство обязано провести работу по проверке документов, подготовить юридическое заключение о возможности проведения сделки, изучить историю переходов прав собственности и личности и т. д. Предполагать, мечтать, думать можно что угодно – это никого и ни к чему не обязывает, в том числе и агентство, не побуждает к исполнению.
Вывод: в тексте документа раздел «Предмет договора» должен быть изложен ясным, понятным, конкретным и исключающим многозначность толкования языком. Это существенное условие договора, по законам РФ его нарушение приводит к признанию договора ничтожным. Все обязательства сторон в этом случае сводятся к нулю, они также аннулируются.
Хорошая новость для читателя-учащегося состоит в том, что в указанных договорах нет обязательства исполнителя выполнить: предварительную экспертизу документов, осмотр и фотографирование квартиры, оценку, составление и размещение объявления и т. д., а значит, в случае досрочного расторжения договора на оказание услуг и выставления агентством счетов за выполненную работу по обозначенным выше пунктам клиент имеет возможность сказать: «Извините, но это не входило в круг наших договорённостей, ввиду этого оплачивать отказываюсь – до встречи в суде». В этом случае суд будет на стороне клиента и вынесет вердикт: нельзя от клиента требовать плату за то, что он не поручал исполнить.
Общий вывод по «Предмету договора» таков: при желании клиента обеспечить безопасность сделки, сохранность внесённых за квартиру денежных средств, провести экспертизу документов на объект и прочее рекомендуется заключить отдельный договор либо внести указанные пункты в текст договора на оказание услуг, указав, что внесённые дополнения рассматриваются сторонами как существенные условия договора.
До заключения соглашения необходимо убедиться в возможности специалиста оказать именно эту услугу и обеспечить её качество, взяв за основу объективные данные: образование, опыт, стаж работы по специальности и т. д.
Второе: указанные договоры на оказание услуг подтверждают ранее сделанное утверждение о том, что риелтор, агентство недвижимости – это посредник, который может отвечать за: предложенный для просмотра вариант квартиры, проведение переговоров и техническую сторону сделки, но не более того. Как и тот факт, что ответственность агентства по сделке застрахована на 10–30–100 миллионов рублей – это фикция. Страховать ответственность на миллионы рублей за просмотр квартиры, проведение переговоров и техническую организацию процесса регистрации – что это? Каждый может найти ответ самостоятельно!
В договорах данного типа часто можно встретить термин «эксклюзивный», например, «Эксклюзивный договор на продажу квартиры по адресу…». Чтобы лучше понять значение термина, обратимся к Большому юридическому словарю (автор и составитель Борисов А. Б., М.: Книжный мир, 2010, 848 с.). На стр. 821 автор поясняет: «эксклюзивное право – исключительное право, предоставляемое только одному лицу или организации и не предоставляемое никому другому».
По сути, любой заключённый договор возмездного оказания услуг по поводу одного предмета подразумевает его эксклюзивность, так как продавец просит оказать услугу, а специалист обещает её оказать. Подчеркну – не всем подряд оказывает услугу, а именно лицу, которое заключило с ним договор, что и вытекает из смысла самого соглашения. Однако существует очень много разных высказываний на форумах по поводу эксклюзивного договора. Чаще всего высказываются мнения, которые носят негативный характер. Читаем имеющие место возмущения: это нарушение закона о конкуренции, ограничение свободы выбора, нарушение прав человека и гражданина и т. д. Вспомним о возможности в праве России использовать оценочные суждения и многозначность толкования, принимая решения по существу и на самых различных уровнях, как и то, что судебная практика имеет примеры, подтверждающие право на заключение эксклюзивного договора, так и решения, в которых говорится о нарушении конкуренции. Поэтому стремимся решать вопрос самостоятельно. Для определения направления мысли сошлюсь на пример.
Заключение брака – это заключение того же эксклюзивного договора по своей сути, как и договора продажи квартиры. В обоих случаях ясно выражена воля сторон. В ЗАГСе это подтверждается словами: «Да, согласен взять в жены, мужья…» При подписании договора об услуге воля сторон выражается содержанием договора и его подписанием. И там, и там не нарушен принцип добровольности и понимания выполняемых действий. И там, и там стороны достигают согласия и должны им руководствоваться в дальнейшем. Но никто не говорит, что будет присутствовать нарушение закона о конкуренции, если супруга остаётся с мужем и уклоняется от заключения брака с другими мужчинами. Почему же говорят о нарушении конкуренции, если договор на продажу заключён с одним специалистом или агентством, остаётся секретом.
Закон предусматривает возможность расторжения договора, в том числе в одностороннем порядке. Как в нашем примере: не могут люди жить вместе – они разводятся. Не устраивает вас специалист – уведомите его об этом и расторгните соглашение, оплатив его затраты, подтверждённые документально. Всё ясно и понятно, а остальное, как говорится, «от лукавого». Клиент может не ориентироваться в законодательстве, а специалист обязан. Но, по мнению автора, когда другой умелец пытается переманить клиента к себе низкими ценами, особыми условиями или когда, напротив, клиент, старается перехитрить всех и заключает не один, а три или пять договоров с разными агентствами, тогда и возникают разговоры об ограничении конкуренции и нарушении права на выбор, агентства или агента. Одновременное заключение договоров клиента с неограниченным числом специалистов – это нарушение требований добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 Гражданского кодекса РФ).
