Урок № 2. Тема: Работать самостоятельно или обратиться за помощью?
Вспоминаем китайскую философию и понятия Инь и Янь (плюс и минус), или то, что палка всегда имеет два конца. При ответе на вопрос, что лучше, принимаем во внимание тот факт, что работа с привлечением специалиста и при самостоятельной продаже имеет свои положительные и отрицательные стороны. Наша задача – определить, что мы можем получить больше, плюсов или минусов выбрав один из вариантов.
Как известно, специалистом можно назвать человека, который обладает специальными знаниями и навыками в той либо иной области. К специалистам, способным оказать содействие в вопросе продажи вторичного жилья, можно отнести: агента по недвижимости, риелтора, ипотечного брокера, юриста, специализирующегося на оказании услуг по продаже недвижимости, нотариуса, эксперта по оценке собственности, страхового агента. Сотрудничество с каждым из них в свою очередь имеет положительные и отрицательные стороны. Для однозначного толкования и понимания определимся с терминами и объёмом задач, решаемых каждым из указанных посредников.
⋎ АГЕНТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ и РИЕЛТОР
Эти понятия однозначны. Слово «риелтор», или «риэлтор», заимствовано из английского языка и означает «агент по продаже недвижимости, торговец недвижимостью». В России под этим словом понимаются частные специалисты либо агентства, которые специализируются на оказании услуг при продаже, покупке, найму или аренде недвижимости.
Риелтор выступает в качестве посредника, консультанта, советника и оказывает содействие клиенту:
• в сборе документов, необходимых для регистрации права или перехода прав собственности на объект недвижимости;
• в проверке документов на подлежащую отчуждению или приобретению квартиру с привлечением третьих лиц либо самостоятельно;
• в проведении рекламной кампании по предложенному к отчуждению объекту;
• в организации показов (просмотров) квартиры, комнаты, подлежащей продаже, и в проведении предварительных переговоров с третьими лицами;
• в подготовке процесса заключения сделки между покупателем и продавцом;
• в работе с государственными, муниципальными органами, а также с банками (получение ипотеки), нотариусом (подготовка договора), специалистами регистрационных служб;
• в проведении расчётов между сторонами сделки;
• в сопровождении клиента при подписании договора и передаче документов на государственную регистрацию в органы МФЦ или отделение Росреестра.
В законодательных актах Российской Федерации, как и в Гражданском кодексе РФ, отсутствует такое понятие, как риелтор или посредник. Закон о риелторской деятельности в настоящее время на территории России не принят. Правовым фундаментом в своей работе риелторское сообщество провозгласило ст. 5 (Обычай) Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую и опирается по причине отсутствия возражений со стороны контролирующих органов и государственных структур. Работа без определения статуса и стандартов деятельности продолжалась в России тридцать лет, с 1992 года по 10 сентября 2019 года.
Первый профессиональный стандарт был разработан и нашёл своё отражение в Приказе от 10 сентября 2019 года за номером № 611н Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист по операциям с недвижимостью», который явился новой загадкой для риелторов. Есть модель профессиональной деятельности, но нет ответа на вопросы, кто и с помощью каких инструментов будет проводить в жизнь, принятое решение, кто и где теперь имеет право проводить обучение, принимать экзамены, выдавать документы, подтверждающие квалификацию, какие санкции применяются к лицам, игнорирующим указанное постановление, и есть ли они. Не подтверждён и не опровергнут статус выдаваемых ранее и в настоящее время агентствами и общественными организациями различных аттестатов, удостоверений, дипломов, свидетельствующих о пройденном обучении и присвоении статуса специалиста.
⋎ ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР, брокер по недвижимости
В Большой юридической энциклопедии под редакцией А. Б. Барихина (Москва, Книжный мир, 2010 г.) указано: БРОКЕР (англ. broker) в широком смысле – посредник, содействующий совершению различных сделок (коммерческих, кредитных, страховых, фрахтовых и т. д.) между заинтересованными сторонами – клиентами, по их поручению и за их счёт.
Таким образом, ипотечный брокер или брокер по недвижимости – это посредники, которые в первом случае работают с банком, предоставляющим ипотечный продукт покупателю недвижимости, заинтересованному в получении займа, а во втором случае – это посредник между Продавцом и Покупателем при покупке-продаже объекта недвижимости. Правовая основа деятельности указанных специалистов та же, что и у риелтора, и агента по недвижимости. Уточняю: п. 1 ст. 5 Гражданского кодекса РФ: «Обычаем признаётся сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе» (пункт в ред. ФЗ от 30.12.2012 № 302 ФЗ.). Объём услуг данной категории специалистов определяется условиями заключённого между сторонами договора и сводится у ипотечного брокера к получению кредита в банке, а у брокера по недвижимости – к оказанию посреднических услуг при продаже-покупке объекта. Разница в терминах «риелтор», «агент по недвижимости» и «брокер по недвижимости» незначительна и может зависеть от количества прослушанных им курсов, опыта работы, личных амбиций. На практике: брокер по недвижимости – специалист более высокой квалификации, чем риелтор.
⋎ ЮРИСТ (нем. Jurist от лат. juris – право)
Человек с юридическим образованием, правовед, практический деятель в области права. Юрист по недвижимости – это специалист с высшим либо средним юридическим образованием, имеющий аттестаты, подтверждающие его квалификацию как риелтора и брокера по недвижимости. Объём услуг юриста по недвижимости определяется договором и включает в себя: проверку истории квартиры, бывших и настоящих собственников на предмет дееспособности, банкротства, отсутствия судебных исков, задолженностей, займов и микрокредитов, документов, устанавливающих и подтверждающих права владельца на квартиру, и прочее.
