АнтиРиэлтор - читать онлайн

Введение

Привет, я Подольский Максим , хочу погрузить тебя в мир недвижимости и рассказать как можно, а точнее нужно, обходиться без посредников, третьих лиц, надоедливых агентств недвижимости (риэлторов) и т.д.

Мне пришлось пройти не мало курсов, что бы понять всю суть агентств недвижимости, изучить их фишки, «крючки» на которые они ловят покупателя и продавца, все их психологические трюки и ловкие манёвры. Я был наблюдателем большого количества сделок купли – продажи, сравнивал цены оказания услуг в разных агентствах а так же сравнивал цены юридических услуг.

И теперь вооружившись знаниями, я хотел бы освободить Вас от колоссальных трат на риэлтерские комиссионные. Возьмите всё в свои руки и не позволяйте третьим лицам зарабатывать на Вас.

Кто такие риэлторы.

Сколько бы времени не прошло, а от риеэлторских контор, «пахнет» 90-ми. Возможно потому что они официально начали появляться в 1990 годах. И то пятно, грязь, истории о чёрных риэлторах тянется до сих пор, шлейфом смрада и стыда, за ними. Обратите внимания я пишу риЭлтор через букву «Э», потому что мне так хочется ( это для тех, кто вдруг задался этим вопросом).

В данное время, ничего не изменилось, но изменился подход. Теперь не очень удобно: убивать, травить, запугивать, подкупать нотариусов, хотя , что то из этого осталось и до сих пор на рынке недвижимости. А сколько случаев «кидалова» агентствами недвижимости клиентов! так что же изменилось? Риэлтор стал «доктором» психологии. Ведь не зря ходит такая поговорка «Риелтор на 95 % психолог и только на 5 % юрист». Вы записывались к психологу?

Будем говорить правильными терминами, как оно есть. Так вот, риэлтор это тот, кто психологическим путём пытается завладеть Вашим объектом недвижимости под надуманным предлогом (зачастую это быстрая продажа) и ничего не создавая, не изобретая, хочет реализовать его на своих условиях, а накрученную разницу, в денежном эквиваленте, положить себе в карман.

Простым русским языком- он хочет забрать то что есть у Вас, накрутить цену и на этой разнице заработать. Почему это плохо?

Почему это плохо?

Сразу же рассмотрим ряд вариантов и окунёмся в мир дивных историй накруток и хитросплетений. Обычный телефоны звонок:

– Добрый день, Марья Ивановна

–Добрый

–Я Вас не сильно отвлекаю, у Вас есть буквально минутка?

–Говорите

–Меня зовут (заменим имена на слово Риэлтор) Риэлтор, Вы ещё продаёте двухкомнатную квартиру.

(Каков хитрец этот Риэлтор, ай да молодчина! Вместо того, что бы поискать, что то новое , он просто зашёл на популярную торговую площадку и там нашёл прекрасную голубушку Марью Ивановну).

–Да, я продаю, но если честно, мне бы не хотелось работать с риэлторами.

– (вовремя перебить, а лучше не давать разговаривать) Марья Ивановна, а что не так, ведь моя задача быстрее найти Вам покупателя, у нас достаточно большое агентство и в день, через нас проходит более 30 покупателей, не говоря уже о тысячных просмотров на нашей площадке, Вы бы хотели что бы Вас быстро нашёл покупатель? ( Красавчик, уже накидал плюшек).

– Конечно, хотела бы, но дело в том, что мне не хотелось бы платить комиссию.

– Марья Ивановна, дорогая, вот что мы с Вами сделаем- мы выйдем с ценой 4 700 000 , на руки , как я понял, Вам надо 4 500 000?

– 4 400 000 чистыми на руки.

– Тогда так, мы выйдем с ценой 4 600 000, где 100-110 тысяч оставим на тор, а остальное вложим в Ваши комиссионные. Итого на руки Вы получите 4408 000 плюс минус. Так удобно будет работать?

– Пожалуйста, но мне главное на руки 4 400 000

– Благодарю Вас за сотрудничество.

Мария Ивановна даже не представляет, что она только что сделала.

Ну что, понеслось «Г» по трубам…

Дорогая моя, Марья Ивановна:

Только что ты делегировала продажу своей квартиры агентству недвижимости. Расскажу тебе, что жильцам не удаётся вывести тараканов если те появились в квартире. А из страшных фильмов и рассказов мы знаем, что если ты пустил вампира на свои порог, то он будет там появляться, когда захочет, да – да, даже когда ты спишь.

Твоя квартира, только что, за две минуты выросла в цене.

Покупатель вынужден будет заплатить «сверху» 90 тысяч рублей, ( это я отталкиваюсь от небольших городов, где, пока что, комиссия составляет 2 % от конечной стоимости объекта а в некоторых случаях + 11 тысяч юр сопровождение) учитывая финальную стоимость в 4 500 000.