Важной стороной при заключении договора является вопрос стоимости услуги. Согласование данной проблемы на этапе подписания договора обеспечивает специалисту уверенность в том, что его услуга будет оплачена, а продавцу квартиры – понимание, за что он платит деньги.
Кто строил дом, тот знает, что такое смета на строительство, в которой подробно расписан каждый этап выполнения работ и их стоимость. Заключая договор на оказание услуги, продавец имеет право потребовать от специалиста похожий документ. Он вправе ознакомиться с так называемой калькуляцией на услуги, обсудить каждый этап работы, его стоимость и порядок подписания актов приёмки услуг.
Выполняться это будет в дальнейшем одним актом по завершении всей работы или заказчик будет принимать каждый этап отдельно – это воля сторон договора. Данная работа, хотя и требует дополнительных усилий от специалиста, имеет свои преимущества. Например, в случае досрочного расторжения договора и отказа клиента от услуги подписанные им акты выполненных работ будут оплачены без судебных разбирательств. Кроме того, возражения продавца чаще всего возникают из-за общей цены договора. Ясное понимание стоимости каждого этапа услуги гарантирует отсутствие разногласий как в ходе проведения работы, так и по окончании, а также долгосрочное сохранение уважительных отношений между клиентом и специалистом в дальнейшем.
Добросовестно и подробно составленный договор – это гарантия отсутствия проблем в будущем.
Вопросы по теме: Договор оказания услуг – основание сотрудничества.
Ответы преподавателя:
Вопрос № 1: Заключив договор с агентством Н., человек получает/не получает бесплатно услугу фотографа, ипотечного брокера, юриста, специалиста по рекламе и охранника при расчётах?
Ответ: Весь комплекс услуг определяется договором, который заключён между клиентом и агентством или частным специалистом. В разделе договора, который озаглавлен «Обязанности сторон», указано, что именно будет выполнено специалистом и за чей счёт. Например: возьмем обязанности риелтора по типовому договору агентства недвижимости. Форма соглашения может быть различной, но объём услуги примерно однозначен и включает в себя следующее:
Агентство или риелтор обязуется:
– Проверить представленные Клиентом правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость и иные документы на их достаточность в соответствии с требованиями законодательства РФ для государственной регистрации договора отчуждения недвижимости и перехода права по нему.
– Ознакомить Клиента с ценами на объекты недвижимости, сходные с отчуждаемым объектом, предоставив мониторинг цен.
– Разработать и предоставить схему сделки по продаже квартиры (комнаты).
– Разместить рекламу подлежащего продаже объекта (право выбора печатных изданий, способов рекламы и определения её объёма принадлежит специалисту, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением сторон).
– Привлекать к сотрудничеству и поощрять профессиональных посредников для реализации объекта в интересах Клиента.
– Организовывать показы отчуждаемой недвижимости возможным Покупателям, делать записи об их результатах.
– Представлять интересы Клиента в переговорах с возможными приобретателями, их представителями и другими лицами, заинтересованными в заключении Основного договора.
– Информировать Клиента обо всех предложениях (офертах), которые поступили от Покупателей о заключении Основного договора.
– Согласовать условия Предварительного договора и организовать заключение Предварительного договора с потенциальным Покупателем, оферту которого принял Клиент.
– Организовать передачу от потенциального Покупателя Клиенту или его представителю предоплаты за Отчуждаемую недвижимость.
– Представить Клиенту в электронном виде отчёт о проделанной работе.
– Организовать работу по подготовке необходимых документов и собрать полный пакет документов, необходимых для исполнения Договора за счёт Клиента.
– Провести подготовку и подписание Основного договора (Договор купли-продажи квартиры) в простой письменной форме, а по соглашению сторон – в нотариальной форме.
– Содействовать проведению расчётов между сторонами Основного договора, а именно: согласовать порядок и условия проведения.
– Организовать подготовку и проведение иных действий, связанных с исполнением Договора.
– Оказать содействие в передаче документов, необходимых для государственной регистрации, в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
– Обеспечить конфиденциальность сведений, полученных от Заказчика в связи с исполнением Договора.
Знакомясь с текстом типового договора агентства недвижимости, видим, что существует пункт, в котором указано: «Привлекать к сотрудничеству и поощрять профессиональных посредников для реализации Объекта в интересах Клиента». Пункт общий и неконкретный – не указано, каких именно «профессиональных посредников» можно будет привлекать, как и то, кто и за чей счёт будет «поощрять профессиональных посредников». Из договора следует, что фотограф, ипотечный брокер, юрист и охранник как могут быть привлечены к работе, так и нет. Ответ будет зависеть от решения вопроса о поощрении помощников и желания агентства делиться своими комиссионными.