Вторая часть работы юриста по недвижимости равнозначна объёму услуг риелтора, ипотечного брокера и может быть сведена к выставлению квартиры на продажу и проведению рекламной кампании, осуществлению показов, переговоров с потенциальными покупателями, подготовке и заключению соглашения об авансе (задатке), предварительного и основного договора купли-продажи недвижимости и т. д.
⋎ НОТАРИУС (лат. notarius – писец, секретарь)
Должностное лицо, совершающее нотариальные действия. В Российской Федерации существуют частные и государственные нотариусы. Согласно ст. 2 Основ законодательства РФ о нотариате на должность нотариуса назначается в порядке, установленном указанными Основами, гражданин РФ, имеющий высшее юридическое образование, прошедший стажировку сроком не менее одного года в государственной нотариальной конторе или у нотариуса, занимающегося частной практикой, сдавший квалификационный экзамен, имеющий лицензию на право нотариальной деятельности. Основная задача нотариуса при продаже-покупке вторичного жилья сводится к подготовке договора купли-продажи (мены) в письменной форме, проверке личности сторон и подтверждению факта, что стороны действовали по своей воле и в собственных интересах. Дополнительно нотариус по имеющимся в его распоряжении базам получает сведения по ограничению, лишению дееспособности, признанию гражданина банкротом, участию в судебных процессах и прочее.
ЭКСПЕРТ (лат. expertus – опытный)
Любое физическое лицо, обладающее необходимыми специальными знаниями. Эксперт по оценке собственности – это привлекаемое банком физическое лицо для подготовки заключения о цене квартиры, приобретаемой получателем ипотечного кредита. Задача эксперта – подготовка заключения о стоимости подлежащего продаже объекта.
СТРАХОВОЙ АГЕНТ
Физическое или юридическое лицо, действующее от имени страховщика и по его поручению в соответствии с предоставленными ему полномочиями. В роли страховщика выступает страховая компания – организация, оказывающая страховые услуги, т. е. принимающая на себя обязанность возместить страхователю ущерб при наступлении страхового случая за счёт денежных фондов, формируемых из уплачиваемых клиентами взносов. На вторичном рынке жилья проводят: страхование жизни, здоровья, имущества, ответственности и титула в том числе.
Страхование титула, то есть защиту от утраты права собственности на объект купли-продажи, рассмотрим более подробно, так как это касается нас непосредственно. Обратимся к помощи Большой юридической энциклопедии (автор и составитель А. Б. Барихин).
Титульное владение в гражданском праве понимается как владение вещью, основанное на каком-либо правовом основании, вытекающем из соответствующего юридического факта-титула (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи квартиры или переходе её в порядке наследования).
Страховой случай – совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам. Простым языком, титульное страхование – это один из видов договора страхования при покупке-продаже квартиры, заключаемого покупателем со страховой компанией. Основное отличие данного вида страхования от страхования имущества или жизни, используемого при ипотеке в том, что:
• застраховать сделку можно до её заключения. В этом случае будет истребован от заинтересованного лица пакет документов, который будет изучен юристами страховой компании. Они проведут юридическую экспертизу документов и определят степень возможного риска в будущем;
• при титульном страховании важны не отдаленные последствия, которые могут иметь место когда-то, а те, что уже произошли в настоящее время, однако ещё не были проявлены фактически. Например, есть наследник Игрек, кроме тех, что уже вступили в права наследования и в настоящее время продали наследственное имущество – квартиру. Игрек узнает о том, что является наследником, и о том, что ему принадлежит часть квартиры, уже после проведённой сделки. Он по закону имеет право обратиться в суд и оспорить сделку, так как был незаконно лишён части наследства. Игрек подаёт в суд исковое заявлением о признании сделки ничтожной, так как были нарушены его права. Суд признаёт сделку недействительной со всеми вытекающими последствиями, то есть возвращает стороны в первоначальное состояние. Продавцам возвращается квартира, а покупателю должны быть возвращены деньги при условии, что они второй стороной не потрачены. В противном случае судом назначается порядок компенсации убытков покупателю – в нашем случае деньги выплачивает страховая компания;
• Основания для выплаты страхового возмещения оговариваются при заключении договора страхования, например, страховой полис не поможет, если произведён арест жилого помещения или конфискация.
Плюсы: страховой полис не предотвратит утрату квартиры по решению суда, но сможет возвратить денежные средства, что позволит повторить попытку и приобрести новое жильё.
Минусы: обычно титульное страхование проводится на срок от одного до трёх лет, но не исключено и страхование до 10 лет – максимальный срок признания договора недействительным. Цена услуги по договору составляет обычно от 0,3 до 1 % стоимости объекта за первый год, который признаётся самым рискованным. Несомненным минусом услуги является необходимость выплаты значительной суммы (страховых взносов) и то, что рисковое событие может произойти в неопределённое время, в том числе и после окончания действия договора страхования. В этом случае денежные средства будут выплачены напрасно.
Вывод: страхование титула как способ защиты покупателя от признания заключённого им договора купли-продажи недействительным, утраты права собственности на квартиру (недвижимость), защиты договора и своего права собственности от рисков, которые ему неизвестны (действия мошенников, наследники, третьи лица, дети и т. д.), но которые могли иметь место до заключения договора купли-продажи, заслуживает серьёзного внимания. Это единственный вариант в правовом поле России практической защиты покупателя от риска утраты объекта недвижимости. Защиту можно признать разумной и эффективной при условии, что выплата взносов не будет слишком обременительна для покупателя.