Теперь ты понимаешь почему это плохо? В проигрыше и ты и покупатель. Ведь по логике ты сама могла продать квартиру за 4 500 000. Ну если покупатель, с учётом комиссионных, готов заплатить 4 600 000 , то за 4 500 000 он явно купил бы её.

Не понятно? Тогда объясняю популярно:

За 4 600 000 вышли по цене. Торг был 100 тысяч . Финальная сумма стала 4 500 000. Продавец получает с вычетом комиссионных 4 500 000- 90 тыс ( 2%) =4 410 0000 . Покупатель платит 4 500 000 + 90 тыс (2%)= 4 590 000. Теперь смотрим сколько же заработал агентство недвижимости 4 590 000 – 4 410 000 = 180 тысяч. Проще сложить 90+90, но так было наглядней. Если кто не понял, во многих городах берут процент и с покупателя и с продавца. Либо оду большую сумму с одной стороны, не волнуйтесь, та сумма так же вбита в цену объекта. Но самое смешное, в этой ситуации, что 180 тысяч заплатил покупатель, прикольно да?

Почему агентствам недвижимости важно завладеть торговыми площадками.

Как мы поняли из примера выше, люди не думая отдают свои объекты недвижимости. Да, есть и те кто сопротивляется, не готов вбивать риэлторские комиссионные в цену своего объекта и из за таких, АН (агентства недвижимости) несёт убытки, ведь покупатель сам находит эти объекты, сам торгуется и вместе с продавцом идут к юристу и экономят сотни тысяч, это не приемлемо для АН, ведь тогда у риэлтора образуется «денежная асфиксия», он становиться бесполезным и не нужным….

Так вот, чем больше объявлений есть за спиной того или иного АН, тем больше создается антуража важности и нужности, по мимо этого объекты которые вне АН начинают тускнеть иногда пропадают благодаря интересным действиям со стороны находчивых агентов недвижимости.

Из рассказа одного риэлтора: «Нужно было заставить продавца реализовать его квартиру через нас, но он ни в какую не хотел сотрудничать с риэлторами. Вот что мы придумали, расклеили объявления с его номером телефона и указали заниженную сумму на 300 тысяч. Эта цена была ниже рынка. Наша задача была напрячь его психологически, в день, мы предполагаем, он получал около 25-30 звонков. В итоге, он удали свой объект с торговой площадки. И через несколько дней я позвонил ему и спросил – у меня есть покупатель ( само собой я назвал ту цену которая была на торговой площадке) и он согласился».

Такая комбинация сработала, потому что его клиенты были пожилыми людьми, которые не понимают как работать в интернете. А когда объект пропал с радаров , стало ещё проще.

Что самое интересное, если бы собственник был по настойчивей, то смог бы сам реализовать свою квартиру. Причем в его случае он потерял деньги на оплату комиссионных риэлторам.

Основная задача, в завладении торговых площадок, это что бы покупатель, никогда, в жизни, не нашёл собственника.

Изобразим это, как должно быть:

(так и хочется подписать здоровые лёгкие покупателя и продавца. Есть такой мем).

А сейчас мы увидим наглядно, что происходить, когда Вы отдаёте свой объект недвижимость реэлтору. Многие прошли через это и прочувствовали череду унижения и бессмысленности траты своих денег.

А теперь, внимание лёгкие курильщика:

(Как в комиксах)

Начнём со здоровых лёгких и перейдем к лёгким курильщика.

Синий кружок – это продавец, розовый- это покупатель, чёрный треугольник- это риэлтор или АН.

Логика просто до безобразия- собственник недвижимости размещает её на торговой площадке ( жёлтый прямоугольник), покупатель просматривает объекты, на данной площадке, видит подходящий товар, напрямую звонит собственнику, встречается, торгуется, договаривается, принимает решения и т.д. Нет никаких переплат, не нужно платит, не пойми за что. Все счастливы.

Теперь смотрим, когда на горизонте, появляется пиратский корабль «Чёрный риэлтор», раздувая свои чёрные – чёрные паруса. На абордаж он берет торговую площадку и она, становиться чернее ночи, что ни объект, то уже под чёрными парусами.

И теперь покупателю остаётся одно, просить «Чёрную Бороду» , что бы то, выделил с барского плеча, какой ни будь ликвидный объект и конечно же, придется, не забыть, приплатиться золотыми дублонами.

Теперь, чёрный треугольник, регулирует отношения между продавцом и покупателем, именно он шепчет в ухо продавцу и устанавливает цену на объект недвижимости. Теперь ему, драгоценному, целуют перст и говорят « Спасибо, что Вы нашли мне покупателя», «Спасибо, что Вы нашли мне такую квартиру». Пока идёт этот милый диалог, десятки квартир заполняют тёмные воды….