Особо хочу отметить: то, что важно для продавца и покупателя и хорошо видно из комплекса услуг агентства или частного специалиста, нашло своё отражение в терминах «Ознакомить», «Разработать», «Разместить», «Организовать», «Информировать», «Согласовать», «Представлять интересы» и т. д., которые выражают действия и интересы третьего лица – посредника. Посредник (АН) оказывает услугу, которую оплачивает Клиент, но работает всегда в своих интересах.
Ответ на первый вопрос данной темы – Нет и никогда. Никогда юрист не будет заниматься изучением истории предложенной к покупке квартиры, если не будет заключён дополнительный договор. Никогда ипотечный брокер не будет заниматься подбором наиболее выгодного кредита, если не будет заключён дополнительный договор. Никогда профессиональный фотограф не займётся фотосъёмкой квартиры, если не будет заключён дополнительный договор.
Вопрос № 2: На сайте агентства указано, что его ответственность застрахована на сумму в 50 млн. рублей. Это гарантия/не гарантия безопасности сделки?
Ответ: Возвращаемся к договору – основе сотрудничества. Первое: обращаем внимание на главное – на слово «сайте», и отмечаем: не в договоре, а на сайте! Второе: предметом, который будет подлежать рассмотрению в суде, станет вопрос: гарантировало либо нет агентство своему клиенту возврат утерянных им денежных сумм в случае признания договора ничтожным или незаключённым по причине нарушения действующих норм закона, болезни, обмана, недостоверности представленных документов. Входило либо нет это в его обязанности? Третий вопрос: когда наступает ответственность агентства по договору между клиентом и агентством и за что именно согласно тексту договора? Объём услуг агентства определён договором в полном объёме? Если в нём нет пункта об ответственности за конкретные действия, ошибки, недоработки, например, покупки квартиры у ненадлежащего продавца, то нет и ответственности.
Участниками договора купли-продажи недвижимости являются всегда только две стороны. Одна – продавец, вторая – покупатель. Именно эти стороны до сделки доказывают свои право и дееспособность, а потом, находясь в здравом уме и при твёрдой памяти, подписывают договор купли-продажи. Ответственность за свою подпись или за содеянное в соответствии с законодательством РФ несёт сам исполнитель, а не третье лицо – посредник. Риелтор – это только посредник между ними. Ответственность агентства за проданную (купленную) клиентом квартиру равна нулю. Агентство может нести ответственность только за оказанную услугу, определённую им в договоре: показы, просмотры, рекламу, переговоры и т. д., то есть за услуги посредника. В самом страшном для агентства случае оно может потерять уплаченные комиссионные по закону «О защите прав потребителей» и только в случае, когда будет доказано, что именно агентство виновно в том, что он (клиент) остался без денег и квартиры. Не являясь стороной сделки, агентство никогда не возвратит стоимость утерянной квартиры или денег и не обязано это делать по закону. Ответ – Нет! Не является и не может выступить гарантией безопасности сделки.
Вопрос № 3: В агентстве предложили готовый текст договора на оказание услуг. Я имею/не имею право внести в него свои условия?
Ответ: Обратим внимание на ст. 420 и п. п. 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ. В п. 1 ст. 420 указано: «Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей», в п. 1 ст. 421: «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.», а в п. 4 указанной статьи: «Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.». С учётом указанной правовой нормы клиент имеет право: на обсуждение, изменение, внесение новых условий, поправок, добавлений и исключений формулировок из предложенного ему текста. При возражении второй стороны (агентства) за Клиентом сохраняется право на отказ от заключения договора. Ответ: Да – имеет право на своё мнение, свои требования, предложения и внесения изменений в текст договора.
Вопрос № 4: Прав/не прав агент, который предложил внести в договор условие, что в случае досрочного отказа от сотрудничества на мне как на клиенте будет обязанность уплатить штраф в размере комиссионного вознаграждения?
Ответ: Требование агента внести условие об уплате штрафа противоречит действующему законодательству – Закону «О защите прав потребителей», в частности: договор между гражданином и агентством является разновидностью договора оказания услуг. В пункте 1 ст. 16 Закона указано, что если в договор внесены какие-либо условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, такие условия признаются недействительными. Следовательно, установление штрафа за расторжение заказчиком договора оказания риелторских услуг ущемляет право потребителя и признаётся недействительным. Ответ: агент не прав.
Вопрос № 5: Возможно/невозможно расторжение договора о продаже квартиры, заключённого с агентством, в одностороннем порядке?
Ответ: Согласно пункту 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов.
В пункте 11 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 указано, что на отношения, связанные с осуществлением юрлицами и ИП посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью, распространяется действие закона о защите прав потребителей. Таким образом, если одной из сторон в договоре является гражданин, заказывающий услуги для личных нужд, он пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ от 07.02.1992№ 2300–1 «О защите прав потребителей». Согласно ст. 32 данного Закона заказчик вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов. Расходы должны быть подтверждены документально: квитанции, чеки, платёжные поручения, например: оплата продвижения рекламы на сайте агрегатора должна иметь конкретное документальное подтверждение в отношении объекта продавца, а не высчитываться от общей суммы выставленных на сайт-агрегатор (Авито, Циан, Юла, ДомКлики пр.) объектов недвижимости. Ответ: Да – возможно.