Рассмотрев вопрос о том, что понимается при упоминании слов – риелтор, агент по недвижимости, юрист, ипотечный брокер, страховой агент, оценщик, поэтому изучим вопрос важности и необходимости участия каждого из специалистов в сделке купли-продажи квартиры. Критерием полезности могут выступить:
• цена объекта – предполагаемая и подлинная;
• время подготовки и проведения сделки;
• проверка юридической чистоты предложенных документов и личности продавца-покупателя;
• безопасность расчётов;
• гарантия отсутствия посягательств со стороны третьих лиц на квартиру в будущем.
Другими словами, принимая решение об участии специалиста, необходимо взвесить все за и против. За – это то, что будет полезно стороне сделки. Против – то, без чего можно обойтись или решить вопрос самостоятельно.
Всех специалистов-помощников, взяв за основу объём услуги, можно поделить на три группы:
1. Способные подготовить и провести сделку по продаже-покупке объекта – риелторы, агенты, брокеры, ипотечные брокеры, юристы по недвижимости. Все они имеют возможность предоставить одинаковый объём услуги: реклама объекта, проверка документов, проведение переговоров с возможным покупателем, показы квартиры, подготовка предварительного соглашения о купле-продаже объекта, подготовка и заключение основного договора, оказание содействия в передаче пакета документов на регистрацию в органы Росреестра. Но необходимо принять во внимание, что, несмотря на возможность оказания одного и того же объёма услуг, между указанными помощниками существуют важные отличия: агенты, брокеры, имеющие собственную базу, помогут сократить сроки подготовки и проведения сделки. Кроме того, опытные риелторы – это всегда профессиональные переговорщики, а значит, именно они обладают возможностью снизить или увеличить стоимость объекта. Ипотечные брокеры способны оказать содействие в получении кредита на выгодных условиях. Юристы по недвижимости более компетентны, а значит, и надёжны при проведении экспертизы документов продавца объекта, изучении личности сторон, защите покупателя от третьих лиц, стремящихся оспорить результаты проведённой сделки.
2. Способные провести проверку сторон-участников и изучить имеющиеся в наличии документы, а также запросить все недостающие для оформления договора купли-продажи квартиры – нотариусы и юристы по недвижимости. Но между ними тоже есть отличие. Нотариус подготавливает основной договор в нотариальной форме и осуществляет проверку личности сторон. Юрист по недвижимости подготавливает договоры в простой письменной форме, осуществляет анализ данных по объекту и истории переходов прав собственности, выполнению условий по ранее заключённым договорам отчуждения, изучает личности сторон-участников сделки и определяет возможность приобретения объекта в собственность. На основании полученной информации и проведённого анализа готовит заключение о возможности приобретения квартиры в собственность, что может явиться достаточным основанием для признания покупателя добросовестным приобретателем.
3. Способные оказать содействие в приобретении более качественного и дорогого жилья и защите прав собственника от посягательства третьих лиц – ипотечные брокеры, менеджеры банка, оценщики, страховые агенты, юристы по недвижимости. Ипотечные брокеры и менеджеры банка способствуют получению более выгодного кредита. Оценщики проводят оценку объекта продажи и способствуют получению большого кредита. Страховые агенты проводят страхование титула и тем самым обеспечивают безопасность сделки и приобретённого в собственность объекта недвижимости. Юристы, выступающие только в качестве экспертов, обеспечивают безопасность сделки и занимаются защитой интересов нового собственника от посягательства третьих лиц.
Ознакомившись с основными функциями каждого из специалистов, покупатель имеет возможность выбора посредника, учитывая собственные нужды, свои знания и общее понимание процесса покупки-продажи объекта. Например, важно – снижение цены, он обращается к профессиональным переговорщикам: риелторам, агентам, юристам. Главное – это безопасность сделки, здесь необходим юрист по недвижимости или страхование титула. Основное – необходимость получения кредита, значит, нужно обращаться к ипотечным брокерам и т. д.
При обращении к специалистам-посредникам важно помнить, что сотрудничество между заказчиком и исполнителем начинается с изучения и подписания договора на оказание услуг. Приняв решение о необходимости обращения за услугой к помощникам (пусть это будет фирма любой величины, авторитета, статуса), необходимо иметь в виду, что работать с заказчиком будет не бренд, не название, не авторитет фирмы, а специалист, назовём его исполнитель. Непосредственный исполнитель имеет свои отличительные признаки: возраст, пол, уровень образования, квалификации, опыт работы, бывших клиентов. Он должен состоять в трудовых отношениях с фирмой и иметь определённую должность: эксперт, стажёр, агент по недвижимости и т. д., а также иметь официальное подтверждение права исполнять трудовые обязанности: приказ о приёме на работу, контракт, договор и т. д. В противном случае у него официально нет никаких прав и обязанностей. Он не может работать от имени фирмы и представлять интересы заказчика, как и иметь право быть вписанным в договор на оказание услуг в качестве исполнителя. При подписании договора от имени первого лица он обязан предоставить доверенность, копию которой, должным образом заверенную, заказчик может запросить для себя!