И как финал, опустошенные карманы продавца и покупателя, и набитый до отвала пиратский сундук.

Почему собственники делегируют продажу своего объекта третьим лицам?

К большому сожалению, очень много людей не понимают сути самой системы: юристы, нотариусы, органы опеки, ипотека, технические паспорта и домовые книги ( которые кстати отменили), межевание, многофункциональные центры и как приправа, рассказы о постоянных мошенниках и возможных мошеннических схем и т.д. Вся эта информация сильно нагружает ум и он переходит в режим « пусть кто ни будь другой это делает».

Конечно же кто то должен внести данную программу в голову, рассказать о таких сложностях, а это может сделать тот, кто хорошо знает кухню недвижимости – риэлтор.

Прошла прелюдия знакомства и риэлтор перешел на следующую фразу:

– Вы продавали, когда ни будь, квартиру в ипотеку?

– Я в первые продаю квартиру.

– Смотрите, у нас в штате работает профессиональный юрист, который в год делает более 300 сделок купли – продажи, Вы бы хотели, что бы Вам помогал такой человек.

– Это конечно хорошо, но я не хочу платить комиссию.

– ( мы уже знаем что он скажет, но это ещё и приукрасил) Скажите пожалуйста, Игорь Иванович, а если с учётом моих комиссионных вы получите на руки желаемую сумму, так было бы нормально поработать?

–Ну да, так было бы нормально.

За частую в ход идут пустые обещания: мы будем рекламировать Вас на всех площадках, я расклею более тысячи объявлений о продаже Вашей недвижимости ( может быть, когда ни будь и расклею -это мысли в его голове), у нас большая база покупателей. Поговорим же о базе покупателей и базе объектов недвижимости, но для начала расскажу одну историю.

«Один клиент не хотел работать с риэлторами и из разговора мы поняли, что он очень боязливый. Я попросил товарищей немного его припугнуть, диалог был такого типа: – Слышишь, у тебя там все документики готовы, мы там подъедем с друганом глянем, что да как. Ты это не менжуйся, всё будет норм. Потом звонили другие, прессовали его на тему банковских ячеек, перевода денег и т.д. Вскоре позвонили мы, рассказали про юриста, безопасность и он стал как родным, ласковым его даже жена таким никогда не видела». Не забываем, на 95% психологи!

P.S.: рано или поздно мы разберем, большинство, психологических фишек, которыми пользуются эти нахлебники.

Пустые обещания.

Одно из направлений, в продвижении недвижимости, как бы ни банально это звучало, является реклама. Мелкие пакостники, пользуясь, определенными, званиями дают обещания, которые выглядят как нарядная ёлочная игрушка, которая внутри совершенно пустая. Как же без примера:

– Наталья Валентиновна, подписав с нами эксклюзивный договор, Вы начинаете пользоваться рядом дополнительных, БЕСПЛАТНЫХ, услуг. В месяц, я буду, лично, расклеивать около тысячи объявлений по городу, что позволит Вам гораздо быстрее найти покупателя. Учитывая, что текс создаёт профессиональный маркетолог, то шансы увеличиваются в разы. Вы хотели бы так работать?

– Ну конечно это интересно, я что то должна буду за это заплатить?

–Наталья Валентиновна, конечно же нет, единственное , что Ваш объект недвижимости будем рекламировать только мы. Во первых это удобно для Вас, Вы будите получать своевременный отчёт ( как же он сейчас смеётся) о выполненных работах и мы сможем беспрепятственно рекламировать Ваш объект на всех ПЛАТНЫХ площадках, повторюсь, совершенно бесплатно!

– Ну да, это интересно. Давайте попробуем.

Давайте вкратце послушаем реальных продавцов: «После подписания эксклюзива мне ни разу ни звонили, хотя прошло больше полугода; Привели пару раз клиентов и даже не отзвонились; Не видела ни одного своего объявления» и т.д.

Вы сами то понимаете, как Вы собрались контролировать работу риэлтора? Как вы можете это проверить, с помощью каких инструментов? Зато потом, льёте крокодильи слёзы и ждёте когда этот эксклюзивный договор прекратит своё действие.

Действительно, некоторые риэлторы расклеивают объявления, в основном нанимают расклейщика, но объявления только ликвидных объектов.

Пример- задача: у риэлтора есть два объекта дом за 8.5 миллионов рублей за чертой города и однокомнатная квартира на втором этаже, кирпичного дома, в центре города за 2 миллиона 100 тысяч. В среднем по городу, бюджет у покупателя 3 млн, которые ищут ½ часть дома с отдельным входом и въездом, землей и однокомнатные квартиры 2-4 этаж. Вопрос, какой объект недвижимости риэлтор продаст быстрее?