Обратившись за услугой, гражданин всегда может спросить: состоит ли человек в трудовых отношениях с данной организацией? Чем это может быть подтверждено? Какая квалификация специалиста? Чем она подтверждается? Как давно он работает? Много ли квартир купил-продал самостоятельно, сколько провёл проверок лично для своих клиентов? Имеет ли он возможность, как будущий покупатель поговорить с этими людьми и посмотреть материалы по проведённым им проверкам? Если ответ – да, то возможен вопрос – когда? Если нет, то – почему?
Не менее важным при выборе специалиста является и вопрос, что лучше – поручить работу частному специалисту или агентству?
Для того чтобы получить верный ответ, необходимо знать, как работает агентство, какова его структура, кто и за что в нём несёт ответственность и как работает частник – индивидуальный предприниматель или самозанятый, какова его зона ответственности. При изучении вопроса и для получения качественной оценки необходимо принять во внимание и такой факт – «кто заказывает музыку, тот и танцует». Именно поэтому в средствах массовой информации и тем более во всех печатных изданиях, посвящённых рынку недвижимости, которые выпускают общественные организации риелторов, красной нитью проходит мысль: «Только агентство, которое является членом общественного объединения, прошедшее сертификацию в вышестоящей организации, гарантирует клиенту безупречность и высокое качество услуги. Только давно работающее агентство страхует свою ответственность по сделке и способно держать ответ перед клиентом за результат». Подобная мысль неслучайна, она сформулирована и продвигается на рынке услуг постоянно, так как способствует привлечению клиента и устранению конкурентов. Параллельно в этих же изданиях выливается масса отрицательной информации на работающего самостоятельно частного специалиста. Рисуют его обычно этаким импотентом, который много хочет, но мало может.
Зададимся одним вопросом: cui prodest? (куи продэст) – кому выгодно? И, разумеется, постараемся понять, соответствует ли информация действительности. Омар Хайям как-то сказал: «Не верь тому, кто говорит красиво, в его словах всегда игра. Поверь тому, кто молчаливо творит красивые дела». Поэтому, взяв за основу такие параметры, как реклама, надёжность, стоимость услуги, квалификация специалиста, ответственность, заинтересованность в результате, обратимся к фактам.
Реклама
а) «Агентство гарантирует юридическую чистоту и страхует ответственность по сделке на сумму от 30 до 100 млн. рублей» – такое объявление часто можно увидеть на сайтах агентств или в СМИ. Большие цифры в данном случае гипнотизируют клиента и подавляют разум. Объясню, на чём основано подобное мнение. Участниками договора купли-продажи недвижимости являются всегда две стороны. Одна – это продавец, вторая – покупатель. Именно они до сделки доказывают свои права и дееспособность, а потом, находясь в здравом уме и при твёрдой памяти, подписывают договор купли-продажи. Ответственность за свою подпись в соответствии с законодательством РФ несёт сам исполнитель, а не посредник. Риелтор – это только посредник между ними. Ответственность агентства или его риелтора за проданную (купленную) квартиру равна нулю. В самом страшном для агентства случае оно может потерять уплаченные комиссионные. Чтобы вернуть деньги, выплаченные агентству, при любом исходе заказчику услуги необходимо будет пройти всю цепочку судов – от районного до Верховного Суда РФ. Агентство может потерять уплаченные ему комиссионные по закону «О защите прав потребителей» только в случае, когда будет доказано, что именно агентство виновно в том, что клиент остался без денег или квартиры. Не являясь стороной сделки, агентство не возвратит стоимость утерянных по его вине квартиры, денег и не обязано это делать по закону. Заявления крупных агентств о том, что гарантия по сделкам составляет сумму, равную 30, 40, 100 млн. рублей, на которую застрахована ответственность агентства по договорам купли-продажи квартир, – это фикция. Это просто маркетинговый ход, который хорошо работает. Данный факт подтвердит любой юрист – надо только зайти к нему на приём и получить консультацию.
б) Реклама частного риелтора в СМИ и в пространстве Интернет либо минимальна, либо равна нулю. Его основной источник привлечения клиентов – это «сарафанное радио», когда человек, получивший услугу, рассказывает об этом в своём окружении.
Надёжность
Следующий параметр, подлежащий изучению, – качество услуги, надёжность. Из средств массовой информации можно услышать, что крупное агентство надёжно, а индивидуальные предприниматели, самозанятые – нет. Самостоятельно работающие риелторы в сознании большинства населения – это нечистоплотные маклеры или «чёрные риелторы».
Почему так происходит? Говорят, что «реклама – двигатель торговли». Кто может дать больше информации о себе и своём бизнесе в СМИ: федеральное, среднее, малое агентство или частный специалист – вопрос риторический. Финансовые возможности частника, с одной стороны, и агентства или общественной организации риелторов, с другой стороны, не подлежат сравнению. Вывод: если говорить просто – идёт борьба за клиента с использованием стратегии подавления слабого сильным. Вспомним, кто платит, тот и заказывает… Мнение, что большое агентство лучше, чем частник, как минимум, спорно, а на деле редко является достоверным.
Согласно утверждению Карла Маркса критерием истины является практика. Возьмём данное утверждение за основу и рассмотрим практические параметры в сравнении: затраты-стоимость услуги, квалификация специалиста, ответственность, заинтересованность в результате агентства и индивидуального предпринимателя.
Есть такое мнение, что стоимость услуги в агентстве выше, а квалификация часто ниже, чем у частного специалиста. Так ли это?
Большое помещение в центре города всегда требует особых затрат: аренда, коммунальные платежи, обеспечение техникой, реклама, постоянная охрана и т. д. Если человек не является олигархом и не выкупил офис в собственность для развлечения, он вынужден считать деньги: расходы на содержание помещения, компьютерной техники, материалов, штата сотрудников, охраны и т. д. Он вынужден решать, каким образом можно сделать фирму приносящей прибыль, а не убытки. Вариантов не так много:
а) придумать и разрекламировать своё уникальное предложение (например, каждому нашему десятому клиенту – пылесос, стиральную машину или комнату в подарок);
б) набирать пехоту в свои войска. Пехота – это те молодые специалисты, которым объясняют: «Ищи клиента, приводи его к нам. Будешь работать с ним, а мы тебе поможем». Официально это стажёры, начинающие агенты, которым говорят: «Работай пока без оформления, оформим сразу после первого или пятого клиента». Уровень знаний пехотинца близок к нулю, но это никого не интересует, ему рекомендуют пройти обучение на курсах. Ему поясняют: «Главное – найди и приведи клиента, он может быть твоим одноклассником, знакомым по садику, школе, институту, прежней работе. Не волнуйся – остальное сделаем мы сами».
Вывод: чем масштабнее агентство, тем выше затраты на рекламу, тем необходимо больше привлечь пехоты, даже с нулевой квалификацией, которая бы работала на земле. Вопрос о повышении уровня знаний пехотинца может встать после прохождения определённого срока – год, два и прочее, при условии, что человек доказал, что может принести фирме пользу. В противном случае это просто «биомасса» – как появился, так и уйдёт, а потому тратить на него деньги и время, проводить обучение смысла нет. Именно этой причиной объясняется постоянная и огромная текучесть кадров в агентствах недвижимости.
Вывод: затраты в агентстве большие – значит, цена услуги высокая, а квалификация у 20 % высокая, а у 80 низкая, что подтверждается законом Парето. Кто забыл: Закон Парето, или принцип 80/20, – это эмпирическое (основанное на опыте) правило, названное в честь экономиста и социолога Вильфредо Парето. Суть данного закона в общем виде следующая: 20 % усилий дают 80 % результата, а остальные 80 % усилий – лишь 20 % результата.
Подтверждение, что принцип 80/20 – действительно закон, а не случайность, можно увидеть в живой природе, в самых разных областях жизни, в том числе в работе различных общественных и государственных структур, либо в своём трудовом коллективе, надо только присмотреться. Поэтому не останавливаемся на самом законе, а идём дальше. Для нас важен вывод: из всего штата специалистов большого агентства недвижимости 20 % – это те, о ком говорят – «дай бог такого каждому», а 80 %, напротив – «не дай бог».
Кабинет частного специалиста – это небольшое помещение. От его квалификации зависит не только успешность, но и личная безопасность, это условие выживания. Кроме того, частники (индивидуальные предприниматели, самозанятые) – это, как правило, бывшие агенты, которые, отработав определённое количество лет на «дядю», набравшись опыта, получив знания и разбогатев связями, приняли решение работать самостоятельно. Всё решают опыт, образование, отношение к своим обязанностям, моральные качества личности и приоритеты в жизни. Поэтому квалификация частника часто выше, а стоимость услуги ниже.
Ответственность
Вопрос об ответственности в агентстве ещё интереснее. По закону, ответственность любого агентства недвижимости, зарегистрированного в форме Общества с ограниченной ответственностью (ООО), определена Гражданским кодексом РФ (ст. 66 п. 2) и составляет 10 тыс. рублей – размер уставного капитала.
Рассмотрим пример: пехотинец-риелтор нашёл и привёл клиента, идёт с ним к менеджеру, ответственному за заключение соглашения с клиентом, который и заключает договор. Не все знают, что этот менеджер должен не только спросить паспорт у возможного продавца квартиры, но и предоставить клиенту подтверждение личного статуса:
⋎ приказ о назначении на должность в данной организации;
⋎ доверенность, в соответствии с которой ему предоставлено право подписывать договор с клиентом;
⋎ документ, подтверждающий его личность, – паспорт гражданина РФ.
Без любого из указанных документов договор не будет иметь юридической силы. Агентство всегда сможет отказаться от любой ответственности, сославшись на то, что специалист, подписавший договор, в это время еще не являлся сотрудником фирмы. Ему не предоставлялась доверенность, и он не имел права на подписание договора.
Второе. В договоре на оказание услуг указывается непосредственный исполнитель, в нашем случае это риелтор-пехотинец. Его приказ о трудоустройстве обязателен, иначе он не имеет права на выполнение работы и какая-либо ответственность с его стороны исключена. Это далеко не всё, но уже достаточно, чтобы понять: упустив из виду детали, клиент имеет возможность приравнять свой договор к простому листу бумаги без какой-либо ответственности со стороны фирмы.
Спросить с пехотинца в большой компании практически нечего – он только нашёл клиента, а далее не подписывал, не принимал участия. Генеральный директор, который в соответствии с Уставом несёт личную ответственность за всё, не участвовал, не принимал, не решал, не подписывал и, возможно, даже не видел человека в лицо. Виноват тот, кто ещё не трудоустроен или действовал без доверенности и т. д. К сведению: мы кратко рассмотрели один вариант из десятков возможных в качестве примера, для обоснования ранее сделанного утверждения.
У частного специалиста индивидуальная ответственность определена законом. Вопрос о материальной ответственности предусмотрен ст. 24 ГК РФ, по которой ИП отвечает за допущенные ошибки всем своим имуществом, в том числе и не имеющим никакого отношения к бизнесу. В п. 55 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 указано, что ст. 24 ГК РФ закрепляет вне зависимости от статуса ИП имущественную ответственность физического лица и не делит его имущество на имущество предпринимателя и физического лица. Суд, установив виновность частника по сделке, может вынести решение и поручить судебным приставам продать его квартиру для компенсации убытков, причинённых им клиенту. Указанная статья закона позволит надеяться, что частники более тщательно подходят к проблемам обеспечения юридической чистоты и безопасности сделки, как и к необходимости повышения квалификации.
При обращении за услугой важным является понимание степени заинтересованности исполнителя в получении быстрого и достойного результата. Кто больше жаждет наступления положительного исхода – агентство или частник? При ответе на вопрос примем во внимание, что агентство недвижимости – это коллектив, который подразделяется на следующие категории:
⋎ Специалисты, работающие с основания, – «старички», основа коллектива, пользующаяся доверием руководства. Они часто бывают официально трудоустроены – это те самые двадцать процентов по закону Парето, те, кто знает и может, золотой фонд фирмы. У них всегда есть и работа, и хорошие комиссионные. «Жилы рвать» они не будут, в этом нет необходимости, так как один клиент уйдёт, другой придёт. Заинтересованность в районе 4 баллов.
⋎ Пехота – те, кто «пришёл-ушёл», подавляющее большинство. Официально – стажёры, ученики, агенты, как правило, без официального трудоустройства в течение первых лет работы. У них часто нет ни клиентов, ни комиссионных, они всегда в движении, говорить о конечном результате им рано.
⋎ Те, кто прошёл путь пехотинца, желает официально трудоустроиться и войти в число специалистов первой группы. Это хорошие середняки, у которых есть цели, они дорожат мнением клиента, умеют слушать и не боятся спрашивать, с ними можно работать. Это наиболее заинтересованная в хорошем конечном результате группа.
Между данными категориями существуют свои внутренние отношения, которые есть в любом коллективе. Отличие состоит в том, что принцип «каждый сам за себя, а Бог – один за всех» преобладает в работе любого агентства. У частника, прошедшего обучение и практику в ведущем агентстве недвижимости, принцип личной ответственности является приоритетным. Ему можно надеяться только на самого себя, поэтому его девиз: «Как потопаешь, так и полопаешь». Он работает без отдыха и всегда заинтересован в наилучшем результате, так как все его клиенты пришли к нему по рекомендации. Сарафанное радио – его основная реклама, а доверие необходимо оправдывать.
Выбор всегда за самим человеком, но при любом обращении нужно знать список необходимых документов, потребовать которые он всегда имеет право:
• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя в качестве субъекта предпринимательской деятельности.
• Наличие/отсутствие приказа о назначении на должность: риелтора, агента по недвижимости, эксперта, брокера и т. д.
• Есть/нет доверенность от первого лица на подписание договоров.
• Наличие/отсутствие паспорта у лица, представляющего агентство.
• Документы, подтверждающие квалификацию: дипломы, аттестаты, свидетельства.
Нужно принять во внимание человеческий фактор: как и что говорит агент, как держится, как отзывается о конкурентах и прочее. Всё это вместе является отражением его сути, необходимо к этому присмотреться внимательно до подписания документа о сотрудничестве.
И главное – это то, что предложено для подписания, какой договор по содержанию, а не по форме.
Личная проверка специалиста
Как выбрать профессионала? Человек всегда решает сам, это его право. При выборе часто ориентируются на:
• субъективные оценки и рекомендации: кто-то сказал, когда покупал, что там качественное обслуживание и сильные специалисты. Возможно, так и есть. Но желательно получить ответы на вопросы: кто-то – это кто? В его понимании, что такое качественное обслуживание и сильные специалисты? В чём было выражено качественное обслуживание? В чём проявился уровень квалификации? Когда и что он покупал и т. д. Чтобы понимать достоверность информации, необходимо изучить источник ее поступления;
• пожелания близкого человека: супруга сказала, что её подруга – риелтор в агентстве «Пупкин и К», поэтому будем работать только с ней. Возможно, это хороший вариант, если она опытный риелтор, а руководитель юридической службы – её подруга. В противном случае хорошо бы знать, как давно подруга работает риелтором, какое у неё образование, что за фирма «Пупкин и К», существуют ли какие-то гарантии, сколько она лично провела сделок за последний год, можно ли поговорить с бывшими клиентами и т. д.;
• объективные данные – специальное образование, стаж работы, достоверные, а не надуманные отзывы, впечатление от личной встречи и т. д.
До заключения договора на оказание услуг всегда существует возможность проверить уровень квалификации специалиста самостоятельно. Покупка квартиры – это в первую очередь поиск объекта и умение вести правильно переговоры. Проведите экспресс-тест на квалификацию риелтора как переговорщика. Проверить просто: опытный переговорщик не знает слова «нет». Потому что «нет», как утверждают психологи, воспринимается подсознанием получившего его человека отрицательно, для него оно равнозначно словам «глупец», «профан» и т. д. Например, один произносит: «Ты знаешь, что это делать надо так». Второй, неопытный переговорщик, как правило, в жёсткой форме и категорично отвечает: «Нет, надо делать не так, а так». Подсознание лица читает это по-своему: «Ты не хочешь меня слушать, считаешь, что я глупее тебя, думаешь, я меньше тебя понимаю, не ценишь мои знания». Результат – обида и нерешённый по сути вопрос.
Опытный переговорщик, даже когда слышит явную глупость, отвечает всегда примерно так: «Согласен! Да, отличная идея! Классный вариант! Здорово! Молодец! Превосходно!» И только потом задаёт вопрос: «А как ты думаешь, есть ли другие варианты решения?» И только услышав от собеседника «да, есть» и выслушав один-два варианта, предложит свой – верный. Проведите опыт самостоятельно, например, выскажите утверждение в форме вопроса: «Говорят, что все агентства – это лишнее звено?» И слушайте! Дальше будет понятно. Услышите слово «нет» – один вывод. Если человек промолчит и предложит поискать другой вариант, результат противоположный.
До заключения договора необходимо понять уровень квалификации риелтора, поэтому не торопитесь. В нашем случае человек-покупатель – это миллионер. Он хочет предложить свои деньги, оплатить работу и поэтому имеет право спрашивать. Задавайте вопросы, интересуйтесь. Не останавливайтесь на одной попытке. Вдруг это случайность? Не зря говорится: один раз – случайность, два – совпадение, три – закономерность. Так что проверяйте и помните: покупатель недвижимости – это миллионер, который имеет право на проведение исследования. Проведите экспресс-анализ специалиста на уровень квалификации в статусе переговорщика, помня, что опытный риелтор – прежде всего, грамотный переговорщик.
Если первая проверка вас развлекла или оказалась полезна, то, ознакомившись с этой книжкой, возьмите оттуда несколько вопросов для проверки юридической грамотности риелтора. Например: Есть/нет какие-либо риски при заключении кредитного договора с банком? В чём они выражены? Документы основания права собственности, таящие в себе большее количество рисков? Почему? С какого возраста наступает полная дееспособность гражданина? В чём отличие правоспособности от дееспособности? И так далее, сколько придумаете разных юридических понятий и терминов, столько и спрашивайте. Покупатель – не проситель, покупатель – миллионер, который не только развлекается, но и проводит самостоятельно изучение, так как не желает купить кота в мешке. Он выбирает себе специалиста, а не название бренда.
Кроме того, бывает необходимо довериться своему подсознанию, которое отследит все невербальные признаки предполагаемого кандидата на сотрудничество. Оно само даст ответ. Нет необходимости торопиться, ответ можно получить не сразу, а через пару дней. Поэтому первое посещение фирмы должно закончиться словами: «Мне все понравилось, я подумаю и зайду к вам через несколько дней». На этом всё. Ничего не подписываем и не обещаем в первый день. Нужно время, чтобы понять, что лучше: работать самому или все поручить выбранному вами специалисту. Будет ошибкой и посещение в течение одного дня несколько агентств. Необходимо всё обдумать самостоятельно и получить ответ от своего подсознания, которое ошибается очень редко.
Выражаю надежду, что анализ изложенного материала с учётом собственных возможностей позволит принять верное решение и ответить на вопрос: что лучше – работать самостоятельно или обратиться к специалистам?
На данном этапе читателю-учащемуся предлагается, используя собственные знания и возможности, ответить на вопросы расположенные ниже.
Ответы автора:
Вопрос 1: Агентство, частный риелтор всегда отвечает/не отвечает за безопасность сделки.
Ответ: Любой специалист несёт ответственность за взятые и закреплённые в письменном виде (в договоре на оказание услуг) обязательства. Агентство и риелтор согласно заключаемому ими договору предлагают:
1. Продать по максимально выгодной цене.
2. Провести бесплатную оценку объекта продажи.
3. Организовать широкую рекламную кампанию.
4. Юридические консультации на этапе подготовки сделки и продажи квартиры.
5. Осуществить сбор и подготовку документов, необходимых для сделки.
6. Оказать содействие в проведении безопасных расчётов.
7. Предоставить гарантии безопасности сделки, не поясняя, что, как, каким образом они обеспечивают эти гарантии.
8. Оказать практическую помощь в подписании и регистрации договора купли-продажи объекта в уполномоченных органах. При условии покупки продавцом нового объекта дополнительно могут быть предложены: ипотека с преференциями от банков либо новостройки без комиссии напрямую от застройщиков.
Принимая во внимание, что ответственность по сделке за подписанный сторонами договор всегда несут стороны, то предположение, что агентство или частный риелтор отвечает за безопасность сделки, будет неверно. Гарантии безопасности, указанные в договоре на оказание услуг, без уточнения, чем именно обеспечиваются гарантии и в каком виде они будут исполнены, будут ничтожны. Это следует рассматривать как маркетинговый ход, не более.
Ответ: Нет, ответственность исключена.
Вопрос 2. Нотариус гарантирует/не гарантирует безопасность сделки?
Ответ: Задача нотариуса – подготовка договора в письменной форме, проверка личности сторон и подтверждение факта, что каждый из подписантов действовал по своей воле и в своих интересах. Вторая задача – проверка информации о личности продавца и покупателя по имеющимся базам, получение сведений по ограничению, лишению дееспособности и признанию лица банкротом в судебном порядке.
Оформление договора в нотариальной форме при желании сторон является правом, но не обязанностью продавцов и покупателей квартиры на вторичном рынке жилья (п. 1.1. ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), за исключением случаев, которые законодатель определил как обязательные:
• правоустанавливающим документом на квартиру является договор ренты – ст. 584 ГК РФ;
• распоряжение недвижимым имуществом осуществляется на условиях органов опеки и попечительства, одним из собственников квартиры, подлежащей продаже, является несовершеннолетний ребёнок или гражданин, признанный ограниченно дееспособным, – ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• квартира оформлена в долевую собственность и продаётся частично.
Плюсы обращения:
⋎ Нотариус устанавливает и имеет возможность проверить личность обратившихся за услугой лиц – сторон сделки по базам ограниченного доступа.
⋎ С 1 января 2015 года в соответствии с ФЗ-457 нотариальный акт приобрёл повышенную доказательственную силу в суде. Это означает, что судья не имеет права требовать дополнительных доказательств по фактам, изложенным в документе, составленном нотариусом и заверенном его печатью. Нотариально удостоверенный документ является безусловным доказательством. Обстоятельства, подтверждённые нотариусом, не требуют дополнительного подтверждения (п. 5 ст. 61 ГПК РФ). Указанное дополнение к закону может иметь существенное значение при рассмотрении в суде вопроса о правомерности заключения договора купли-продажи, дарения, ренты, наследования и прочее.
⋎ При нотариальном оформлении сделки нотариус имеет возможность провести съемку всего процесса заключения и подписания договора купли-продажи на видеокамеру. Данный факт будет важен в случае оспаривания сделки в суде обычно дальними родственниками с целью признать лицо не способным понимать значение происходящего в силу старческого слабоумия, заболевания и т. д.
⋎ Нотариус выясняет все обстоятельства и даёт разъяснения участникам по интересующим их вопросам.
⋎ Перед удостоверением сделки нотариус запрашивает данные о сторонах договора из имеющихся в его распоряжении информационных ресурсов. В частности, проверяет наличие судебных решений по искам, дееспособность заявителей, наличие либо отсутствие производства по делу о банкротстве, о принадлежности объекта продажи, об обременениях, о правах третьих лиц и прочее.
⋎ Нотариус при совершении ошибки, которая привела к нарушениям прав одной из сторон, несёт полную материальную ответственность, т. е. компенсирует ущерб, причинённый по его вине.
⋎ Нотариус имеет возможность с вашего согласия передать договор на государственную регистрацию в электронном виде в Росреестр. В этом случае договор проходит регистрацию в Росреестрев срок от одного до пяти дней.
⋎ Нотариус до подписания договора зачитывает его вслух и интересуется, как зачитанное им понимается сторонами во избежание различного толкования в дальнейшем.
Минусы: Нотариус работает с представленным ему пакетом документов, но не занимается изучением истории переходов права собственности на квартиру, психического состояния лиц, подписавших договор на предыдущих продажах, изучением и проверкой ранее внесённых в документы (предыдущие договоры) условий, обязательств и их выполнения, актов передачи и приёма квартиры по ранее заключённым договорам, скрытых рисков – подлинность документов, неустановленные наследники, условия передачи денежных средств и многое другое. К минусам можно отнести и стоимость услуг нотариуса, которая гораздо выше оформления договора в простой письменной форме.
Вывод: нотариальное оформление не является универсальным средством. Нотариус не может гарантировать безопасность сделки в полном объёме.
Ответ: Нет.
Вопрос 3: Говорят: если хочешь сделать хорошо, сделай сам! При покупке квартиры это актуально или нет?
Ответ: Всё зависит от способности человека вникать в суть проблемы, наличия либо отсутствия у него времени, желания, готовности брать на себя ответственность, финансовых возможностей и других деталей. Уверен, что по окончании настоящего курса читатель сможет ответить правильно. В нашем случае предлагаю сделать исключение и за каждый ответ поставить по одному баллу как за правильный ответ.
Вопрос 4: Разница между риелтором и юристом по недвижимости при заключении договора о содействии в продаже-покупке квартиры существует/не существует?
Ответ: Разница есть и заключается в различном уровне квалификации, которая определена уровнем подготовки: курсы специалистов по недвижимости – объём учебного материала 40–60 часов, при общественной организации риелторов – с одной стороны. У юриста это высшее специальное образование, а срок обучения 4–5 лет. Юрист обращает внимание на детали, которые могут иметь значение в будущем. Это позволяет предвидеть скрытые риски, а для подавляющего числа риелторов скрытые риски являются terra incognita (Неизвестная земля). Ответ: Да, существует.
Вопрос 5: Ценю время, поэтому для меня важны срок продажи и стоимость объекта, а детали имеют/не имеют значения.
Ответ: «Дьявол кроется в деталях» – так гласит старая французская пословица, которая всегда будет к месту при рассмотрении любой сделки с недвижимостью. В главе 9 Гражданского кодекса РФ, параграф 2 (Недействительность сделки), ст. ст. 166–181 указаны основания признания сделки недействительной, а в нашем случае это продажи квартиры на вторичном рынке жилья. Опираясь на эти статьи закона, в России практически каждую вторую сделку купли-продажи квартиры возможно признать недействительной, ничтожной, оспоримой и т. д. К данным статьям закона можно добавить и существующие в судебной практике России реалии: «многозначность толкования», «оценочное суждение». На обычном русском языке они означают, что одно и то же слово может быть заменено на совпадающее или близкое по значению – в первом случае, а во втором то, что лицо, принимающее решение (например, суд), имеет возможность руководствоваться: статьёй закона, мнением вышестоящего суда, собственным «пролетарским мировоззрением или совестью» и т. д. С учётом изложенного: хорошо, что человек ценит время и интересуется стоимостью объекта продажи; плохо то, что, не обратив внимание на детали, он может остаться и без денег, и без квартиры. Ответ: Да, имеют. В деталях все(!) мелочи, особенно важны при любой сделке по отчуждению, приобретению, сдаче квартиры внаём и т. д.